Opinión: Cuidado con las confusiones sobre la densidad
Santiago
Por Rosanna Forray y Magdalena Vicuña, Escuela de Arquitectura, Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales, CEDEUS, PUC.
Respecto de la discusión en torno a la restricción de las densidades en el 15% del territorio comunal de Providencia, cabe hacer algunas aclaraciones para dar luz a una discusión de alta complejidad técnica.
Primero, Providencia es una comuna densa. Cuenta con diversas tipologías residenciales en su territorio, con densidades que van desde 25 viviendas/ha a 130 viviendas/ha, superando a sectores como el Barrio Brasil (80 viviendas/ha), los sectores densificados en San Miguel o Recoleta (60 viviendas/ha) o el entorno de la Avenida Colón en Las Condes (120 viviendas/ha).
Segundo, es necesario introducir criterios de calidad en la densificación. La densificación no es bienvenida por vecinos y municipios, porque los proyectos residenciales que pueden alcanzar 1000 viviendas/ha (en el Barrio Almagro de la comuna de Santiago, por ejemplo) hacen uso de los atributos de localización y, muchas veces, de la calidad de los barrios en que se insertan, pero a cambio introducen impactos y externalidades negativas de los cuales no se hacen cargo, teniendo como consecuencia una alta rotación de sus residentes y un deterioro precoz del parque habitacional ofertado. Matan así la gallina de los huevos de oro.
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Si existieran mecanismos que permitiesen reducir dichos impactos, no solo en términos de congestión vial sino también de deterioro del espacio público en que se insertan, si contribuyeran a mejorar la dotación de servicios y la recuperación del patrimonio, entre otros factores de la calidad urbana, la densificación constituiría una buena noticia para vecinos y comunidades, e incluso provocaría un deseo de arraigo en los nuevos residentes. En este sentido, es de urgencia tanto la aprobación de una Ley de Aportes al Espacio Público y la definición de estándares de estacionamientos máximos (¡no mínimos!), entre otras medidas, en las comunas de alta centralidad.
Tercero, mayor densidad no es equivalente a mayor altura. Muchas veces mayor cantidad de metros cuadrados, puede contener menos habitantes, esto es visible en la oferta de departamentos de 400 y hasta 700 m2 en el cono de alta renta de nuestra ciudad. La restricción de alturas en barrios de alta centralidad, debiera desencadenar un mercado de densificación a partir de nuevas tipologías de vivienda, de menor altura y escala, que preserven y valoricen la calidad e identidad urbanas del entorno. El sector inmobiliario chileno ha sido extremadamente conservador en la morfología edificatoria de sus proyectos. Ya es tiempo que se exploren nuevos tipos e ingresen nuevos actores, e incluso modalidades de negocio diferentes y de menor escala, que sean capaces de innovar en la producción de vivienda de mayor densidad en 3, 5 o 7 pisos de altura, y de contribuir a valorizar el espacio público en que se insertan. Así se constituye patrimonio urbano para el futuro. Allí hay también un desafío en la visión de ciudad que promueven los instrumentos de planificación territorial y en su traducción normativa.
Cuarto, densificación no es equivalente a inclusión. La segregación de los mercados inmobiliarios es una realidad fuertemente arraigada en nuestras ciudades. El permitir mayores alturas, no necesariamente abrirá la posibilidad a los habitantes de menores ingresos de beneficiarse de los atributos urbanos de los proyectos más densos en las áreas centrales. Con la posibilidad de construir en mayor altura y mayor densidad residencial, las franjas de precios no necesariamente tenderán a bajar, es el mercado inmobiliario el que tiende a internalizar las plusvalías captando los atributos de la localización y la conectividad. Una política de inclusión requeriría que tanto la sociedad como los mercados inmobiliarios incorporen la diversidad como un valor, diversidad en la distribución etaria, socioeconómica y de usos de suelo; lo que permitiría que se hiciesen efectivas políticas tales como la incorporación de un 20 % de viviendas de inclusión social en los proyectos residenciales en estas áreas.
Por último, este debate es sintomático de una falta de planificación de los usos de suelo y densidades con una visión metropolitana. Santiago, como la mayoría de las ciudades en el mundo está perdiendo densidad. Esto evidentemente tiene impactos ambientales, ecológicos y sociales. Hacerles frente implicaría redistribuir los mecanismos de densificación en las zonas periurbanas, asociados a sistemas de transporte público eficientes y de calidad. El Plan Regulador Metropolitano de Santiago establece densidades promedio por comuna y no hace referencia a mayores densidades en corredores de transporte público o sub-centralidades, lo que de hacerse permitiría coordinar las decisiones de planificación urbana y del transporte a nivel intercomunal, así como la inversión privada y la inversión pública.
El caso de Providencia y el debate generado pone en la escena la urgencia de atender la necesidad de densificar con calidad, a partir de una mirada de ciudad a largo plazo y una acción que custodie los intereses de todos los implicados por el desarrollo urbano.
Levantar la cuestión de la densidad en nombre de la equidad, soslayando la justificación de la renta inmobiliaria con un argumento urbano, más que confusión es un acto de irresponsabilidad.
