Ventas de viviendas nuevas logran récord y precios de departamentos suben hasta 14%

Por Marco Gutiérrez V., El Mercurio.

En el primer semestre se comercializaron 19.709 unidades en el Gran Santiago, un avance de 12,5% anual:

Anticipación de compras por nuevo IVA empujó al sector. Zonas oriente y sur de la RM muestran mayores alzas en valores de residencias en altura en segundo trimestre.

La anticipación de compras previo al proceso de entrada en vigencia de la aplicación de IVA a la venta de inmuebles a partir de 2016 es el principal factor que hoy está empujando a niveles récord la compra de viviendas nuevas en el Gran Santiago.

La implementación de ese gravamen, unido a la limitación del crédito especial a la construcción a viviendas de hasta dos mil UF -ambos derivan de la reforma tributaria-, podrían, por ejemplo, encarecer en cerca de 10% los valores de casas o departamentos de 3.500 UF, según estimaciones de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC).

Entre enero y junio de este año se comercializaron 19.709 unidades, la mayor cifra registrada por la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) para un semestre. Este número, a la vez, fue 12,4% superior a la comercialización de la primera mitad de 2014. En valor, dichas ventas sumaron 65,1 millones de UF, equivalentes a cerca de US$ 2.500 millones.

El 76% de las ventas en unidades en el semestre correspondió a departamentos. En este segmento, en el segundo trimestre, solo el 12% de las transacciones correspondió a unidades terminadas, mientras que el porcentaje restante estaba en “verde” o “blanco”; esto es, en fases previas de construcción o, incluso, sin ejecución.

En este escenario, los precios de las viviendas en general en la capital subieron 8,7% anual en el segundo trimestre. Las casas se encarecieron 5,9% en ese lapso, mientras que los valores de los departamentos aumentaron 11,8%, según el Índice Real de Precios de Viviendas (IRPV), elaborado por la CChC.

Al analizar por zonas en el Gran Santiago, en el caso de los departamentos en abril-junio, el alza fue de 13,5% en el sector nororiente (Vitacura, Lo Barnechea, Las Condes, La Reina, Providencia y Ñuñoa) y de 14% en el área sur, que incluye a comunas como La Florida, Puente Alto y Peñalolén, entre otras.

El gerente de Estudios de la CChC, Javier Hurtado, dijo que “todos sabemos que la razón por la cual los precios han ido subiendo en los últimos años tiene que ver con la escasez de lugares físicos para construir, ya sea en extensión en la ciudad o en altura”. Hurtado sostuvo que “no hay ninguna medida que haya producido el aumento de la oferta disponible de espacios para poder construir, y no vemos en el corto plazo que eso ocurra”.

A la vez, comentó que existen otros factores que están en trámite y que podrían seguir encareciendo los valores de los terrenos y las viviendas. Entre ellos, Hurtado mencionó la discusión de la ley de aportes al espacio público, la implementación -desde 2017- de un impuesto a la ganancia de capital por venta de bienes raíces y el debate sobre normas térmicas. Por ello, “obviamente la anticipación (de compras) es importante”, dijo.

Si bien la venta está en niveles récord, la oferta no alcanza nuevos peak . En el segundo trimestre de 2015, el stock de viviendas bordeó las 44.900 unidades, cifra superior a las 37.900 registradas en igual lapso del año pasado. En el cuarto trimestre de 2011, la disponibilidad llegó a 45.500 unidades. El plazo para agotar el inventario actual de viviendas promedia los 12,1 meses.

56% de los departamentos comercializados en el primer semestre tenía menos de 50 m2 y el 25%, entre 50 m2 y 70 m2. En casas, el 52% fue en unidades de hasta 90 m2.

 Los resguardos para clientes y empresas ante ventas en “blanco”La comercialización de viviendas 100% terminadas se ha ido reduciendo fuertemente en los últimos años. Antes de 2012, estas representaban sobre el 50% de las transacciones, pero hoy no superan el 12%, dando paso a un incremento en las operaciones “en verde” y “en blanco” (sin obras iniciadas).

Respecto de los resguardos que deberían tener los clientes y empresas inmobiliarias que se están comprometiendo en viviendas nuevas con fecha de entrega para los próximos años, el gerente de Estudios de la CChC, Javier Hurtado, señaló que para estos casos existe “la promesa de compraventa, que es un instrumento jurídico que está establecido en la ley”. Añadió que este documento “debe cumplir con varios requisitos; entre ellos, información respecto de los bienes, plazos y condiciones que deben estar estipuladas”.

Hurtado admitió ciertos riesgos por el plazo que transcurre entre la firma de una promesa de compraventa de una propiedad “en blanco” y su escritura. “Puede pasar un par de años, y en ese lapso, las condiciones económicas del comprador pueden cambiar. Puede ser una persona que hoy tiene expectativas, empleo y condiciones que le permiten comprar, pero quizás en dos años tiene otra situación que haga caer la promesa, con pago de multas y pérdida de plata. A la vez, la empresa debería recolocar esa vivienda”, comentó.