Irarrázaval se afianza como polo inmobiliario con 26 proyectos de departamentos en oferta

Por María de los Ángeles Pattillo, El Mercurio.

La llegada del metro a la avenida marcó un hito en el desarrollo de la zona, donde actualmente hay más de tres mil departamentos en venta y los inmobiliarios aseguran que aún queda espacio para más actividad.

En los últimos tres años se han aprobado 1.115.000 metros cuadrados (m {+2} ) para edificar en las cercanías de Irarrázaval con las avenidas Ossa, Pedro de Valdivia y Seminario. De estos, 768.359 m {+2} tienen destino habitacional, es decir, un 69% del total, según un estudio realizado por la tasadora Arenas y Cayo. “Es una zona que genera mucho interés inmobiliario por el metro y una ubicación muy central. Los proyectos, en general, han tenido alta plusvalía en los últimos años”, destaca Carolina Büchi, directora ejecutiva de Inmobiliaria Imagina.

Actualmente, hay 26 edificios nuevos que agrupan 3.356 departamentos en venta, con formatos de uno a cuatro dormitorios. “La zona recibe público de Macul y Santiago Centro, pero también de Providencia y Las Condes, por lo que hay una fuerte diversificación del producto”, explica Teodosio Cayo, gerente general de Arenas y Cayo.

Sergio Villagrán, gerente comercial de Empresas Armas, estima que la extensión de la arteria (con casi seis kilómetros entre Vicuña Mackenna y avenida Ossa) permite esta heterogeneidad. “Es amplio el abanico porque son distancias grandes, uno va levantando proyectos en cualquier parte de la vía y la gente llega, la demanda, en general, es muy buena”, destaca.

Uno y dos dormitorios dominan la oferta

Según datos de Portalinmobiliario.com, lo más fácil de encontrar entre la oferta disponible corresponde a las viviendas pequeñas y con pocos recintos. Hay 17 proyectos que contemplan dentro de su stock unidades de dos dormitorios y dos baños, mientras que 15 edificios incluyen las de un dormitorio.

Para Alex Wompmer, gerente del proyecto Urbano Ñuñoa de Sencorp, ese tipo de distribuciones son las preferidas por la gente: “Quienes compran son personas que prefieren lo práctico, con bajos costos fijos y de mantención, pero que tengan en el mismo edificio elementos que extiendan los espacios, como sala de eventos, quincho o lavandería”, comenta.

Además del residente final, los inversionistas han estado ganando fuerza, coinciden los desarrolladores inmobiliarios. Este tipo de compradores optan también por departamentos de uno y dos dormitorios. “La demanda por estas unidades pequeñas se debe asimismo a que en Santiago Centro casi no hay oferta, producto de los cambios en su plan regulador”, agrega Rodrigo Lyon, gerente general de Actual Grupo Inmobiliario.

En el otro extremo, la oferta de tres y cuatro dormitorios también tiene un nicho en la arteria. La principal competencia para este tipo de departamentos es la avenida Cristóbal Colón, indica Teodosio Cayo: “En ese eje de Las Condes, es difícil que la oferta nueva baje de las siete mil UF. En Irarrázaval también se manejan esos precios, pero hay otras alternativas de dos mil UF en adelante. Es una zona que le puede hacer el peso a Colón”.

Metro significó un alza en los precios de 10%

El precio promedio de los departamentos nuevos en avenida Irarrázaval es de 5.119 UF, sin embargo, hay proyectos donde dicha cifra llega a 2.700 UF y en otros a 7.840 UF. En términos de UF/m {+2} , el promedio es de 61,4, según Arenas y Cayo (ver infografía). Desde la tasadora dicen que el anuncio de la Línea 3 del metro significó en la zona un salto en el precio promedio de estas viviendas de al menos 10%.

A juicio de Sergio Villagrán, el metro ha marcado un antes y un después en el eje: “Desde que se conoció su llegada, Irarrázaval cambió radicalmente, tanto en oferta como en demanda. El metro ha sido clave para el desarrollo inmobiliario porque la gente quiere comprar ahí”.

En ese sentido, el ejecutivo destaca la versatilidad de las nuevas construcciones: “No solamente se cambiaron las casas antiguas y los pequeños locales por grandes torres de departamentos. Hay mucho más; se han generado polos con servicios y comercio”. Según datos de Mientorno.com, plataforma desarrollada por Mapcity en alianza con Zoom Inmobiliario, a lo largo del eje hay 31 restaurantes y locales de comida rápida, 23 farmacias, 33 bancos y 104 cajeros automáticos.

Crece oferta de oficinas bajo los 40 m {+2}

Entre distintos actores del sector, el diagnóstico es el mismo: la zona debiera crecer aún más en los próximos años. “Hay desarrollos importantes que comenzarán en el mismo eje, y se mantendrá una fuerte presencia habitacional”, prevé Carolina Büchi, de Inmobiliaria Imagina. Alex Wompmer, de Sencorp, agrega: “La tendencia del sector será hacia proyectos de departamentos, con énfasis en los de uno y dos dormitorios”.

Sin embargo, Cayo destaca que también hay buenas proyecciones para las viviendas más grandes. “Queda espacio para seguir desarrollando en la segunda línea, como rebalse hacia Dublé Almeyda, por ejemplo. Ahí hay cabida para departamentos más grandes, mientras que las unidades pequeñas quedan cerca del metro”, indica.

Por su parte, Villagrán asegura que las oficinas pequeñas debieran adquirir más protagonismo. “A medida que el polo se desarrolló, aumentó el interés por trabajar ahí. Ahora hay una fuerte demanda, en tres meses vendimos todas las oficinas disponibles de nuestro proyecto en la zona”, cuenta.

Teresa Campos, directora de consultoría en Colliers International, tiene la misma impresión: “Las oficinas en formatos acotados han mostrado bajas vacancias a la fecha, lo cual es un atractivo factor de inversión privada”. Según datos de Colliers, actualmente se están construyendo tres edificios de oficinas, cuya superficie promedio está entre los 25 y 35 m {+2} . Mientras, el precio de venta en la zona se mueve entre las 73 y 85 UF/m {+2} . Para el futuro, Teresa Campos cree que la producción debiera seguir por esa misma línea: “Los formatos debieran seguir una lógica de entre los 30 y 40 m {+2} . La demanda que opera en la zona es para oficinas de back office y consultas médicas, que absorben este rango de superficies. Este se proyecta como el formato de mayor colocación en el corto y mediano plazo”.

5.119 UF es el precio promedio de los departamentos  nuevos ofertados en Avenida Irarrázaval.

17 proyectos de departamentos  contemplan en su stock unidades de dos dormitorios y dos baños.

P. de Valdivia es la zona que concentra más servicios

Entre las tres principales intersecciones de Irarrázaval donde se agrupa la mayor cantidad de metros cuadrados aprobados para edificar, la zona que cruza con Pedro de Valdivia es la que concentra el mayor número de equipamiento. Según datos de Mientorno.com, este sector contempla 42 puntos de prestación de servicios, la mayoría de ellos bancos (16), cajeros automáticos (10).

Teodosio Cayo, gerente general de Arenas y Cayo, destaca que el sector tiene un marcado desarrollo habitacional y que debiera seguir creciendo por esa línea con nuevos proyectos de edificios: “El mercado de departamentos es fuerte y se van a mantener este tipo de construcciones a futuro”.

Mientras, la intersección de Irarrázaval con Seminario queda bastante más atrás. En las cercanías solo hay un banco y no existe presencia de farmacias, centros comerciales o supermercados. “Primero se desarrolló avenida Italia y recién ahora están apareciendo departamentos por este sector, como rebalse. Es un área muy atractiva y estamos analizando dos proyectos ahí; es una zona con proyección”, explica Sergio Villagrán, gerente comercial de Empresas Armas.