Desarrollo inmobiliario de “bisturí” toma fuerza por falta de terrenos en zona oriente
Por María de los Ángeles Pattillo, El Mercurio.
Este tipo de microdensificación se concentra en las comunas de La Reina y Las Condes, donde existen 632 sitios con potencial para pasar de una casa a un conjunto de viviendas. Inmobiliarias pequeñas y personas naturales son quienes se están enfocando a estos proyectos de menor escala.
En un terreno donde antes había una casa, actualmente, en promedio, se construyen seis en San Damián, cuatro en Los Dominicos antiguo y nueve en La Reina alta. Entre esos tres sectores hay 125 hectáreas de sitios “reciclados”, que pasaron de contar con una vivienda a un conjunto de ellas, según un estudio encargado por “El Mercurio” a AGS Visión Inmobiliaria. “Este es un fenómeno que se da en la zona oriente de Santiago, donde se pueden identificar estos tres grandes sectores. El denominador común entre ellos es que no hay una normativa que promueva la alta densidad”, explica Esteban González, socio y director de estudios de la firma.
En los dos barrios de Las Condes la altura máxima es de 10 pisos, pero no se pueden construir más de 17 viviendas colectivas por hectárea. Mientras, en La Reina alta la altura máxima es de nueve pisos y la densidad límite llega a 85 unidades por hectárea.
Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), coincide con que este tipo de desarrollo -llamado de “bisturí”- es muy de nicho: “Se da en zonas donde aún quedan paños relativamente importantes, que permiten la construcción de varias casas de alto estándar”. Según AGS, la superficie promedio de los terrenos reciclados en San Damián es de 4.120 m2, en Los Dominicos antiguo de 2.633 m2 y en La Reina alta de 4.308 m2.
Opción de hacer condominios acelera venta de casas grandes
A pesar de que la norma y la presencia de terrenos con potencial impulsan hacia este tipo de densificación, la gran responsable de su presencia es la creciente escasez de sitios en estas comunas. “La fuerte demanda de suelo para la construcción de viviendas ha redundado en la compra de estos paños, donde ya existe una casa, para construir en mayor densidad. Ya no quedan sitios eriazos y esta aparece como la única opción”, dice González.
La misma falta de suelo provoca que los precios suban y que se haga atractivo para los dueños vender bajo este formato. “Si tienes una casa en cinco mil m {+2} en Los Dominicos, es más probable que se interesen en el sitio que en la casa en sí misma. Se genera más demanda, se acelera la venta y se logra un mejor precio porque está la opción de hacer un condominio de cinco viviendas, por ejemplo”, señala Gerardo Larraín, socio de P y G Larraín.
A esto se suma el alza en los costos de mantención de las casas, que también impulsa a escuchar las ofertas de compra, agrega Domínguez. “Tener un gran terreno en la parte constituida de la ciudad es muy oneroso, regar con agua potable no es lo mismo que hacerlo con acequias de regadío, por ejemplo. Además, están los problemas con la seguridad que a muchos los termina de convencer por vender”, comenta.
Frente a este escenario, con el desarrollo inmobiliario de “bisturí” ha proliferado la presencia de condominios que justamente atacan el tema de la seguridad. “Hoy este formato es preferido y proyectos de casas individuales hay muy pocos, ya que la gente está tratando de resguardarse al vivir en comunidad”, agrega Domínguez. En promedio, las casas en condominio en Las Condes tienen terrenos de 700 m2, mientras que en La Reina la cifra es de 500 m2, detalla el informe de AGS.
Los condominios también son preferidos por los desarrolladores, porque permiten aumentar el número de viviendas contempladas en el proyecto. Bajo esta figura no se subdivide el suelo, pero cada vivienda sigue siendo vendible y el terreno pasa a ser de uso y goce exclusivo del habitante de dicha propiedad. “Con esto aumenta la densidad del suelo, dependiendo de la superficie de constructibilidad y la cantidad de habitantes por hectárea permitida”, explica el abogado Pelayo Valenzuela, socio de Valenzuela Abogados y especializado en temas de copropiedad.
En Las Condes, por ejemplo, la densidad máxima para viviendas aisladas es de 10 unidades por hectárea, mientras que para viviendas colectivas es de 17. Con esto, si hay un terreno de 2.500 m {+2} , por ejemplo, se podrán hacer cuatro casas en condominio, pero solo dos viviendas aisladas.
Hasta dos mil casas más en La Reina
Las grandes inmobiliarias no están presentes en este nicho de negocio. “Son proyectos con volúmenes muy pequeños, mucho menos que un edificio y, además, la compra del terreno requiere de una gran negociación”, señala Vicente Domínguez. Por lo mismo, es común encontrar inmobiliarias pequeñas y personas naturales que sí apuestan por esta opción.
El ingeniero comercial Andrés Godoy, por ejemplo, compró un terreno de cuatro mil m2 con su madre y luego construyeron cuatro casas de 200 m2, donde él vive en una y las otras tres las arrienda. “La motivación inicial de hacer el condominio fue para rentar mejor una plata que tenía mi mamá en fondos mutuos”, cuenta. En su caso, ni siquiera formaron una sociedad y ejecutó el proyecto como persona natural.
Esteban González dice que este es un desarrollo silencioso, aunque también destaca que es constante: “Hay un avasallador avance de grandes torres en los principales corredores urbanos de la ciudad, pero en forma paralela está esta microdensificación, que es lenta pero que no ha parado desde al menos 10 años, y va a seguir”.
Para el futuro, la fórmula tiene espacio para crecer. En los tres sectores analizados hay 632 sitios con potencial de densificación, que equivalen a 219 hectáreas. En San Damián se podrían construir 589 viviendas bajo la figura de condominios, lo que implicaría 2.354 vecinos adicionales. En Los Dominicos antiguo podrían ingresar 1.147 viviendas nuevas y 4.589 habitantes. Mientras que en La Reina alta las casas potenciales llegan a 1.952, lo que se traduce en 7.808 personas más en la zona (ver infografía).
Domínguez estima que a largo plazo se podría ver este formato de desarrollo en Chicureo y La Dehesa, comunas con fuerte vocación de viviendas unifamiliares. Sin embargo, Larraín no cree que en La Dehesa ocurra este fenómeno: “El sector fue loteado desde un inicio con superficies de 1.000 m2 y no creo que baje más porque los vecinos siempre luchan para que no llegue más gente, por lo que se van a oponer a aumentar las densidades”. A su juicio, mejores perspectivas tiene Lo Curro, donde los sitios que antiguamente tenían una superficie predial mínima de cinco mil m {+2} ya pueden subdividirse desde dos mil m2. “Quizás podrían achicarse un poco en el futuro”.
Se recomienda constituir sociedades por acciones o limitadas para este tipo de negocioComprar un terreno para construir varias casas donde antes había solo una, puede ser una interesante alternativa de inversión para personas naturales. El ingeniero comercial Andrés Godoy lo hizo sin siquiera formar una sociedad con su madre, quien puso un cuarto del capital invertido. El abogado Pelayo Valenzuela, socio de la firma Valenzuela Abogados, confirma que no es necesario formar una sociedad.
“Quienes hayan comprado un terreno, lo subdividen y venden luego de cuatro años no pagan impuestos. Esa operación hoy no es renta, por lo que no queda afecta a tributación”, señala. Eso sí, advierte que con la reforma tributaria después de 2017 cambiará la figura y toda ganancia por sobre las ocho mil UF pagará impuestos, siendo este tope acumulativo por la vida de la persona.
En todo caso, Valenzuela cree que es mejor trabajar bajo una sociedad, ya que es más fácil llevar una buena gestión, sobre todo si son varias personas. “Quedan mejor reflejados los costos, los que quedan centralizados y cada miembro de la sociedad va a tener claro sus costos e ingresos. Además, es bueno por un tema práctico, para que solo una persona firme ante la constructora, la municipalidad y las empresas de servicio”.
Según la experiencia de Valenzuela, lo más común es optar por la sociedad por acciones (SPA), donde las acciones pueden venderse a terceros. “El tipo de estructura societaria va a depender de qué tan importante sea que una persona, con nombre y apellido, sea socia”, señala. Si las partes consideran que es clave para el negocio que determinadas personas lo conformen, se prefiere la figura de la sociedad de responsabilidad limitada, comenta.
