El 73% de la oferta actual de viviendas en la RM empieza a entregarse recién en 16 meses

Por Marco Gutiérrez V., El Mercurio.

El stock disponible en el Gran Santiago llega a las 34.182 unidades, según GfK Adimark:

Las inmobiliarias buscan concretar promesas de venta del actual inventario, previo al inicio del proceso de aplicación de IVA a la venta de casas y departamentos, que parte en 2016.

La anticipación de compras previo al inicio del proceso de cobro de IVA a la venta de viviendas desde inicios de 2016, debido a la reforma tributaria, está llevando al mercado inmobiliario a niveles muy dinámicos. No solo se están registrando ventas récord en el Gran Santiago, sino que la incorporación de proyectos llegó a niveles inéditos, alcanzando en el segundo trimestre de 2015 un total de 119 iniciativas que sumaron cerca de 16 mil unidades nuevas entre casas y departamentos, según un informe de GfK Adimark y la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).

Pero quien esté decidiendo hoy comprar una vivienda deberá tener paciencia para poder recibirla. El 73% de las 34.182 unidades actualmente en oferta en la capital se empieza a entregar recién dentro de 16 meses. El 46% de ese stock disponible tiene como fecha de traspaso 19 o más meses.

Respecto de esta última cifra, el director ejecutivo de la ADI, Vicente Domínguez, comentó que “esto significa que esos proyectos están esperando promesar sus ventas durante este año para evitar una aplicación de IVA”.

Según cálculos del sector, los valores de las viviendas en torno a las 3.500 UF se encarecerían cerca de 10% por el nuevo impuesto.

Al analizar solo el segmento de departamentos en oferta (29.008 unidades), el 53% se entregaría a partir de enero de 2017 y el 35% después de julio de ese año. En casas, en tanto, existen 5.174 unidades disponibles, de las cuales el 58% está apto para ser traspasado a clientes en un plazo de 13 a 24 meses.

Vicente Domínguez reconoció que la compra de viviendas a tan largos plazos puede desembocar en ciertos conflictos entre clientes e inmobiliarias, por ejemplo, si no se cumple a cabalidad la fecha de entrega. “Nosotros hemos estado recomendando que la gente sea cuidadosa, que compre a empresas con respaldo y que si entrega dinero, este sea garantizado. Las personas deben ser muy razonables para comprar, que no se dejen llevar por el entusiasmo”, indicó.

El director ejecutivo de la ADI recordó que las promesas de compraventa realizadas este año deben estar protocolarizadas ante notario para estar exentas del pago de IVA, lo que representa una garantía para las partes, añadió. De todos modos, precisó que existen factores de “fuerza mayor” que podrían retrasar la entrega de las viviendas, como la tardanza en la recepción por parte de la Dirección de Obras Municipales.

El gerente de Estudios Inmobiliarios de GfK Adimark, Javier Varleta, comentó que la escasez de mano de obra fue un factor que hace algún tiempo incidió en la demora en la entrega de casas y departamentos, pero afirmó que actualmente ese tema no afecta por la mayor disponibilidad de trabajadores.

Ventas en “blanco” y precios

Otro dato que revela la anticipación de compras por parte de clientes se observa al ver la cantidad de ventas en “blanco”, es decir, viviendas que están en proyectos cuyas obras aún no parten.

De las 12.023 unidades comercializadas en el segundo trimestre de este año, 17% fue realizado en “blanco”, equivalente a 2.051 unidades, el volumen más alto de los últimos tres trimestres.

En el lapso abril-junio, las ventas en “verde” sumaron 9.133 unidades, 76% del total colocado. Solo 7% correspondió a entrega inmediata.

En el primer semestre de este ejercicio, las ventas de viviendas sumaron 22.342 unidades, lo que representó un incremento de 9,4% anual. Este aumento, indicaron en la ADI y en GfK, ha estado siendo impulsado por la demanda por parte de inversionistas, que están adquiriendo especialmente departamentos como alternativas de negocio.

Javier Varleta destacó la presencia de inversionistas “hormigas” o personas naturales que compran un departamento para aumentar sus ingresos al momento de jubilar mediante el arriendo de la propiedad.

Comentó que en Santiago Centro se han detectado casos donde entre 20% y 25% de la compra de viviendas de un proyecto está vinculada a inversionistas. En Estación Central, en tanto, hay situaciones en las que se llega al 80% de las unidades.

En materia de precios, el valor promedio de venta en departamentos siguió subiendo a máximos en el segundo trimestre y llegó a 61 UF el metro cuadrado, escalando desde las 59 UF del primer cuarto de este año. En casas el precio medio del metro cuadrado fue de 48,7 UF en abril-junio, saltando de las 46,5 UF de enero-marzo.

Vicente Domínguez estimó que en 2016 los precios podrían “casi ni aumentar”, por una eventual menor demanda y porque algunas inmobiliarias ya han anticipado incrementos.

61%
de la oferta ingresada en el segundo trimestre está bajo las tres mil UF.

3.949 UF
fue el valor promedio de las viviendas vendidas en abril-junio de 2015.

11,5
meses es el plazo actual para agotar el stock de viviendas.