El 74% de los departamentos de un dormitorio están en Ñuñoa, Santiago y Estación Central

Por María de los Ángeles Pattillo, El Mercurio.

La oferta de este tipo de viviendas se ha estado reacomodando producto de las restricciones normativas en el centro de la capital, comuna que por años ha sido ícono de esta distribución. Los precios, en tanto, siguen al alza.

“Son muy pocas las comunas donde hay demanda por departamentos de un dormitorio. La gente quiere vivir cerca de Escuela Militar, de Plaza Ñuñoa, de alguna línea de Metro. Hacer este tipo de desarrollos en San Bernardo, por ejemplo, no sirve”, señala Rodrigo Lyon, gerente general de Actual Inmobiliaria.

Según un estudio de la consultora inmobiliaria Tinsa, hay una alta concentración de este tipo de viviendas en tres comunas de la Región Metropolitana, que abarcan el 74% de la oferta. Santiago centro es la que dispone de la mayor cantidad de departamentos a la venta (2.782), seguido de cerca de Estación Central (2.620) y Ñuñoa (822). Hace dos años, el escenario era totalmente distinto y el centro abarcaba el 43% de la oferta, con 3.277 unidades a la venta.

“La fuerza de Santiago centro ha disminuido en forma importante con la modificación a su plano regulador, que restringe la entrada de departamentos pequeños”, explica Juan Armando Vicuña, director de RVC. Según datos de Tinsa, entre el cuarto trimestre de 2012 y el de 2014, el stock de este tipo de departamentos cayó un 15% en dicha comuna.

Lisset Fuentes, analista inmobiliario de la consultora, proyecta que Santiago centro seguirá manteniendo el liderazgo durante 2015. Sin embargo, Rodrigo Lyon no cree que el actual escenario dure mucho más: “De aquí a tres años va a ser un sector más, como lo es ahora San Miguel, por ejemplo”.

Frente a lo anterior, hay coincidencia entre distintos actores de la industria en que las principales favorecidas son las comunas cercanas, como Independencia y Estación Central. Esta última debería ganar aun mayor protagonismo por su normativa laxa. “Estación Central se rige por el plan regulador metropolitano y no cuenta con un plan comunal que restrinja la densidad, lo que permite un mayor número de viviendas de menor metraje. Esto ha llevado a que sea una zona muy atractiva para los desarrolladores”, explica Fuentes.

Sin embargo, Lyon advierte: “Estas comunas no son lo mismo que Santiago. Cuando la cosa se ponga difícil, vamos a ver si en Independencia o Estación Central se va a vender como en se vendía en Santiago. La demanda del centro de la capital es irreemplazable”.

Por su parte, Ñuñoa corre por otro carril y no compite con estas comunas por estar en otra banda de precio. Mientras en Santiago centro el valor promedio es de 50,6 UF/m² y en Estación Central es de 45,2 UF/m², en Ñuñoa la cifra se empina a 65,5 UF/m².

“Ñuñoa es una comuna que está feliz de que vaya llegando gente y están súper abiertos a ir desarrollando proyectos inmobiliarios con unidades de pocos dormitorios”, destaca Ignacio Droppelmann, gerente comercial de Inmobiliaria Fundamenta, que tiene 3 proyectos en el eje Irarrázaval con departamentos de uno y dos dormitorios.

Sigue siendo un buen negocio

En Santiago centro, el precio promedio de las viviendas de 1 dormitorio subió 15% en los últimos dos años, al pasar de 44,1 a 50,6 UF/m², mientras que en Ñuñoa el salto fue de un 29%, de 50,8 a 65,6 UF/m². Sin embargo, el alza más importante en la Región Metropolitana se registró en Providencia, con un aumento de 54,4 a 75,8 UF/m², es decir, de un 39%.

“El valor de los departamentos empezó a subir de forma importante por la escasez. En Santiago centro, por ejemplo, tuvo un efecto fuerte el cambio del plano regulador”, destaca Lyon. En dicha comuna un departamento de un dormitorio cuesta en promedio 1.663 UF, mientras que en Ñuñoa la cifra llega a 2.575 UF y en Providencia, a 5.224 UF, según los datos de Tinsa.

Con estos precios, Droppelmann advierte que en la actualidad es más atractivo comprar para la renta en las comunas del poniente de la capital: “Las superficies son menores y el costo de suelo no es tan relevante como en el sector oriente. El diferencial que resulta en el precio es muy interesante”. En la comuna de Estación Central, por ejemplo, el precio promedio es de 1.269 UF y en Independencia es de 1.391 UF.

En todo caso, Juan Armando Vicuña no cree que debieran subir mucho más: “Con precios muy altos empieza a ser un mal negocio para el inversionista, por lo que estamos llegando al techo”. Según sus cálculos, si hace cinco años la rentabilidad estaba en torno a un 12%, ahora se mueve cerca del 7% en Santiago centro, por el alza en los precios.

Por lo pronto, la demanda no se ha ralentizado. Según el balance anual de la Cámara Chilena de la Construcción, en el cuarto trimestre de 2014, las ventas de departamentos menores a 50 m² concentraron el 57% de las transacciones de la Región Metropolitana. La cifra fue de 45% en el mismo período de 2012.

“El inversionista está viendo una oportunidad en la futura escasez de departamentos pequeños, y eso gatilló la compra masiva de este tipo de unidades al menos en Santiago centro”, agrega Vicuña. Según la experiencia de Droppelmann, los inversionistas en comunas como Estación Central y Santiago pueden significar hasta el 70% de las ventas.

Para Cristóbal Promis, gerente de proyectos de Almagro, este tipo de comprador va a seguir tomando fuerza: “Las bajas tasas hipotecarias, los buenos niveles de rentabilidad y el próximo aumento de precios por efecto de la reforma tributaria hacen que cada vez más inversionistas aparezcan. Este fenómeno se acrecentará durante 2015 y con énfasis en el último trimestre”.

Juan Armando Vicuña proyecta que en poco tiempo más los inversionistas van a acaparar gran parte de la demanda por un dormitorio, al menos en las comunas más céntricas. “Mucha gente no va a poder comprarse un departamento y estará obligada a arrendar. Va a pasar lo mismo que en el centro de Londres o de Nueva York, donde solo se arrienda”, concluye.

 Hay una baja oferta pese a la alta demandaEn Estación Central hay una fuerte vocación hacia los departamentos de un dormitorio: el 59% de su oferta corresponde a esa distribución. En Santiago Centro la cifra llega a 43%, según un estudio de la consultora inmobiliaria Tinsa. Todas las demás comunas con más de 300 unidades en oferta no sobrepasan el 30%.

“A pesar de que son muy demandados, en general las comunas no quieren tener departamentos de 1 dormitorio y desincentivan su construcción. Esto pasa porque son catalogados como de alta rotación y no siempre con buenos usos, por lo que los otros vecinos se quejan. La municipalidad igual tiene la obligación de sacarles la basura y prestar servicios, por lo que se le transforman en un problema”, explica Rodrigo Lyon, de Actual Inmobiliaria.

Para hacer frente a este tema, las comunas en general han optado por restringir las densidades en sus planos reguladores, lo que obliga a hacer departamentos más grandes y, por lo tanto, menos atractivos de construir. Por ejemplo, en Vitacura la superficie promedio de estas viviendas es de 60 m², mientras que en Santiago Centro la cifra es de 28,7 m².

“Los planos reguladores en general dirigen la normativa justo al contrario de lo que necesita el mercado. Hoy se requiere densidad donde hay servicios. Se necesita elevar las alturas y densificar”, destaca Lyon.