Ahumada es la calle comercial con mayor precio de arriendo y se aleja de Providencia
Por Hernán Vargas S., Diario Financiero.
Apoquindo fue la única, junto a Ahumada, que vio un incremento en sus valores de arriendo, pasando de 1,15 UF/m2 hasta 1,20 UF/m2 al primer trimestre de este año.
Ni las marchas ni el auge de nuevos polos de atracción al oriente de la capital, han logrado destronar a Ahumada como la principal calle comercial de Santiago, considerando su precio de arriendo, de acuerdo a un estudio al primer trimestre realizado por la consultora CBRE.
Pero no sólo eso. Mientras la mayoría de los ejes comerciales de la ciudad mostraron un descenso en los precios, Ahumada subió. Si al cuarto trimestre de 2014 la mayor arteria peatonal de la ciudad promediaba 1,75 UF/m2, el primer trimestre llegó a 1,80 UF/m2. Esto, aún cuando la vacancia registró un alza de 3,09% a 4,12%, en estos mismos períodos.
Para la research manager de CBRE, Paloma Del Pino, la cualidad de Ahumada “como eje comercial principal es el flujo, con más de 2 millones de desplazamientos por este eje cada día. La razón: ubicación. Paseo Ahumada une Alameda con Plaza de Armas, está rodeado por dos líneas del Metro y tiene buenas conexiones de autobús, por lo que el acceso del público resulta fácil”.
Añade que se trata de una calle tradicional donde convergen diversos niveles socioeconómicos. Se registran consumidores ABC1 que trabajan en las sedes centrales de bancos, sector gubernamental o de retailers. “Además, el tráfico C2 y C3 también es muy elevado, reflejado en el interés de los grandes retailers locales en distribuirse en este eje”, dice.
Explica que esta calle no suele registrar vacancia, pero que el aumento en este índice responde a la liberación de un espacio de 1.000 m2, por parte de un retailer, pero se espera que sea absorbida en un corto periodo de tiempo.
El precio ha ido subiendo por las renegociaciones de los locales. “La rotación de Ahumada no es alta, sin embargo los contratos llegan a vencimiento y se renuevan. Las renovaciones van muy en línea con el continuo flujo del eje y las ventas registradas. Si bien en retail calle no se cobra porcentaje variable, si se aprovecha el mismo para elevar los precios de arriendo”, expone la especialista.
Precios en Providencia caen
El segundo mayor eje comercial sigue siendo Providencia, aunque se distanció de Ahumada respecto a sus precios de arriendo. Si al cuarto trimestre de 2014 estaban en 1,45 UF/m2, al siguiente trimestre cayó a 1,40 UF/m2.
Apoquindo fue la única, junto a Ahumada, que vio un incremento en los valores, pasando de 1,15 UF/m2 hasta 1,20 UF/m2, pese a que la vacancia aumentó de 4% a 4,12% en los períodos analizados.
En tanto, Isidora Goyenechea registró un precio de 1,05 UF/m2 en el lapso estudiado por CBRE, mientras que El Bosque tuvo un valor promedio de arriendo de 0,95 UF/m2.
Otros ejes comerciales interesantes, dice la research manager de CBRE, son Alonso de Córdova y Nueva Costanera. El primero está inmerso en un proceso de transformación, con tres proyectos nuevos en desarrollo, los que han generado un descenso significativo del flujo peatonal debido a los cierres de las obras y a las incomodidades asociadas.
Mientras que Nueva Costanera -explica- también ha disminuido su flujo y aumentado la vacancia. “Además estamos a la espera de la entrada del nuevo mall Casa Costanera que influirá en el comportamiento comercial de la calle”, señala Del Pino.
Comparación internacional
Pese al aumento en el precio de arriendo comercial en Ahumada, todavía está lejos de otros mercados en Latinoamérica. Si se lleva el precio en UF a pesos en base a su cierre del 31 de marzo, el metro cuadrado en esta calle de Santiago es de $44.321, mientras que en la peatonal Florida de Buenos Aires alcanza los $50.040 el m2. Diferencia que se amplía con el eje principal de Río de Janeiro, que está en $76.311 el m2.
“Los mercados de High Street en Argentina, México y Brasil están muy consolidados y maduros. En Chile el mercado no está en el mismo punto de consolidación debido a que el consumo nacional de retail se desarrolla principalmente en centros comerciales de alto tráfico (…) a diferencia de otros países con similares desarrollos de retail, en Chile no encontramos ninguna calle comercial con grandes firmas internacionales”, explica Del Pino.
