El suelo más caro de Chile está en Ahumada con Estado y supera los $3,5 millones el m2
Por Claudia Ramírez, El Mercurio.
Valor fiscal del terreno urbano en las principales ciudades:
La capital se escapa de los precios máximos de las otras regiones. El valor más alto en Copiapó llega solo a $130 mil el m {+2} , según el Balance Inmobiliario.
El suelo más caro del país se ubica en Santiago Centro, en el cuadrante conformado por las calles Agustinas con Estado y Huérfanos con Ahumada, con un valor equivalente a $3,5 millones el metro cuadrado.
En el otro extremo está Copiapó, la esquina de Chacabuco y O’Higgins, donde el precio más alto para esa ciudad llega a solo $130 mil el metro cuadrado (ver infografía).
Así lo sostiene un informe llamado Balance Inmobiliario, realizado por MQ Inversiones, Tinsa y Trivelli y Cía. Ltda., que para mapear los mayores valores de inmuebles en 15 ciudades a lo largo de Chile se basó en datos contenidos en el reavalúo de bienes no agrícolas realizado por el Servicio de Impuestos Internos (SII) en 2014. El último reavalúo antes del realizado el año pasado, se había hecho en 2006.
El análisis devela que el precio máximo de Santiago se distancia de manera importante no solo de Copiapó -que es el menor entre las 15 ciudades analizadas-, sino que también de todo el resto de las ciudades: en Temuco, el valor máximo es de $574 mil/m {+2} ; en Rancagua, de $553 mil, y en Viña del Mar es de $549 mil, que son las que siguen a Santiago.
¿Qué explica la abismante diferencia entre la capital y el resto de las ciudades? Para Pablo Trivelli, director del Balance Inmobiliario, tal diferencia va en línea con el peso que tiene Santiago desde los más diversos parámetros que se puedan considerar en materia de equipamiento e infraestructura, entre varios. Por ejemplo, la gran cantidad de colocaciones bancarias -dos tercios se hacen en la Región Metropolitana, y de estas, cerca del 50% se realizan en la comuna de Santiago, según la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras- y la mitad de la matrícula de educación superior están en el Gran Santiago, y de eso, el 50% en Santiago, señala el experto, quien es además director de la Maestría en Economía Urbana de la Universidad Mayor.
El elevado valor de los terrenos en el centro de la capital se debe a que es una zona muy transitada, donde influyen la densidad de ocupación y la estructura socioeconómica ocupacional; es decir, pasa mucha gente todos los días con altos ingresos, explica.
Del catastro de los valores de los inmuebles solo dos ciudades tienen más de un área de precios máximos: Santiago y Valparaíso. El resto solo obtiene el peak de precios en una única zona.
El Balance Inmobiliario concluye que de entre todas las ciudades analizadas, solo en Iquique y Antofagasta los máximos valores fiscales corresponden a barrios residenciales costeros para hogares de altos ingresos. En todas las demás ciudades corresponden a usos de suelo comercial, precisa el estudio.
Cambio metodológico permitiría mayor precisión
El Balance Inmobiliario advierte que en 2014 el SII estableció los valores fiscales sobre la base de Áreas Homogéneas, que son unidades territoriales mucho más pequeñas que las Zonas de Características Similares, con las que trabajó previamente.
Según Pablo Trivelli, con este ajuste, el SII es más preciso en la determinación de los valores de los terrenos. Es similar a “acercar más la lupa”, indica, sobre la realidad de una zona, aunque advierte que igual persisten áreas que siguen siendo muy heterogéneas.
Una conclusión adicional es que “a pesar del impresionante incremento en los precios de los terrenos desde el último reavalúo en 2006, no hubo incrementos concordantes en los avalúos fiscales, porque la ley admite solo un incremento de hasta un 10% en la recaudación”, señala el estudio.
¿Cuánto hubiesen subido los avalúos fiscales de los predios si es que no existiera este límite? Trivelli asegura que el alza de las viviendas tiene una correlación con el incremento de los valores de los terrenos: el precio de los predios sube porque suben los valores de las viviendas construidos sobre ellas.
Como ejemplo señala que en sectores de la zona oriente de Santiago, donde las viviendas cuestan entre 20 mil y 25 mil UF, el precio de la tierra en esas zonas será muy alto, porque los compradores de ese producto inmobiliario están dispuesto a pagar muy caro. “Después de que se construyen estas casas a esos valores, los vecinos de estas casas dirán venderé el suelo de acuerdo al cálculo económico de cuánto podrá pagar quien haga esas viviendas de 25 mil UF”, dice.
