La densificación de Santiago se “desborda” hacia comunas al norte y poniente del centro

Por Manuel Valencia, El Mercurio.

Independencia, Estación Central y Quinta Normal protagonizarán auge de edificios en los próximos años:

La consolidación de Providencia y Ñuñoa también ha generado un desplazamiento de los edificios hacia Macul. Las casas, en tanto, se concentrarán en Puente Alto, Maipú, La Granja y San Bernardo.

Si hasta hace unos años la presencia de edificios permitía distinguir, a lo lejos, cuál era el centro de Santiago y dónde se ubicaban los barrios más apetecidos por los inmobiliarios y el mercado de oficinas, tal distinción será menos precisa dentro del corto plazo. Según un estudio realizado por la consultora inmobiliaria Toctoc.com, el proceso de densificación de Santiago centro (con más de 110 mil departamentos en 10 años) y de otras comunas densificadas, como Providencia, Las Condes y Ñuñoa, ha comenzado a “rebasarse” hacia otras vecinas que hasta hace poco se caracterizaban por la presencia mayoritaria de casas.

La investigación analizó la ciudad por manzanas y los procesos de cambios de perfil que han experimentado en los últimos años, y según las posibilidades normativas de sus planes reguladores, proyecta cómo se perfilan a futuro estos territorios.

Así, proyecta que Independencia, Quinta Normal y Estación Central protagonizarán un auge de construcciones en los próximos años: la primera comuna, empujada por la construcción de la línea 3 del metro, que atraviesa la avenida principal, con seis estaciones; Quinta Normal, según el estudio, debería optimizar la presencia de la línea 5 del metro, en Avenida San Pablo, y en el caso de Estación Central, la zona ya comenzó a capitalizar su cercanía con Santiago centro.

En casas, establece que la densificación la protagonizan el sector sur de Maipú, el poniente de Puente Alto, el centro de La Granja y el sur de San Bernardo.

“Este proceso hace eco de un rebasamiento del centro de la capital y de un desarrollo alternativo a los valores de suelo del sector oriente. Los nuevos habitantes buscan mayor cercanía a los servicios y su trabajo, en habitaciones más pequeñas que en el proceso de densificación de los años 90 en el centro de la capital”, asegura Fernando Herman, subgerente de la consultora inmobiliaria Toctoc.com.

Agrega de todas formas que estos desarrollos en altura enfrentan desafíos en las tres comunas. “Las piedras de tope son dos: las restricciones que los municipios puedan realizar en los instrumentos de planificación y los servicios que puedan prestar ciertas zonas. En Estación Central, el desarrollo está localizado entre General Velásquez y Las Rejas, pero no en 5 de Abril, en el límite con Maipú”. El mismo desafío enfrenta, en su opinión, Quinta Normal, que solo fomenta la altura en torno a la Alameda y la estación Gruta de Lourdes de la línea 5 del metro.

El decano de la Facultad de Arquitectura de la U. del Desarrollo, Pablo Allard, señala que el mayor desafío de estos proceso de densificación “es lograr que esas áreas y barrios que tienen posibilidad de crecer en altura manejen el proceso sin que se produzca hacinamiento o sobrecarga sin servicios urbanos en el entorno. También hay que ver cómo será la vejez y la vida útil de esos edificios, y eso dependerá de las exigencias que se plantee a los proyectos”, opina.

Comparte la apreciación el urbanista Julio Poblete: “En la ciudad tiene que haber oferta para todo, mientras sea equilibrada y saludable y se ajuste a las distintas necesidades. Lo importante es el cómo se construye en altura: no es indiferente el diseño y el respeto al contexto. Son claves para una buena densificación”.

Pablo Contrucci, jefe de la división de desarrollo urbano del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, dice que la verticalización sin considerar los entornos “es un fenómeno que afecta la imagen urbana y la calidad de vida en los barrios. No es la altura por sí misma, sino la escala de esos grandes edificios, la manera en que las veredas se van desertificando porque hay menos puertas y menos interacciones entre lo privado y el espacio público (…). El desafío que tienen los planes reguladores y la normativa es combinar de buena forma densificación y verticalización de manera compatible con los entornos en los que se dan. La simple baja de altura en los planes reguladores no resuelve el problema por sí sola”, afirma el urbanista.

 Zonas más densasArterias El estudio identifica las vías en torno a las cuales más se ha construido en altura:

Santa Isabel y Santa Rosa (Santiago), Irarrázaval (Ñuñoa), el cuadrante de Ricardo Lyon, Lota, Pocuro y Tobalaba (Providencia) y avenida Macul.