12 claves para entender los efectos de la reforma tributaria en el mercado de la vivienda

Por María de los Ángeles Pattillo, El Mercurio.

Han pasado casi diez meses desde la promulgación de la ley que modificó el Código Tributario. A pesar del tiempo transcurrido, muchos contribuyentes todavía tienen dudas en torno a la aplicación del IVA a la venta de viviendas, como también del impuesto a la ganancia en la enajenación de bienes raíces.

“Compre sin IVA” es uno de los slogans que más se repiten entre los afiches de publicidad de los proyectos inmobiliarios actualmente en venta. Sin embargo, son pocos los que entienden efectivamente a qué se refiere el anuncio. El impuesto genera confusión entre quienes compran viviendas, pues aún no se hace efectivo y tiene distintas aplicaciones, dependiendo de cada caso.

Las interrogantes también crecen respecto de la aplicación del impuesto a la ganancia en la venta de inmuebles. Cinco expertos en la materia despejan las principales dudas que más se repiten entre quienes piensan comprar o vender una propiedad ahora o en el futuro.

¿Hasta cuándo corre la compra sin IVA?

Durante este año, cualquier vivienda que se compre o promese va a quedar exenta de este gravamen, sin importar la fecha en que se entregue la propiedad, ya sea este 2015, en 2016, o más adelante. Sin embargo, el escenario cambia a partir del próximo año.

¿Qué pasa si compro una vivienda en 2016 y la entregan ese mismo año?

No se paga IVA. “Si el proyecto inmobiliario tiene permiso de edificación aprobado previo al 1 de enero de 2016 y la venta (ingreso al Conservador, según indican en el rubro inmobiliario) se efectúa antes del 1 de enero de 2017, no queda afecta a este impuesto”, aclara el abogado tributario y socio de Bustos y Compañía, Claudio Bustos.

¿Y si hay un atraso y finalmente la recibo en 2017?

En ese caso, se pagará IVA. A partir del año 2017, todas las viviendas que se compren van a comenzar a incluir este impuesto, que puede significar un alza de precios de entre 3% y 5% en promedio, según la industria.

Si compro una vivienda, la transacción será gravada con IVA. Si vendo, ¿también deberé pagar algún nuevo impuesto?

Al menos no durante este año y 2016, siempre que se trate de personas naturales. “En ese caso se aplican las reglas actuales; es decir, si ha tenido el bien por más de un año y se enajena a un tercero no relacionado con el dueño, el mayor valor constituye un ingreso que no está sujeto al impuesto a la renta y, por lo mismo, no paga impuesto a la ganancia”, explica Rodrigo Díaz, director asesor de PwC Consultores.

En 2017 comenzará a regir el impuesto a la ganancia por la venta de inmuebles. ¿Siempre tendré que pagar cuando venda mi propiedad?

Las viviendas adquiridas antes de 2004 no se gravarán, mientras que las compradas después de esa fecha estarán afectas a pagar el impuesto a la ganancia al momento de venderse. Eso sí, las primeras ocho mil UF de ganancia están exentas. Es decir, si compré una propiedad a tres mil UF y luego la vendo por siete mil UF, esas cuatro mil UF de ganancia no pagan impuesto.

Tras una primera venta, hago otra transacción y gano cinco mil UF. ¿Debo tributar también?

“El tope de ocho mil UF es único y personal. Si la ganancia de una nueva venta supera ese monto, se deberá pagar impuesto por la diferencia”, dice Nicolás Herrera, socio de real state de los consultores tributarios BDO Chile. Así, siguiendo el ejemplo anterior, a las cuatro mil UF de ganancia de la primera transacción debo sumar estas nuevas cinco mil UF, que darían un total de nueve mil UF. Las mil UF de diferencia se gravan, por el 10%.

¿Cómo opera el impuesto a la ganancia si hay varios dueños de un mismo bien raíz?

Si hubo una ganancia afecta a impuesto de cinco mil UF, por ejemplo, lo primero es determinar qué porcentaje tiene cada dueño. Por ejemplo, si una persona tiene 60% de la propiedad, le corresponden tres mil UF de ganancia, y sobre dicho monto se aplica el respectivo tributo. “La tributación es individual, por lo que el impuesto se aplica respecto de la ganancia obtenida por cada dueño”, destaca Claudio Bustos, de Bustos y Cía.

Si heredo una vivienda, ¿también deberé pagar impuesto a la ganancia cuando la venda años después?

Rodrigo Díaz, de PwC, explica que el impuesto a la herencia pagado por ese bien raíz se podrá deducir, como crédito, del impuesto sobre las ganancias obtenidas por la posterior venta del mismo inmueble. Por ejemplo, si el inmueble heredado tiene un valor cinco mil UF, se pagaron 400 UF de impuesto a la herencia en su momento, y años después se vende por 18 mil UF (13 mil UF de ganancia), las cinco mil UF afectas a impuesto debieran gravarse en 500 UF. “En ese caso, cuando pagó el impuesto a la herencia quedó con 400 UF de crédito, y solo debiera pagar las 100 UF de diferencia”, explica Díaz.

En 2004 compré una vivienda a un precio que hoy se consideraría muy bajo. ¿Existe alguna forma de que ese monto se reajuste a la realidad de hoy?

Sí, el Servicio de Impuestos Internos entrega tres opciones a los contribuyentes para definir ese valor original y así determinar cuál es la ganancia. “Se puede calcular en base al monto de la adquisición ajustado por IPC, al valor del último avalúo fiscal, o bien en base a una tasación de mercado que se puede hacer solo durante este año”, señala Herrera. Según un estudio de BDO, con la tasación se accede a precios, en promedio, 27% más altos que con las otras dos alternativas, y en propiedades adquiridas en 2004 la cifra incluso podría llegar al 54%.

Si mi propiedad la compré en 2014, ¿me conviene retasar?

Aunque se tase hoy, la fecha de tasación debe ser la misma de la promulgación de la ley; es decir, el 29 de septiembre de 2014. “El tasador debe llevar el valor de mercado hacia atrás y determinar cuánto valía la propiedad en esa fecha; es como hacer un viaje en el tiempo”, indica Herrera. Cristián González, abogado asesor de RSM Chile Auditores, agrega que mientras la compra-venta sea más cercana a esa fecha de 2014, menor será la diferencia con la tasación comercial. De todas formas, el experto cree que conviene retasar: “Si hago la retasación y la presento, la tengo como una alternativa, pero si no retaso, solo voy a tener dos: el avalúo fiscal y el precio de adquisición corregido por IPC”.

Al retasar mi propiedad y luego presentarla al SII, ¿subirían mis contribuciones?

El Servicio de Impuestos Internos (SII) ha emitido oficios al respecto, señalando que dicha valoración no será utilizada para efectos de un nuevo cálculo de contribuciones. “No obstante, dicha circunstancia no se encuentra regulada en la ley”, advierte Cristián González, de RSM Consultores.

¿Cuánto cuesta la tasación de una vivienda?

Los valores por lo general se mueven entre las 2 y las 8 UF. Hernán Marchant, gerente general de Tasaciones.cl, destaca que lo mejor es asesorarse con expertos. “El SII exige que sea una persona especialista, con experiencia y conocimiento comprobable. La calidad del informe hablará por sí solo, pues debe tener datos fehacientes y comprobables, y, lo más importante, actualizados”, concluye.

 CChC estima que propiedades con valores entre 2.500 y 3.500 UF podrían subir hasta 10%Desde el gremio de la construcción miran con preocupación los cambios tributarios. Según estudios de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), se estima que los valores de las viviendas subirán, en promedio, entre un 3% y 5% llegando, incluso, a alzas de 10% para aquellas propiedades cuyos valores fluctúen entre 2.500 y 3.500 UF.

Advierten, además, que hay otras normativas en discusión; por ejemplo, la ley de aportes al espacio público, que también implicarán alzas en los costos de construcción y por ende en el precio final del inmueble. “Si a esto le sumamos la falta de terrenos que existe, claramente el precio de las propiedades seguirá en alza. Por eso, es importante hacer un llamado a las autoridades para que realicen acciones que disminuyan estos efectos, como puede ser la generación de normativas que permitan extender el radio urbano o una mayor densificación a través de la construcción en altura”, dice Javier Hurtado, gerente de Estudios.