Fondos inmobiliarios luchan por mantener rentabilidad en medio de vacancia récord en oficinas

Por Marco Gutiérrez V., El Mercurio.

La renta es la más afectada ante mayor oferta de espacios, menor demanda y baja de precios:

Administradoras explican que para enfrentar este ciclo es clave mantener un portafolio de inversiones diversificado a nivel geográfico y en otros sectores.

Los fondos de inversión inmobiliarios dedicados al desarrollo y la renta de oficinas están viviendo momentos complicados para mantener las rentabilidades y los ingresos provenientes de este negocio. El rubro está enfrentando niveles de vacancia récord en la última década -que supera el 12% en la capital- en medio de una demanda débil, la entrada de nuevos metros cuadrados y el complejo escenario económico local.

El presidente de Independencia Fondos de Inversión, Fernando Sánchez, afirmó que “el aumento de la vacancia es preocupante, pero en el caso de Independencia Rentas Inmobiliarias, su efecto se atenúa por el alto nivel de diversificación de activos y porque los arriendos son a largo plazo, en promedio sobre siete años”.

Indicó que el 39% de las inversiones de este fondo -que administra activos totales por cerca de US$ 750 millones- está en oficinas. Sánchez aseguró que, pese al contexto, “ni el reparto de dividendos ni la generación de utilidades se han visto perjudicados. El dividend yield , que es el dividendo repartido en los últimos 12 meses como porcentaje del valor bolsa, se ha mantenido en torno a 5,8%”. Añadió que no han paralizado inversiones, pero “tampoco hemos iniciado nuevas”.

El portfolio manager de Aurus Renta Inmobiliaria, César Barros, comentó que “no podemos decir que esta situación no afecta, porque sería ilógico, ya que somos parte del mercado inmobiliario, pero nuestra cartera está preparada para seguir operando y rentando como lo ha estado haciendo”. Lo anterior -agregó-, debido a que cuentan con inversiones en varias ciudades de Chile en oficinas y están insertos en el negocio de renta de centros comerciales y strip centers . El ejecutivo aseguró que Aurus -que administra activos por unos US$ 300 millones- no ha paralizado proyectos.

Mayor poder de los clientes

El actual escenario del mercado de oficinas también se ve reflejado en reportes de BTG Pactual. Un documento de marzo de su fondo Rentas Inmobiliarias señaló que “ante el aumento de disponibilidad de oficinas que se registró en 2014 y que se espera continúe en 2015, se observa un mayor poder de negociación de los clientes, quienes han presionado los precios levemente a la baja en aquellos subsectores con mayor vacancia, y han negociado más meses de gracia que lo habitual”.

Según el reporte de Rentas Inmobiliarias II de BTG Pactual, la “vacancia ingresos” se encuentra en 21,4%, principalmente explicada por el Edificio 17 (Huechuraba) y Plaza Manquehue (Las Condes), que a esa fecha estaban en proceso de colocación. Añade que el dividend yield bursátil del fondo (próximo reparto trimestral anualizado como porcentaje del patrimonio bursátil, considerando el último valor cuota transado) es de 2,8% real. El fondo tiene el 39% de sus inversiones en oficinas, 16% en bodegas y 45% en espacios comerciales.

El fondo de inversión inmobiliario Santander Mixto indicó -en su reporte del primer trimestre- que el incremento de la vacancia “ha mantenido un techo a las tarifas de arriendo, incluso con leve tendencia a bajar”. La evolución de la rentabilidad en pesos total del fondo muestra una fuerte baja entre 2013 y 2014, pasando de casi 24% a menos de 9%.

¿Sigue siendo rentable…?

Respecto de si la inversión en fondos de este tipo sigue siendo una opción rentable y segura frente a otras alternativas, Fernando Sánchez dijo que es atractiva, pero “debe hacerse con un horizonte de mediano a largo plazo”.

César Barros, de Aurus, afirmó que “la inversión en edificios de oficinas sigue siendo una alternativa en la medida en que se cumplan las rentabilidades exigidas para el riesgo que se está tomando”.

 Sector oriente lidera espacios disponiblesEl ingreso de nuevos proyectos de oficinas y la baja absorción de espacios por parte del mercado, en medio del menor dinamismo económico, son los factores que están incidiendo en el aumento de la vacancia -espacios disponibles- de oficinas en el Gran Santiago.

En el segmento Clase A+/A (de mayor metraje y calidad), la vacancia llegó al 12,46% en el primer trimestre en el Gran Santiago, porcentaje que equivale a 269.970 metros cuadrados y que subió en 1,35 puntos respecto de fines de 2014. A la vez, esa tasa es la más alta desde hace prácticamente una década, según datos de Colliers International. Por submercados, destaca la vacancia de 33,68% en el sector de Estoril-La Dehesa y de 25,19% en Nueva Apoquindo.

En cuanto a precios promedio, en arriendo bajaron 3,7% en el primer trimestre respecto de octubre-diciembre, llegando a 0,52 UF/m². Esto contrasta con el alza de los valores de venta que subieron de 67,4 UF/m² a 69,5 UF/m² en igual periodo.