Gerentes de las principales inmobiliarias analizan cómo se viene el próximo año

Por María de los Ángeles Pattillo, El Mercurio.

La desaceleración y la reforma tributaria no debieran afectar el ritmo de las ventas, que se mantendrían a niveles parecidos a los de 2014 o levemente por debajo, siendo aún volúmenes atractivos. ¿La razón? Se proyecta que la gente tienda a apurar su compra para alcanzar a adquirir viviendas sin IVA. En este escenario, la oferta seguirá baja y los precios en alza.

Diez altos ejecutivos, nueve gerentes generales y un director, evaluaron el año que termina y trazaron líneas de lo que esperan para 2015. Hubo acuerdo en que lo mejor de 2014 fueron los niveles de ventas y, en general, la percepción es que aunque debieran contraerse levemente, estas seguirán a buen ritmo.

“Nos malacostumbramos. Hace cuatro años cuanto terminabas un proyecto con el 50% vendido era exitoso, hoy se espera acabar con el 100% vendido en blanco o verde. Se han comenzado a ralentizar las ventas, pero los niveles siguen muy buenos”, señala el gerente general de Ralei Grupo Inmobiliario, Ariel Rappaport.

Eduardo Crawley-Boevey, gerente general de Fernández Wood Vizcaya, coincide con que han disminuido las ventas, sobre todo en el último trimestre del año: “Ha habido menos gente en las salas de ventas, pero quienes van tienen la decisión de comprar, no le dan más vueltas. Ha habido una mayor efectividad”.

La situación económica explicaría este menor ritmo de colocación, escenario que se mantendría en 2015. “Las ventas el próximo año van a ser inferiores al que pasó, fundamentalmente por la desaceleración económica. Además, el probable aumento del desempleo genere más incertidumbre”, indica José Molina, gerente general de Molina Morel.

Fabián Wulf, gerente general de Manquehue, agrega: “Probablemente se verá una disminución de las ventas en los segmentos más vulnerables al desempleo y en el otro extremo de las viviendas de lujo, considerando la abundante oferta”.

Sin embargo, en general los empresarios no se ven con mayor preocupación la caída en las ventas, pues se estima que va a ser leve e incluso algunos creen que no será tal. “Aun cuando la desaceleración económica existe, las ventas de 2015 deberían ser similares a las de 2014. Todas las ventas aún en verde que se ejecuten el próximo año no estarán afectas a IVA, lo que tendrá un efecto acelerador. Las personas van a tender a anticipar sus decisiones de compra”, explica Enrique Quevedo, gerente general de Almagro.

Pablo Medina, gerente general de Fundamenta, coincide con este diagnóstico y cree que el escenario podría complicarse más a largo plazo: “En 2016, si seguimos con bajo crecimiento y falta de confianza, se ven las cosas difíciles”.

Varios inmobiliarios ven con cautela 2016, pues en esa fecha se debiera traspasar a precio la incorporación del IVA. Se estima que las viviendas subirán cerca de un 10% de precio cuando se haga efectiva la medida.

Crawley-Boevey, incluso, cree que ese escenario se va a adelantar: “Tiendo a pensar que los precios post IVA se van a ir internalizando de a poco durante el próximo año y eso va a mantener el alza de precios”.

Se mantendría el stock bajo

Hay coincidencia en que los precios no van a bajar el próximo año, lo que se explica en gran parte por la cada vez más escasa oferta. La falta de terrenos y la creciente burocratización de los trámites para desarrollar los proyectos son los argumentos que se repiten. “Los bancos se están poniendo más restrictivos para prestar dinero a grupos de médicos o dentistas que se juntan para hacer un edificio; ellos ya no tienen crédito. Por lo tanto, las inmobiliarias grandes y medianas son las que van a seguir en el mercado”, agrega Juan Armando Vicuña, director de Inmobiliaria RVC.

De todas formas, a las firmas tradicionales también se les está haciendo más difícil. Juan Pablo Monge, gerente general de Desco, indica: “Cuesta mucho encontrar inversionistas, piden esperar un poco. La incertidumbre genera ruido y el inversionista quiere certezas. Entonces, para tener esas certezas hay que evaluar todos los escenarios y eso demora los proyectos”.

La buena noticia para el mercado inmobiliario es que este bajo stock permitirá que la velocidad de venta se mantenga a niveles atractivos. Para Ariel Magendzo, gerente general de Paz Corp, estos niveles actuales de oferta son sanos e incluso son la mejor herencia de 2014 en materia inmobiliaria: “Permiten planificar el negocio con una visión de mediano y largo plazo”, destaca.

Otro tema que se ve con optimismo es el fantasma de los desistimientos, a causa del alza del desempleo. “Es un componente que va a caer de todas maneras, pero la gente va a tratar de comprar por todos los medios porque saben que si se les cae la promesa, a la vuelta está 2017 y van a tener que comprar hasta un 15% más caro (…) A mí no me preocupa porque hay tan poco para entrega inmediata que siempre va a haber alguien para comprar”, dice Vicuña. A su juicio, el mercado chileno se mueve en torno a un 8% de desistimiento, cifra que podría elevarse a un 15% el próximo año.

Por su parte, Cristián Alliende, de Aconcagua, estima que las tasas de interés deberían mantenerse atractivas, lo que aportará dinamismo al mercado inmobiliario. Enrique Quevedo está de acuerdo con esa afirmación, pero advierte algunos riesgos: “En 2015 la principal amenaza es que el escenario económico sea inferior al proyectado, con alza del desempleo y la inflación, y con la aparición de mayores restricciones en el acceso hipotecario”.

”La desaceleración se está empezando a notar y más temprano que tarde afectará a la demanda”.
CRISTIÁN ALLIENDE
Gerente general de Aconcagua

”Los precios post IVA se van a ir internalizando de a poco durante 2015 y eso va a mantener el alza de los precios”.
EDUARDO CRAWLEY-BOEVEY
Gerente general de Fernández Wood Vizcaya

”Las ventas aún en verde que se ejecuten el próximo año no estarán afectas a IVA, lo que tendrá un resultado acelerador”.
ENRIQUE QUEVEDO
Gerente general de Almagro

”Se han ralentizado las ventas, pero los niveles siguen muy buenos”.
ARIEL RAPPAPORT
Gerente general de Ralei Grupo Inmobiliario

”En 2016 si seguimos con bajo crecimiento y falta de confianza, se ven las cosas difíciles”.
PABLO MEDINA
Gerente general de Fundamenta

”(Bajo stock) Permite planificar con una visión de mediano y largo plazo”.
ARIEL MAGENDZO
Gerente general de Paz Corp

”Probablemente se verá una disminución de las ventas en los segmentos vulnerables al desempleo”.
FABIÁN WULF
Gerente general de Manquehue

”Cuesta mucho encontrar inversionistas. La incertidumbre genera ruido, y ellos quieren certezas”.
JUAN PABLO MONGE
Gerente general de Desco

”La gente tratará de comprar porque si se les cae la promesa, tendrán que comprar más caro”.
JUAN ARMANDO VICUÑA
Director de RVC

”Las ventas el próximo año van a ser inferiores al que pasó por la desaceleración económica”.
JOSÉ MOLINA
Gerente general de Molina Morel

 El nuevo perfil de la demandaEntre varios actores se repite una idea: los inversionistas cada vez irán ganando mayor protagonismo y serán quienes sustenten las ventas. Ariel Rappaport, de Ralei, dice: “En mercados inmobiliarios más desarrollados es muy bajo el porcentaje de gente de clase media que tiene acceso a comprar bienes inmuebles. Para allá vamos y 2015 va a ser un año donde la gente se va a dar cuenta de ello”.

Para Juan Pablo Monge, de Desco, este cambio se nota en la aparición de los proyectos de renta. “En Chile antes casi no se daba que hubiera edificios con todo para arriendo y que detrás hubiera un solo operador, tal como ocurre más masivamente con las oficinas”, dice.

Comunas en el ojo inmobiliarioEn el mercado de los departamentos hay coincidencia en que las comunas de Ñuñoa, Estación Central y San Miguel debieran seguir sumando protagonismo. “En estas comunas se pueden hacer departamentos más pequeños, que son muy atractivos para arrendar”, asegura Pablo Medina, gerente general de Inmobiliaria Fundamenta.