Gobierno afina reformas legales para contener crecimiento irregular de ciudades del país

Por Manuel Valencia, El Mercurio.

Se estima que 15 mil hectáreas de la Región Metropolitana se desarrollaron fuera del plan regulador:

Consejo de Desarrollo Urbano corrige el artículo que permite edificar en zonas rurales y regular la construcción en parcelas de agrado ubicadas fuera de la zona urbana.

El límite de las grandes ciudades del país poco tiene de frontera entre la zona rural y la urbana. En Santiago, Valparaíso y Concepción, este borde tiende a desdibujarse, debido al uso de diversas normas que permiten urbanizar zonas agrícolas adyacentes y generar lo que los especialistas llaman un crecimiento artificial de las ciudades.

Así, las más de 70 mil hectáreas de superficie del Gran Santiago suman otras 15 mil, y llegan a 85 mil hectáreas si se considera el área realmente urbana de la capital.

La situación preocupa a la autoridad, porque al no estar dentro de la zona urbana, estos sectores no cuentan con los estándares de desarrollo que sí se les exige a las construcciones dentro de la ciudad, como servicios de alcantarillado, empalmes eléctricos e infraestructura vial y sistemas de transporte adecuados.

Esta anomalía se genera por el uso indebido de tres normas impulsadas en las últimas décadas. Una de ellas es el decreto 3.516, que en 1980 buscaba que los inquilinos beneficiados por la Reforma Agraria pudiesen subdividir predios agrícolas y construir parcelas de agrado. La norma, sin embargo, generó distorsiones: en muchos casos, los terrenos fueron adquiridos por inmobiliarias que los transformaron en condominios y pequeños barrios.

Otra regulación que contribuyó al crecimiento irregular fue el artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcción. De acuerdo al seremi de Vivienda y Urbanismo de la Región Metropolitana, Aldo Ramaciotti, esta disposición establece condiciones en que puede ocuparse el territorio rural, “pero no que se propenda a la conformación de núcleos urbanos, como sí ha sucedido”.

La tercera fórmula es el decreto 124 de la misma ley de urbanismo, que permite la solicitud de permisos de construcción provisorios. Estos finalmente se convierten en definitivos, porque, entre otras razones, se obliga al privado a costear la demolición. El urbanista y director ejecutivo de la consultora Dupla, Julio Poblete, pone como ejemplo los locales comerciales ubicados en torno al camino de acceso poniente a Chicureo, que no podrían haberse ejecutado sin un seccional especial. “Seguir la norma para muchos municipios es engorroso, caro y largo. Ahora recién se está conversando un seccional en esa zona”, explica.

Un riesgo del uso de este mecanismo lo advierte el urbanista y director del laboratorio ciudad y territorio de la Universidad Diego Portales, Genaro Cuadros. “El uso de estos permisos que generan una forma de urbanización encubierta ha tomado tal magnitud, que Santiago arriesga procesos que se observan en otras capitales latinoamericanas donde se desarrollan ciudades incompletas”, afirma.

Correcciones a la norma

Para revertir este crecimiento inorgánico de la ciudad, el Consejo Nacional de Desarrollo Urbano inició el análisis de estos mecanismos para reformarlos.

El presidente de esta instancia, Luis Eduardo Bresciani Lecannelier, señala que el tema es uno de los más relevantes que se están discutiendo dentro de la instancia para regular el uso del suelo urbano. “Los Planes Reguladores son incapaces de controlar la suburbanización irregular con parcelaciones ya aprobadas. Se requiere legislar para corregir este cáncer urbano. Hay que eliminar toda norma que permita urbanizar al margen de la planificación y con estándares de desarrollo deficitario. Para ello, se requiere corregir profundamente normas como el llamado cambio de uso de suelo del artículo 55 de la Ley General de Urbanismo y Construcción, el decreto 3516, que permite construir parcelas de agrado, y las normas que facilitan la construcción de loteos irregulares”.

Con los cambios se busca, por ejemplo, que en los terrenos ya subdivididos en el valle de Santiago se construya siguiendo diversas condiciones para no generar extensiones artificiales de la ciudad.

El seremi de Vivienda, Aldo Ramaciotti, añade que el Plan Regulador Metropolitano (PRMS 100), aprobado el año pasado, también logra contener los usos “inorgánicos” de las normas. “Con la extensión del plan regulador a toda la región, y no solo a la ciudad, se hace impracticable la subdivisión de parcelas. Lo mismo sucede con el artículo 55. Ahora su aplicación queda más enmarcada; antes era más discrecional”, señala.

Para el urbanista Julio Poblete, la eliminación del artículo que permite las parcelas de agrado o el plan regulador no son de mucha utilidad, porque los terrenos ya están subdivididos. “Eso tendría efectos en otras regiones. Lo que hay que hacer en Santiago es establecer una diversidad para los clientes del suelo. Es decir, que la norma permita las parcelas, que también tienen un beneficio ambiental, con regulaciones de la intervención que se les aplica. Hoy, con el decreto 55, se les urbaniza con una intervención de calidad muy baja. Falta fijar un criterio universal. En la costa, por ejemplo, en un terreno rural costero, si se quiere hacer un desarrollo turístico de calidad, con caminos de maicillo, con la norma actual es imposible; y si se aplica, se termina destruyendo el paisaje. Es necesario una norma que recoja el carácter rústico de lo rural”, opina.

 ExpansiónSegún un informe de AGS Visión Inmobiliaria, comunas como Padre Hurtado, Buin y Lampa aumentaron su superficie en 40% en 20 años: pasaron de 2.020 a 3.259 hectáreas. Parte de ese crecimiento sumó parcelas.

Según un análisis de la Oficina de Estudios y Políticas Agrarias, con el nuevo Plan Regulador, Santiago ocupará 1.015 ha de plantaciones frutales.