Entre 2013 y 2014 se congelaron los permisos para construir en altura en 30 barrios del país
Por María de los Ángeles Pattillo, El Mercurio.
Actualmente hay ocho procesos activos. De los que ya terminaron su período de stand by , solo siete implementaron cambios efectivos a sus planes reguladores . Hay coincidencia en el sector sobre la falta de efectividad de la herramienta, debido a la corta duración de la medida y a lo demoroso que es modificar la normativa vigente.
En los últimos dos años, se han congelado los permisos de construcción en altura en 30 barrios de todo el país, según un catastro elaborado por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC). Actualmente hay ocho procesos activos, de los cuales cinco se ubican en la Quinta Región, dos en la Metropolitana -en Providencia y La Florida- y uno en la Sexta Región (ver recuadro).
A Luis Eduardo Bresciani, presidente del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano, no le extraña que esta medida se esté usando activamente, ya que, a su juicio, se trata de una herramienta fundamental para la planificación urbana: “Es una forma de garantizar que previo a la aprobación de una norma, ella no quede obsoleta porque se terminan aprobando cientos de miles de metros cuadrados que la contradicen”.
Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), atribuye el protagonismo del congelamiento de las zonas a las crecientes presiones de la ciudadanía: “El deseo del municipio por congelar generalmente es promovido por vecinos, que no quieren que se altere nada”. En esa misma línea, Javier Hurtado, gerente de estudios de la CChC, dice: “En los últimos años hay una lógica de querer paralizar todo, pensando más en lo que desean quienes viven ahí en desmedro de los que podrían llegar”.
Sin embargo, Roberto Moris, máster en Diseño de Ciudades del London School of Economics y subdirector del Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales de la UC, no considera que el número sea especialmente alto. “Podrían ser muchos más casos, considerando la cantidad de barrios que tienen procesos inmobiliarios muy dinámicos y donde los municipios no tienen la capacidad de reaccionar rápidamente. Es una forma de pedir más tiempo”, dice.
De tres meses a un año
Por ley, los congelamientos tienen un plazo inicial de tres meses, que puede renovarse hasta cumplir el año. Para Domínguez se trata de un tiempo adecuado: “La inmensa mayoría son modificaciones sectoriales, en áreas muy específicas y no de la comuna completa”. Pero Bresciani cree que su duración es limitada y a veces insuficiente, lo que hace a la herramienta poco efectiva. “Se abre un espacio que permite que ingresen carpetas de proyectos que contradicen los cambios que se buscan al plan regulador”.
Según el catastro de la CChC, de los 22 procesos ya terminados solo siete finalizaron con cambios efectivos a la norma. De los 15 casos que no dieron resultados concretos, diez pidieron prórrogas de entre tres y nueve meses. “La tasa de coincidencia entre congelamientos y planes reguladores aprobados es muy baja. A muchos se les acabó el tiempo, pero siguen en estudio”, indica Bresciani.
Domínguez coincide que existen esas situaciones, aunque destaca que hay otras donde simplemente no había fundamento y que fueron “antojadizos”, producto de la fuerte presión ciudadana.
“Primero congelan y después estudian. Se ha usado mucho como un instrumento para evitar que ocurran cosas, más que para pensar cómo hacer las cosas mejor”, agrega Javier Hurtado.
La ley establece que el alcalde es quien dicta la medida de congelamiento, previo a un informe favorable de la Secretaria Regional Ministerial (Seremi) de Vivienda, la que debe fiscalizar que existan estudios reales y actuales de las zonas que respalden la modificación al plan regulador. Para las prórrogas, se hace el mismo procedimiento pero la Contraloría toma razón de la resolución de la Seremi.
El problema de fondo
En promedio, cambiar un plan regulador tarda seis años, según los datos que maneja la CChC. “Requiere de bastante presupuesto hacerlo bien y rápido y no sé si todos los municipios tienen el financiamiento adecuado para hacer el estudio. Además, muchos tardan en discusiones conceptuales y al final no van a lo práctico”, explica Javier Hurtado.
Frente a este escenario hay coincidencia en el mercado de que la herramienta es poco efectiva. Javier Hurtado cree que la solución pasa por hacer más eficiente la discusión en torno a las modificaciones del plan regulador y acortar los tiempos. Sin embargo, Roberto Moris lo ve difícil: “Lograr una reacción más rápida está en contradicción con la demanda de mayor participación”.
En el mejor de los escenarios, la modificación de un plan regulador puede demorar dos años, calcula Bresciani. “No se puede pedir que se apruebe en 12 meses, porque la cantidad de estudios que se deben hacer y los procesos participativos toman tiempo”, agrega. En un año, Moris advierte que se pueden hacer solo modificaciones menores.
En ese sentido, Bresciani señala que mientras más tiempo tenga la normativa y más obsoleta se encuentre, más demorarán los cambios. “Un buen plan regulador debiera estar en permanente estado de revisión. Si está siendo constantemente actualizado, la elaboración, discusión con la comunidad y aprobación no debieran tomar más de un año y medio o dos años”, concluye.
Los alcances de la medida en la planificación urbana
De los ocho congelamientos de edificación en altura actualmente vigentes en el país, en la mitad se postergan todos los permisos, inclusive aquellos que coinciden con la normativa propuesta. “Sale más fácil congelarlo todo”, explica Luis Eduardo Bresciani, presidente del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano.
En esa misma línea, el urbanista de la UC Roberto Moris agrega: “Hay una correlación entre las capacidades instaladas de los municipios y el manejo del detalle de la herramienta. Son muy pocas las entidades edilicias que pueden hilar más fino”.
Según Luis Eduardo Bresciani, la legislación debiera prohibir que los congelamientos se apliquen a todos los proyectos de forma indiscriminada. “Hay un problema en la aplicación de la herramienta, porque se debiera garantizar que se puedan aprobar proyectos en la medida en que no contradigan la norma que se está discutiendo”, precisa.
