Polémica medida que rebaja altura de edificios en Antofagasta enfrenta a constructores con autoridades regionales

Por Claudia Ramírez, El Mercurio.

Más de US$ 34 millones en inversiones no se han ejecutado:

En octubre, la Contraloría emitió un dictamen que cuestionó un artículo que aplicaba hace más de 10 años la municipalidad y dejó sin efecto la opción de aumentar la constructibilidad y altura en cinco zonas de la ciudad nortina. Hay 46 proyectos congelados y 400 trabajadores despedidos, según la Cámara de la Construcción.

 En septiembre de 2013, la junta de vecinos Augusto D’Halmar de Antofagasta reclamó ante la Seremi de Vivienda y Urbanismo porque estimaba que el proyecto de oficinas y de comercio llamado Edificio Corporación Alda se levantaría en un área destinada al equipamiento comunitario, donde se emplazan obras de salud, cultura y áreas verdes, entro otros. Concretamente, los vecinos argumentaron que la construcción podría vulnerar la Ley General de Urbanismo y Construcciones, la Ordenanza y el Plan Regulador Comunal.

La Seremi respondió al reclamo de los vecinos, pero el caso escaló a la Contraloría General de la República, que en octubre del año pasado emitió un dictamen. En el documento, la Contraloría abordó el reclamo y de paso tocó otro tema, de mayor alcance: prohibió a la Municipalidad de Antofagasta usar un artículo del plan regulador que, en simple, permitía a las constructoras que cumplían con ciertas condiciones aumentar la constructibilidad y la altura de sus proyectos (ver recuadro).

Este dictamen cayó como un balde de agua fría para las constructoras que reestructuraron o derechamente retiraron decenas de proyectos, acusando graves daños económicos y en el empleo, pues las nuevas condiciones para construir rebajan entre 30 y 50% la rentabilidad de las obras, según los constructores.

La polémica se extiende al municipio, que argumenta que durante más de 10 años usó un artículo que está en su plan regulador vigente y que data de 2002, aprobado por el propio Ministerio y la Contraloría. La intendencia regional, a través del Intendente Valetín Volta coincide con la Contraloría y con la Seremi de Vivienda, y asegura que la municipalidad estaba aplicando una norma ya derogada (ver recuadro).

¿La solución? Los consultados coinciden en que debería hacerse una modificación del plan regulador de Antofagasta, que zanjaría el tema sin dejar lugar a segundas interpretaciones, pero estiman que es un proceso que podría tardar años. Por esto una opción a corto plazo es la aprobación por parte del concejo municipal de enmiendas que permitan aumentar constructibilidad y altura de las obras.

Edificios pasaron de 18 a 13 pisos

Para la Cámara Chilena de la Construcción de Antofagasta la situación es límite. Jaime Tolosa, presidente del gremio local, señala que la medida “no se entiende”, en un escenario en que la ciudad minera está siendo golpeada por un precio del cobre que roza los US$ 2,5 la libra, el más bajo en cinco años.

El gremio indica que hay 46 proyectos catastrados por la Municipalidad de Antofagasta, que han dejado de ingresar carpetas a la Dirección de Obras o bien han sido devueltas para reformularse.

Agrega que hay US$ 34,8 millones en inversiones que no han podido ejecutarse, considerando solo 26 proyectos afectados, que involucran a cerca de 2.400 trabajadores, pero estiman que esta cifra podría subir si se toman en cuenta los 46 proyectos paralizados que contabilizó el municipio. “A la fecha tenemos certeza de dos empresas que ya han despedido a aproximadamente 400 trabajadores”, indica la Cámara de la Construcción de la región.

La razón de la paralización es la pérdida de rentabilidad de los proyectos en el nuevo escenario, la que, según Marcos Simonuvic, director de la gestora Inmobiliaria Agua Pura Ltda., puede llegar a más de 50%.

La constructora e inmobiliaria CRC, que opera por más de 20 años en Antofagasta, tiene tres proyectos congelados por esta situación y por lo menos otros cuatro terrenos para construir edificios que no harán por el momento, asegura Juan Emilio Santiago, gerente de operaciones de la firma. La empresa tenía un promedio de 200 a 250 trabajadores mensuales, y ahora emplea a 70, porque se enfocaron en proyectos pequeños.

A juicio de Santiago, las nuevas condiciones para construir afectan a empresas locales más que a las nacionales que operan en la zona. Asegura que las empresas que son de mayor peso, que no son necesariamente las locales, aprueban proyectos por grupos y para tres a cuatro años. En cambio, las empresas locales aprueban proyectos de manera más parcializada.

“A los proyectos que estaban aprobados antes del dictamen de la Contraloría se les reconoció el derecho de que se iban a ejecutar en las condiciones anteriores, pero los proyectos que ingresaron a la Municipalidad después del dictamen no pueden ser aprobados en esa forma. Por lo tanto, la medida afectó mayoritariamente a las constructoras locales”, indica.

Juan Carlos Miranda, gerente general de Inmobiliaria Calicanto, otra empresa de la zona, cuenta que tienen dos proyectos en el sector de la avenida Brasil que en sus orígenes fueron pensados para 18 pisos, y que bajaron a 13 pisos. “Teníamos hecho todo para 18 pisos, y cuando empezó el tema, nos pararon los permisos. Los tuvimos que reinventar para 13 pisos, hacer una reingeniería. Pagamos doble proyecto de arquitectura, doble proyecto de especialidades, doble proyecto de ingeniería. Entre los dos proyectos, al final despedimos casi a 13 personas, que eran profesionales”, señala. Añade que se trata de un problema ciudad que se sumará a los impactos que tendrá la reforma tributaria en el precio de las viviendas.

Marcos Suminovic agrega que Inmobiliaria Agua Pura Ltda. tenía un proyecto en la calle Valdivia que fue congelado por pérdida de rentabilidad. “No hemos despedido gente, pero sí hemos dejado de contratar servicios a honorarios de arquitectos e ingenieros, como también suspendimos la licitación para construir”, precisa.

Constructoras grandes en dificultades

En la zona operan constructoras grandes, que también han tenido dificultades.

Nicolás Guzmán, gerente general de Empresas Guzmán y Larraín, reconoce que el tema toca a uno de sus proyectos habitacionales. “No podemos aprobar el proyecto que quisiéramos basados en el criterio impuesto por la Contraloría. Nuestro proyecto se basa en lo indicado en el PRC (Plan Regulador Comunal) previo al dictamen de Contraloría, y el dictamen limita la altura y la constructibilidad. A nosotros nos afecta la indefinición de la altura, y no la constructibilidad”, indica.

Enrique Quevedo, gerente general de Almagro, indica que esta compañía tiene varios proyectos en la zona que no se ven afectados por el dictamen de la Contraloría y precisa que solo tienen un terreno que podría verse afectado. Este predio es parte de un proyecto que está compuesto por cinco edificios, de los cuales hay tres edificados y un cuarto en construcción. “Actualmente estamos en conversaciones con la Dirección de Obras y la Seremi local para resolver esto, ya que siendo este edificio parte de un proyecto mayor, creemos que no debiera afectarse”, señala.

Enmiendas se votarían en marzo

La solución en la que todos los consultados coinciden es la modificación al plan regulador. Para ello, la municipalidad ya cuenta con un financiamiento de $400 millones.

“Es un proceso consensual, y no solo con la participación de privados, sino con la comunidad en general, que también pide mejoras en sus condiciones”, indica Jorge Luis Honores, asesor urbanista de la municipalidad.

Esta semana la alcaldesa de Antofagasta, Karen Rojo, y Jaime Tolosa se reunieron con el ministro de Economía, Luis Felipe Céspedes, para abordar el tema. Héctor Gómez, abogado del municipio, asegura que a comienzos de enero presentaron un recurso de revisión ante la Contraloría que busca anular el dictamen de octubre de 2014, argumentando que el contralor no tiene facultades para derogar una norma del plan regulador vigente de Antofagasta.

En marzo el concejo municipal votará una enmienda que permite extender los límites de constructibilidad en 30% y de altura en 20%. Esto, según la Cámara de la Construcción, no solucionaría el problema de fondo, pero permitiría rentabilizar proyectos, especialmente los más pequeños.

 El artículo de la discordiaEl artículo 54 del Plan regulador de Antofagasta establece una tabla según la cual es posible aumentar la constructibilidad y la altura en cinco zonas de la ciudad si es que se cumplen ciertas condiciones.

Por ejemplo, en la zona C1b el coeficiente de constructibilidad es de 2, pero si el frente predial es mayor a 15 metros el coeficiente de constructibilidad sube a 4,5. Esto es, antes del dictamen se podía construir 4.500 m {+2} y ahora solo 2.000 m {+2} .

Estas disposiciones ya habían sido cuestionadas por una resolución de la Seremi de Vivienda y se anularon tras el dictamen de la Contraloría. ¿Por qué la municipalidad estaba aplicando un artículo que ya estaba derogado en la ley? El asesor urbanista de la Municipalidad de Antofagasta, Jorge Luis Honores, explica: “Este no es un beneficio, es una condición que está en el Plan regulador vigente y que más encima fue analizada y aprobada por el Ministerio de Vivienda y por la Contraloría. En 2004 se derogó (el frente predial mínimo) en la Ley General de Urbanismo y Construcciones, pero no en los planos reguladores que no se han modificado aún, como el nuestro”.

La Contraloría indica en su dictamen que la municipalidad debe abstenerse de aplicar el artículo 54 y señala: “No corresponde que los planes reguladores comunales establezcan beneficios como los previstos en el artículo (54)”.

Respecto del reclamo de los vecinos sobre el emplazamiento del proyecto Edificio Corporación Alda, la Contraloría estimó que el edificio estaba efectivamente mal emplazado.

Otras comunas monitorean la medidaLa Municipalidad de Antofagasta estima que el dictamen de la Contraloría se debió aplicar a otras comunas que entregan beneficios a través de sus planes reguladores y no solo a Antofagasta: “Debió haber sido una norma general. No hemos querido reclamar ni decir nada con respecto a las otras comunas porque les haríamos un daño”, dice el asesor urbanista de la Municipalidad de Antofagasta, Jorge Luis Honores.

Varios consultados coinciden con esta hipótesis y aseguran que hay otras comunas que podrían verse afectadas por una eventual extensión del dictamen de la Contraloría.

Sin embargo, lo que correspondía a la Contraloría en este caso era analizar el plan regulador de la comuna sin extenderse a otras situaciones. No obstante, sienta jurisprudencia, pues los dictámenes de la Contraloría son obligatorios y vinculantes para las entidades fiscalizadas por este organismo, incluidos los municipios.

Una de las comunas nombradas por los entrevistados es Calama. Luis Alfaro, director de Obras de ese municipio, aclara que si bien en el plan regulador comunal de Calama se habla de un frente predial mínimo, la lógica en ese caso es que cuanto más grande es el frente, se disminuye la constructibilidad.

“El espíritu es que la ciudad siempre sea de baja altura”, señala Alfaro, quien agrega que la Contraloría hizo una revisión del plan regulador y no tuvo reparos.

Añade un punto que le merece análisis: “La Contraloría dice que no se use esa norma, pero no permite que cambie el plan regulador. No se puede sacar de la ordenanza el frente predial mínimo, porque para hacerlo se debe hacer un nuevo plan regulador completo”, indica Alfaro.

En Ñuñoa, Carlos Frías, director de Obras de esa Municipalidad, aclara que en el caso de esa comuna no existe este beneficio por lo que el dictamen de la Contraloría no les afecta. Sin embargo, considera que este organismo está interviniendo en decisiones comunales que se han tomado con el concurso de los vecinos y después de varias sesiones de trabajo, ratificadas por el concejo comunal.

Da un ejemplo sobre Ñuñoa: “La Contraloría objetó la aplicación de una norma local que establece que en un condominio de departamentos deberá plantarse una determinada cantidad de árboles en función de las unidades habitacionales que se construyan”.

En Vitacura, también mencionada por los entrevistados, Vicente Joannon, asesor urbanista de ese municipio, indica que la normativa comunal no establece un aumento de constructibilidad relacionado con el tamaño del frente predial, por lo que el dictamen de la Contraloría no tiene efecto sobre el Plan Regulador de Vitacura.