Hasta 35% del valor de una vivienda nueva se explica por costo de suelo en Gran Santiago
Por Marco Gutiérrez V., El Mercurio.
Estimaron ejecutivos de diversas inmobiliarias que comercializan departamentos y casas:
La escasez de terrenos y planos reguladores más restrictivos han elevado el precio de los sitios. La Dehesa es mencionada como el caso más caro.
La escasez de suelo en el Gran Santiago y las mayores regulaciones municipales para el desarrollo de proyectos inmobiliarios son algunos de los principales factores que han ayudado a encarecer el suelo, lo que se ve reflejado en el aumento del precio de las casas y departamentos nuevos en los últimos años.
Según indicaron gerentes de diversas firma del sector, la incidencia del suelo puede representar hasta el 35% del valor de una vivienda, observándose los mayores impactos en el sector oriente, especialmente en La Dehesa, que se adjudica el ejemplo más caro.
El gerente general de Inmobiliaria Actual, Rodrigo Lyon, sostuvo que el costo del sitio en el precio de una vivienda oscila entre el 15% y 25% de esta última. Añadió que en el caso de Las Condes, Providencia, Lo Barnechea y Vitacura la incidencia se acerca en promedio al 25%, mientras que en Ñuñoa y San Miguel es de 20% y 15%, respectivamente.
El gerente general de Almagro, Enrique Quevedo, afirmó que “el valor del terreno respecto del precio de una vivienda está determinado por su ubicación, las condiciones constructivas de éste, las características de la vivienda y la disponibilidad de sitios con características similares”. Indicó que en el Gran Santiago, el suelo puede representar entre 10% a 28% del precio final, correspondiendo la última cifra a comunas del sector oriente.
Quevedo afirmó que el mayor valor de los sitios en los últimos años se refleja en que en 2008 en Las Condes y Providencia, la tierra representaba en promedio de 18% del valor de venta de una residencia, mientras que hoy esa alcanza a 26%. Este aumento, según el ejecutivo, se debe a la disminución de áreas para construir debido a planes reguladores que no “han logrado responder adecuadamente al interés de las personas”.
Si bien el gerente general de Moller y Pérez-Cotapos (MPC), Marcos Retamal, sostuvo que en proyectos del sector oriente de Santiago, el impacto del valor del terreno puede estar sobre el 20% a 25%, “en nuestro caso, los proyectos orientados al segmento alto tienen ubicaciones particularmente atractivas, por lo que la incidencia puede ser en algunos casos incluso mayor”.
Retamal estimó señaló que “la escasez de oferta de suelo para el desarrollo de proyectos en estas comunas (zona oriente), las dificultades para la aprobación de permisos y congelamiento de los planos reguladores, son factores que a nuestro juicio se ven reflejado en una mayor incidencia del valor del suelo, trayendo consigo un sostenido aumento de precios de venta”.
En esa línea, el gerente general de Inmobiliaria Desco, Juan Pablo Monge, indicó que la ponderación del suelo va desde 8% a 30% sobre el precio de los departamentos (Quinta Normal y Vitacura, respectivamente) y entre 13% a 35% en las casas, correspondiendo esa última cifra a proyecto en La Dehesa.
Monge recordó que hace cinco años en Santiago Centro, la incidencia de la tierra era de 10% en el precio de la vivienda, pero hoy la cifra subió al doble.
Chicureo
En el sector de Chicureo, específicamente en el proyecto Chamisero, la incidencia del costo del suelo en el precio de venta es de 14% para viviendas de entre siete mil y 10 mil UF, con terrenos de 400 metros cuadrados.
El gerente general de El Chamisero Inmobiliaria, César Mora, indicó que ese porcentaje sube a 16% para unidades de 10 mil a 13 mil UF, con sitios de 500 m².
“En el barrio alto, en general, incide un poco más. La incidencia sube por el alza del precio de terrenos y planos reguladores más restrictivos”.
CRISTIÁN HARTWIG
Presidente de Socovesa
“Los porcentajes de incidencia se mantienen. El suelo ha experimentado una plusvalía de 50% en cinco años”.
CÉSAR MORA
Gerente general de El Chamisero Inmobiliaria
“En regiones, para departamentos y casas, en general, la incidencia es más baja que en Santiago para productos similares”.
JUAN PABLO MONGE
Gerente general Inmobiliaria Desco
“En Ñuñoa el efecto del suelo es de 20%, mientras en San Miguel es de 15% sobre el precio”.
RODRIGO LYON
Gerente general de Inmobiliaria Actual
“Cambios a planes reguladores han favorecido la disminución de alturas, incrementando los precios absolutos del suelo”.
ENRIQUE QUEVEDO
Gerente general de Almagro
“Para este año, estimamos que los precios de departamentos y casas debieran mantenerse en los niveles actuales”.
MARCOS RETAMAL
Gerente general de Moller y Pérez-Cotapos
“En departamentos, la incidencia es de 20% a 25%. No hay diferencias relevantes donde estamos”.
GERARDO CELIS
Gerente general Idea Inmobiliaria
