Las claves del impuesto a la venta de bienes raíces y a las ganancias por sobre las 8 mil UF
Por Marco Gutiérrez V., El Mercurio.
Regirá desde 2017 y afecta no solo a una operación individual, sino también a las que acumule una persona en su vida:
En el sector inmobiliario afirman que se trata de un tributo a través del cual el Estado buscará capturar las plusvalías de los terrenos, debido al desarrollo de obras públicas o cambios normativos.
A contar del 1 de enero de 2017, y a raíz de la reforma tributaria, quienes vendan bienes raíces adquiridos después de 2004 podrán eximirse de pagar impuesto a las ganancias, por una o más operaciones, solo si la utilidad es inferior a ocho mil UF. Superando ese monto, deberán pagar el 10% del beneficio obtenido, ya sea por una o varias enajenaciones, pues las ganancias se irán acumulando a través del tiempo.
Este gravamen ha generado debate en el sector inmobiliario, parlamentario y entre especialistas tributarios. A continuación, las principales preguntas y respuestas para entenderlo.
¿Cuál es el objetivo, según inmobiliarios?
El gerente de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Javier Hurtado, señaló que este nuevo impuesto es un mecanismo con el que el fisco busca capturar la plusvalía de los terrenos, la que se logra, por ejemplo, a través de cambios de normativas cuando se pasa un área de rural a urbana.
El director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, coincidió en que el Estado busca recuperar plusvalías generadas -entre otros- por obras públicas realizadas. Afirmó que esto no sería “válido”, porque el fisco recupera las plusvalías a través del cobro de contribuciones.
Hurtado afirmó, de todos modos, que este gravamen no afectará a la gran mayoría de los dueños de viviendas, ya que el 85% de las unidades cuestan menos de cuatro mil UF, y difícilmente alguien podría obtener una ganancia de ocho mil UF con una sola venta.
¿Afecta a las empresas?
El impuesto y la posibilidad de no tributar las ventas que generen ganancias de hasta ocho mil UF afectan solo a personas naturales con domicilio y residencia en Chile. Las empresas, en tanto, deben cancelar el impuesto de primera categoría por la utilidad de sus operaciones registradas en sus balances, comentó el abogado y socio de Moraga & Cía., Álvaro Moraga.
¿Solo viviendas o también terrenos?
La norma hace referencia a bienes raíces, por lo que incluye las viviendas, terrenos y propiedades comerciales, “en la medida en que ellas consten inscritas a nombre del titular que las enajena”, señaló el abogado asesor de RSM Chile Auditores, Cristián González.
¿Qué ocurre con los bienes heredados?
No se heredan las ganancias por venta de propiedades del anterior dueño. “En caso de fallecimiento, opera el impuesto de herencia, que tiene reglas propias y en el que la tasa va desde 0% a 25%, dependiendo del valor de todo lo heredado”, explicó Álvaro Moraga.
¿Cómo actúa en el caso de una propiedad con varios dueños?
Si una vivienda o terreno es comprado por un matrimonio, por ejemplo, en porcentajes del 70% y 30% (marido y mujer, respectivamente), la exención hasta las ocho mil UF operará de forma proporcional a la ganancia obtenida. Por ejemplo, si la utilidad es de mil UF, 300 UF quedarán registradas en la cuenta de la mujer y 700 UF en la del hombre, para efectos de la acumulación de ganancias de operaciones futuras.
¿Para ciudadanos extranjeros también opera?
“El impuesto afecta a los extranjeros, y la exención de las ocho mil UF solo es aplicable si este tiene domicilio o residencia en Chile”, comentó Cristián González, de RSM Chile. Tener domicilio significa vivir en el país o realizar negocios y tributar, lo que debe acreditarse, explicó Álvaro Moraga. En tanto, ser residente es permanecer por más de seis meses en el territorio, durante un año calendario, o más de seis meses en total dentro de dos años tributarios consecutivos.
¿Cómo se determina la utilidad?
La utilidad se determina por la diferencia entre el costo de adquisición y el valor de venta. Para determinar el primer ítem, la ley considera tres opciones: avalúo fiscal al 1 de enero de 2017, costo de compra reajustado por IPC, y el valor comercial acreditado, según tasación realizada de conformidad a la Resolución 127 de 2014 del Servicio de Impuestos Internos. Esto último es una valorización bancaria, comercial o copia de tasaciones de inmuebles similares, comunicada al SII mediante un formulario especial (N° 2897) hasta el 31 de diciembre de 2015.
Esto opera solo para bienes raíces adquiridos a contar del 1 de enero de 2004 y previo al 29 de septiembre de 2014.
¿Qué dicen los parlamentarios?
En los inicios de la discusión parlamentaria de la reforma tributaria, este impuesto a la ganancia de capital indicaba que quedarían exentos quienes tuvieran una utilidad menor a ocho mil UF y se tratara de la venta de una propiedad única, en la que habitara el vendedor o su familia. El senador José García Ruminot (RN) recordó que así se afectaba principalmente a las personas que tenían segunda vivienda, y se decidió dejar “un colchón” de ocho mil UF de exención, independiente del número de transacciones.
García señaló que este impuesto podría perjudicar en el futuro a matrimonios de adultos mayores, con casas grandes, que quieran vender sus viviendas para cambiarse a otras más pequeñas, porque quedaron solos.
El diputado Pablo Lorenzini (DC) afirmó que le “parece razonable” este tributo, porque afecta a ganancias elevadas. “Son muy poco los casos en los que se ganará más de $200 millones (ocho mil UF)”. Ambos parlamentarios admitieron que se conocía que el efecto del gravamen es acumulativo sobre las utilidades obtenidas.
Alza
Cerca de 30% promedio es el aumento de la plusvalía de las viviendas en Santiago entre 2010 y 2013, dicen en el sector.
