Los siete sectores de la capital que tendrán mejor rentabilidad inmobiliaria en el próximo quinquenio

Por María de los Ángeles Pattillo, El Mercurio.

De las zonas identificadas como las con mayor potencial de retorno para inversionistas, la principal avenida de Ñuñoa, el eje Irarrázaval, acapara tres. En su intersección con Pedro de Valdivia, se estima que los precios podrían subir un 23%, al pasar del valor actual de 57 UF/ m2 promedio a 70 UF/ m2 en 2020.

“Hay sectores en Santiago donde uno podría invertir sin perder dinero, que tienen un potencial para apostarles. Son zonas donde va a haber un crecimiento en el tiempo, porque tienen espacio para la reconversión de viviendas y hay demanda suficiente”, señala Teodosio Cayo, socio de la consultora inmobiliaria Arenas y Cayo.

La firma realizó un estudio para “El Mercurio” con el fin de identificar los siete puntos de la capital más atractivos para los inversionistas, pensando en su evolución de acá a 2020. Se consideraron solo intersecciones que tuvieran a un kilómetro a la redonda más de 100 mil metros cuadrados (m {+2} ) de permisos de edificación en altura aprobados en los últimos cuatro años. “Son lugares donde hay expectativas, porque ahora se están desarrollando cosas y donde todavía queda espacio para más”, afirma.

El eje Irarrázaval apareció tres veces en el listado, en sus cruces con Américo Vespucio, Pedro de Valdivia y Seminario. También está La Dehesa con El Gabino (Lo Barnechea), Vitacura con Alonso de Córdova (Vitacura), Pedro de Valdivia con Los Conquistadores (Providencia) y Las Rejas con Alameda (Estación Central). “En estos sectores, el aumento de precios para proyectos de departamentos en los próximos cinco años debiera estar como mínimo entre 12% y 14%”, destaca Cayo.

 Vitacura, Providencia y Lo Barnechea, con alzas de hasta 10 UF/m {+2}Entre las opciones de buena rentabilidad también existen tres zonas del sector oriente tradicional. Pedro de Valdivia Norte con Los Conquistadores es una de ellas, cuyos precios debieran pasar de 89 UF a cerca de 100 UF/ m {+2} . Rodrigo Lyon, de Actual, cree que existe un interés por la zona gracias a su buena conectividad norte-sur y por la presencia de la Costanera Norte: “Es un barrio al norte del río, por lo que tiene un excelente potencial gracias a sus accesos”.

Otra área que está actualmente consolidada es Vitacura con Alonso de Córdova. Entre los desarrolladores hay coincidencia de que se trata de una zona saturada y donde los precios obligan a hacer proyectos en altura muy de nicho, que son poco atractivos para los inversionistas.

Sin embargo, Teodosio Cayo explica que lo incluyeron en el informe, pues se percibe un cambio en la disposición de los propietarios que puede incidir en la reconversión de los suelos: “Hemos visto un importante aumento en los arriendos, lo que nos hace pensar que hay una desvinculación de los dueños de las casas que antes vivían ahí y ahora están arrendando, esperando un buen precio”.

Su proyección es que dichas casas debieran comenzar a venderse para dar paso a edificios tipo boutique , de baja altura. En la zona, la regulación permite torres de hasta cinco pisos en terrenos de menos de 2.500 m {+2} .

En todo caso, al académico del IEUT-UC, Francisco Traverso, no le extraña que zonas tan saturadas como las dos mencionadas generen interés: “En una ciudad como Santiago, con un alto índice de saturación vehicular y con largos tiempos de traslado, existe un mercado amplio de consumidores de viviendas que están dispuestos a pagar un sobreprecio en beneficio de una mejor calidad de vida”.

Por último, el cruce de La Dehesa con El Gabino también se proyecta que crezca en altura, y surge así como una opción interesante de inversión. “Es lo más al oriente que se identifica como sector de inversión, y no va a caer”, indica Cayo. Según sus cálculos, en cinco años el precio de los departamentos nuevos pasaría de 77 a 86 UF/ m {+2} .

“Avenida La Dehesa se ha transformado en el eje de la comuna, y hacia El Gabino es lo poco que va quedando para poder desarrollar. Esta área es un rebalse de las cercanías del puente, donde está todo más consolidado”, dice Rodrigo Lyon. A su juicio, las viviendas de uno y dos dormitorios tendrían una firme acogida en la demanda.

A esto se suma un equipamiento alto para el estándar de la comuna, de fuerte carácter residencial. A 200 metros a la redonda hay dos bancos, cuatro cajeros y una farmacia, y está próximo a centros de servicios de escala comunal, como supermercados y mall . “Tiene un buen equipamiento comercial, y un destino interesante sería el de oficinas. Eso sí no va a ser un crecimiento explosivo, porque el acceso para los trabajadores es complejo”, indica Domínguez. Según él, las próximas oficinas que lleguen serán para prestar servicios locales, como de arquitectos, médicos y abogados.

81 UF
es el valor proyectado  del metro cuadrado para el sector de Vitacura con Alonso de Córdova en cinco años más, desde las actuales 72,4 UF/m2.

Irarrázaval: un desarrollo marcado por el metroEl sector más atractivo para invertir es Irarrázaval con Pedro de Valdivia, donde los precios de los departamentos nuevos debieran subir sobre la media y llegar a alzas de 23%. Hoy, la UF/ m {+2} promedio de la zona es de 57, cifra que podría estar en 70 UF/m {+2} en cinco años más.

A Cristián Armas, presidente del Comité Inmobiliario de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), no le extraña que la zona con mejores proyecciones de rentabilidad esté en Ñuñoa: “Es, quizás, la comuna de Chile donde más gente quiere vivir, es la más apetecida y con los mejores servicios”, indica. Según datos de Mientorno.com, plataforma desarrollada por Mapcity en alianza con Zoom Inmobiliario, solo a 200 metros a la redonda de la intersección entre Irarrázaval y Pedro de Valdivia existen 17 bancos, 27 cajeros automáticos y cinco farmacias.

La avenida también tiene buenas perspectivas de retorno futuro en su cruce con Américo Vespucio. Según los datos de Arenas y Cayo, pasaría de 64 a 72 UF/ m {+2} . Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, coincide con que dicha locación esté en el listado. “Se construyó hace poco un centro comercial que es un fuerte detonador de actividades cercanas, hay metro y además está el proyecto de la autopista de Vespucio Oriente y la zona va a quedar con una accesibilidad excelente para todos los puntos de la ciudad”.

Por lo pronto, este sector ya dispone de un buen equipamiento. Hay nueve bancos, 21 cajeros automáticos y 10 farmacias en las cercanías del cruce.

Distinto es el caso del tercer sector destacado: Irarrázaval con Seminario, donde a 200 metros hay solo un banco, siete cajeros y ninguna farmacia. Pero Domínguez tiene confianza en que la zona se va a activar en los próximos años: “Va a tener dos líneas de metro, la 3 y la 5, por lo que esto le va a dar un fuerte impulso. La demanda por servicios, oficinas y viviendas va a crecer”.

Para el urbanista Francisco Traverso, académico del Instituto de Estudios Urbanos UC (IEUT-UC), otro factor que juega a favor de la zona es su proximidad al barrio Italia, que abastece de comercio y servicios de interés al entorno. Por lo pronto, las estimaciones indican que los precios subirían de 56 a 63 UF/ m {+2} en el próximo quinquenio.

Lo cierto es que las proyecciones positivas abarcan a todo el eje. Juan Pablo Monge, gerente general de Inmobiliaria Desco, cree que el principal punto a favor de Irarrázaval es que dispone de espacio para proyectarse: “Esta arteria es una buena alternativa a Providencia y tiene la ventaja de que todavía hay terrenos, por lo que es más fácil hacer desarrollos inmobiliarios”. Además, el plan regulador de la comuna permite altura libre.

Rodrigo Lyon, gerente general de Inmobiliaria Actual, prevé que debiera crecer la presencia de departamentos de uno y dos dormitorios en el mediano plazo: “La oferta de unidades pequeñas en Santiago Centro se hizo menos atractiva por los cambios normativos, por lo que un foco importante de inversionistas está mirando Ñuñoa y lo van a seguir haciendo”.

17
bancos, 27 cajeros automáticos y cinco farmacias existen en la intersección de Irarrázaval y Pedro de Valdivia.

Estación Central seguirá acaparando el rebase del centroLas restricciones normativas en Santiago Centro han dado un fuerte impulso a Estación Central, en especial en las cercanías a la Autopista Central, con casi una decena de proyectos de edificios habitacionales. Otro punto que actualmente está concentrando presencia inmobiliaria es Alameda con Las Rejas, intersección que aparece destacada en el informe de Arenas y Cayo y que en cinco años debería tener un salto de precios de 44 a 50 UF/ m {+2} .

Para Juan Pablo Monge, de Desco, esta zona está llamada a tener un fuerte desarrollo habitacional, con proyectos grandes y departamentos de pocos dormitorios. El plan regulador de la comuna permite la presencia de este tipo de iniciativas, con una altura máxima libre en terrenos sobre los 2.500 m {+2} . “El perfil del comprador que acapara esta zona es el que antes prefería las opciones más económicas del centro. Ahora Santiago se transformó en una comuna muy cara, solo un poco más abajo que Ñuñoa”, señala Monge.

Teodosio Cayo asegura que este sector tiene en sus cercanías todo lo necesario para convertirse en un polo de desarrollo inmobiliario, lo que finalmente se traduce en una inversión con retorno seguro. “Es un lugar con potencial para apostarle pues ya se han hecho esfuerzos; hay universidad, clínica, mall y casas. Qué falta: edificios. Es ahí donde los precios suben”, explica.

Según datos de Mientorno.com, a 200 metros de la intersección hay dos bancos, 16 cajeros y cinco farmacias.

Otro punto a su favor es la buena conectividad, estima el urbanista Francisco Traverso: “Este nodo tiene un acceso a redes de transporte en forma inmediata que permiten acceder a servicios y trabajos con tiempos prudentes de desplazamiento y a un costo moderado de la vivienda”.

Sin embargo, Cristián Armas, de la CChC, cree que Estación Central va a crecer en los próximos años más bien en las cercanías al Teatro Teletón, entre las calles San Pablo, Rosas, Autopista Central y San Martín. “Esta es un área emergente que va a tomar gran parte del desborde de Santiago centro, porque tiene una red de servicios más amplia”.

14%
debieran subir los precios en la zona de Alameda con Las Rejas en Estación Central, al pasar de 44 a 50 UF/ m {+2} . Una ventaja es que el plan regulador permite edificios con una altura máxima libre en terrenos sobre los 2.500 metros cuadrados.