Rentabilidad de departamentos usados cae por bajos arriendos y alza de precios de venta

Por María de los Ángeles Pattillo, El Mercurio.

En los últimos 12 meses, el negocio de la renta inmobiliaria en altura bajó su rendimiento de 6,5% a 5,9% en la Región Metropolitana . En el sector oriente, incluso, el ajuste es mayor y en algunos casos llega al 4,2% anual. Actores del mercado proyectan que la tendencia debiera mantenerse hacia la baja.

Comprar un departamento usado para luego arrendarlo era mucho mejor negocio hace un año. En el segundo trimestre de 2014, la rentabilidad de este tipo de inmuebles llegaba al 6,5% anual en la Región Metropolitana, cifra que en el mismo período de este año cayó a 5,9%, según un estudio de Portalinmobiliario.com.

Para Nicolás Izquierdo, jefe de Estudios del sitio web, este escenario se explica porque mientras los valores de venta siguen al alza, los de arriendo han tendido a estancarse y, en algunos sectores, incluso a bajar. “Hasta 2013, los precios de venta y de arriendo estuvieron muy alineados, pero ahora existe un fuerte diferencial. Mientras el arriendo siga moderándose, la rentabilidad tenderá a caer”, indica.

Lo anterior se debe a que la rentabilidad es el retorno sobre la inversión. Por lo tanto, si la inversión (precio de venta) se hace más alta y el retorno (arriendo) se mantiene o crece menos, la rentabilidad disminuye. Según datos de Portal, mientras los precios de arriendo solo subieron 2% en la Región Metropolitana, los de venta lo hicieron un 11%.

Zonas del área oriente anotan fuertes caídas

El mercado de los arriendos está flojo. Entre los actores de la industria hay coincidencia en que ha habido un aumento importante de la oferta en los últimos meses. “Hay muchos departamentos disponibles. Tengo propiedades que el año pasado arrendé a determinado valor y que ahora no las puedo colocar. Hemos debido bajar los precios para entrar al mercado nuevamente”, señala Marcela Álvarez, broker de Re/Max Quality.

Este aumento de la oferta para alquiler se complementa con una disminución de la demanda, advierte el presidente de la Cámara Nacional de Servicios Inmobiliarios, Carlos Antúnez: “Con la desaceleración económica, la gente es más cauta y el interés por arrendar cae. Hace un año se arrendaba fácilmente un departamento en dos meses, hoy pueden pasar cinco meses y sigue vacío, incluso bajando el precio se hace difícil y es por la incertidumbre que existe sobre el futuro de los empleos”.

En el sector oriente, los arriendos de los departamentos usados han bajado y en algunos barrios ese ajuste ha sido importante. Por ejemplo, en la zona del Jumbo de Bilbao han caído un 15,6% en los últimos 12 meses, mientras que en las cercanías del Estadio Español la disminución llega a un 11,7%, según datos de Portalinmobiliario.com. Otros barrios que muestran descensos significativos en sus arriendos son: plaza Italia (10,8%), Santa María de Manquehue (10,2%), El Pillán (9,7%), La Llavería (7,8%) y Lo Curro (7,1%).

Estos sectores son justamente donde más se ha reducido la rentabilidad de los departamentos usados, que en algunos casos llega al 4,2% anual. Así, en el área del Jumbo Bilbao y de plaza Italia la caída en el último año es de 1,1 puntos porcentuales, mientras que en los alrededores del Estadio Español es de un punto porcentual (ver infografía). “La rentabilidad sube donde hay actividad inmobiliaria. Pero, estos barrios no la tienen y siguen la tendencia del sector oriente en general, donde los niveles de rentabilidad han ido cayendo”, dice Izquierdo.

Agustín Manterola, socio de Manterola Propiedades, destaca que los arrendatarios castigan hasta en un 20% los inmuebles antiguos, ya que se han puesto muy exigentes con las terminaciones. “Los departamentos del Estadio Español se construyeron entre 1990 y 2000, por lo que tienen un estándar de edificación bueno para esa época, pero hoy es considerado regular. El arrendatario, como es una persona de paso, no va a invertir en la propiedad y, si no tiene termopaneles, simplemente no le va a gustar”, dice el experto.

Rentabilidad podría llegar al 5%

A pesar de que los arriendos han perdido atractivo, la compra de inmuebles para inversión se mantiene a buen ritmo. José García, por ejemplo, es un inversionista “hormiga” que cuenta con ocho departamentos. Si bien reconoce que los tiempos de colocación se han extendido y los precios han tendido a bajar, hoy está buscando otra propiedad para aumentar su cartera. “No hay otra forma de invertir la plata, si la pongo en el banco me pagan 0,35% mensual”, cuenta.

Gerardo Larraín, socio de PyG Larraín, destaca que, pese a todo, la renta inmobiliaria sigue siendo una opción de inversión: “La rentabilidad en Chile es buena comparada con el mundo desarrollado, pues se mueve en torno al 3% o 4%. Además, la otra opción es poner (capital) en un depósito a plazo que renta menos”.

A esto se agrega la plusvalía, dice Manterola: “El inversionista no solo va detrás de la rentabilidad, sino que de la creciente valoración de los inmuebles. El valor ha estado subiendo y eso es el principal negocio inmobiliario”.

Por lo pronto, hay consenso entre los actores de la industria que la rentabilidad tenderá a caer aún más. El propio Manterola proyecta que la cifra a nivel de mercado debiera llegar al 5% anual. “La rentabilidad del 7,5% de hace una década es un sueño. Hay que acostumbrarse a niveles más bajos, que son un signo de desarrollo económico”.

Además, Izquierdo aclara que los precios de venta debieran moderarse en el futuro. “No puede haber un desacoplamiento prolongado con el arriendo”.

EN EL SECTOR ORIENTE, MUCHAS ZONAS HAN ANOTADO BAJA EN SUS RENTABILIDADES. POR EJEMPLO, EN LOS ALREDEDORES DEL JUMBO BILBAO Y DE PLAZA ITALIA LA CAÍDA EN EL ÚLTIMO AÑO ES DE 1,1 PUNTOS PORCENTUALES.

Casas demoran el doble que los departamentos en arrendarse, pero rentabilidad es mejorHistóricamente, la rentabilidad de las casas ha sido más baja que la de los departamentos, y, por lo mismo, los inversionistas prefieren comprar inmuebles en altura. “En los últimos trimestres se han ido acercando las rentabilidades, y este primer semestre coincide que las casas, incluso, superan a los departamentos”, señala Nicolás Izquierdo de Portalinmobiliario.com. Según el sitio, la rentabilidad de las casas en la Región Metropolitana llegó al 6% anual, superando el 5,9% de los departamentos. Esto se debe al creciente aumento en su oferta que está retrasando los tiempos de colocación y bajando los precios. En el Portal, por ejemplo, la cantidad de departamentos publicados en alquiler supera casi tres veces el número de casas.

Para Marcela Álvarez, broker de Re/Max Quality, algunas casas tienen la ventaja de contar con un perfil más comercial, lo que hace más fácil su arriendo. “Muchas empresas prefieren instalarse en estas viviendas, pues cuentan con más estacionamientos y vistas a la calle. Esta versatilidad muchas veces mejora los tiempos de colocación”, dice.

Gerardo Larraín, de PyG, advierte que en el segmento de las casas más caras el mercado se ha contraído. “Cuesta más arrendarlas, porque la gente se ha estado cambiado a departamentos y pone en arriendo sus casas, por lo que hay un exceso de oferta y falta de demanda”. Según su experiencia, con una misma rentabilidad, en el nicho de alto valor, una casa tarda el doble de tiempo en arrendarse que un departamento.