Cifra récord de proyectos ingresa al mercado inmobiliario del Gran Santiago

Por María de los Ángeles Pattillo, El Mercurio.

En el primer semestre de este año entraron a la oferta habitacional capitalina 119 iniciativas. La mayoría son departamentos que están enfocados al segmento de los inversionistas, con un fuerte énfasis en unidades de dos dormitorios, con tamaños de entre 25 y 50 m2.

Durante el primer semestre de 2015 salieron a la venta 119 proyectos, de los cuales 92 son en altura, según datos de GfK Adimark. En total, son 21.030 departamentos nuevos, una cifra histórica en la incorporación de la oferta capitalina. Para Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), este salto se explica por las buenas condiciones hipotecarias que existen actualmente y la próxima incorporación del IVA.

“Las viviendas exentas del impuesto son las que se promesan este año o bien las que se entreguen durante el próximo, por lo que muchos adelantaron sus proyectos para satisfacer la demanda de quienes quieran anticiparse”, señala Domínguez.

Y en su mayoría serán rentistas los compradores, según la apuesta de las inmobiliarias. “Es cosa de ver el tamaño y el número de dormitorios para darse cuenta de a quién está orientada la oferta. Los inversionistas han andado bien, por lo que lo más fuerte está dirigido justamente a ese nicho”, señala Javier Varleta, gerente inmobiliario de GfK Adimark.

Según la empresa de estudios de mercado, del total de departamentos nuevos, el 45% tiene un tamaño de entre 25 y 50 m2 (9.467), mientras que el 35% se mueve entre 50 y 75 m2 (7.436). Además, el 51% son departamentos de dos dormitorios (10.729) y la segunda distribución más popular es la de un dormitorio, que acapara el 27% de la oferta (5.736) (ver infografía). “Aunque es más atractiva para la renta, la unidad de un dormitorio no es tan potente por los cambios normativos en las distintas comunas, por lo que cuesta más encontrarla”, explica Vicente Domínguez.

Otra señal que da cuenta de esta inclinación hacia los inversionistas son las fechas de entrega que se manejan, donde el 88% de los departamentos se recepcionará a más de 19 meses (18.417). “Con estos plazos los compradores tienen la facilidad de pagar el pie en cuotas cómodas. Tienen tiempo suficiente para reunirlo”, destaca Andrés Ergas, gerente comercial de Ralei Grupo Inmobiliario.

Santiago y Estación Central concentran la oferta

En términos de precios, el rango entre las mil y dos mil UF es el más atractivo para el inversionista, cree Iarhemy Figueroa, gerenta comercial de Brotec Icafal: “Se suelen vender con éxito, con superficies promedio de entre 25 y 35 m2 “. Sin embargo, la participación de estos departamentos ha ido cayendo en la oferta de forma constante en los últimos tres años.

Para Juan Armando Vicuña, director de RVC Inmobiliaria, el alza en los costos de construcción impide una mayor presencia en ese mercado. “El inversionista siempre busca el menor precio, la baja en la oferta no es por un cambio en las preferencias del producto, sino que el costo subió y también el precio de venta final”. Según los datos de GfK, los departamentos nuevos de entre dos mil y tres mil UF fueron 7.790 durante este primer semestre, un 39% más que lo ingresado en la primera mitad del año pasado, cuando la cifra llegó a 5.588.

Ariel Magendzo, gerente general de Paz Corp, destaca que, además de la presencia del inversionista, este segmento tiene fuerza en sí mismo: “La pirámide poblacional chilena se concentra aquí, por lo que es donde hay más demanda y es natural que la oferta se genere en este rango de precios”. A esto se suma que las viviendas de entre dos mil y tres mil UF es donde más va a pegar el IVA, lo que potenciaría aún más la demanda, detalla Vicuña: “Es donde está el peak de impuesto, cerca de un 12% adicional”.

Estación Central es una de las comunas ícono en este rango de precios. Es, además, la comuna donde más se concentró la oferta nueva, luego de Santiago centro. Hasta mediados de este año se sumaron 3.148 departamentos en total, casi tres veces más que lo que ingresó en el mismo período del año anterior.

Su caso llama la atención, porque el precio promedio de la oferta nueva subió 10 UF/m2 entre el primer semestre de 2014 y la primera mitad de 2015, al pasar de 40,2 UF a 50,5 UF. Para Ergas, esta alza se explica por el aumento en el precio de los suelos, mientras que Magendzo lo atribuye a su atractivo por estar cerca del centro y captar la demanda que históricamente se concentraba ahí. “La disposición de pago de la gente es más alta y el producto que se ofrece ha mejorado mucho”, agrega Vicuña.

No obstante, a Vicente Domínguez ninguno de esos argumentos lo convence: “Me tiene totalmente impresionado. Para mí es inexplicable un salto de precio de esa magnitud”. Mientras que Javier Varleta cree que algunos proyectos están incorporando de forma anticipada el IVA, y lo mismo piensa Juan Armando Vicuña: “La demanda ha sido tan alta en Estación Central que permite subir el precio, y eso hace posible cubrir el tema del IVA”, afirma Vicuña.

Ariel Madgenzo no atribuye este fenómeno a una comuna en particular, pero advierte que “de alguna manera el efecto IVA ya está algo incorporado en los precios que uno ve hoy, y por lo tanto la transición ya comenzó”.

Según el levantamiento de GfK, otras comunas de la capital con alzas importantes de precios entre el primer semestre de 2014 y de 2015 son San Miguel (8,6 UF/m2 de diferencia), San Joaquín (7,3 UF/m2) e Independencia (5,9 UF/m2).

Por lo pronto, Varleta cree que en la práctica todo lo que se venda en 2016 va a tener el IVA incorporado, ya que los proyectos que se entreguen el próximo año van a quedar totalmente vendidos en 2015. “Todo lo que ha estado entrando últimamente está pensado para después de 2017”, agrega.

Se proyecta caída de promesas para primer semestre de 2016

Para lo que queda del año, Javier Varleta cree que seguirán incorporándose nuevos desarrollos, dado el comportamiento histórico del mercado, que bordea los 70 proyectos trimestrales. Andrés Ergas se siente tranquilo frente este nivel de oferta: “Es un ritmo histórico, pero las velocidades de venta también están mucho mejor que lo normal”. Sin embargo, Domínguez advierte que el próximo año las cosas no estarán tan buenas. “Los inmobiliarios están pensando que van a vender todo antes del 31 de diciembre de este año, pero yo creo que en algunos casos eso no va a ser factible y va a haber problemas de demanda”, dice.

Por ello Domínguez pronostica una caída en las promesas de venta en 2016: “Cuando hay una aceleración momentánea de la demanda, después siempre hay una depresión de la misma. Eso va a ocurrir de forma más marcada por el bajo crecimiento económico que se proyecta”.

Vicuña también estima que habrá desistimientos el próximo año. “El escenario se pondrá complicado, pues se exigirá un 20% de pie para los hipotecarios. El 86% de mis clientes pide créditos por sobre el 80%; esas personas ya no van a poder comprar”.

Entre los distintos actores hay coincidencia de que el primer semestre del próximo año no va a ser bueno en términos de ventas y que la oferta también se debiera contraer. Donde hay distintas lecturas es en lo que tarde el mercado en recuperarse. “La gente va a ver qué pasa con el IVA, con el país, con las reformas, y una vez que esos cambios se vayan asimilando se debiera volver a un equilibrio. A fines de 2016 las cosas volverán a su cauce normal”, señala Andrés Ergas.

La lectura de Vicente Domínguez es menos auspiciosa. “Si en 2016 vamos a ver menos promesas y proyectos, este ritmo a la baja va a ser fuerte en 2017. Vamos a ver muy disminuida la construcción y el nivel de escrituras”, concluye.

DEL TOTAL DE DEPARTAMENTOS nuevos a la venta, el 45% tiene un tamaño de entre 25 y 50 m2 (9.467 unidades), mientras que el 35% se mueve entre 50 y 75 m2 (7.436).

Las Condes casi triplica el ingreso de departamentos nuevos en un añoEntre las comunas que más incorporaron proyectos en altura destacan Las Condes y Estación Central, según los datos de GfK Adimark. En ambas la oferta nueva del primer semestre es casi tres veces más que lo que ingresó en el mismo lapso de 2014.

En el caso de Las Condes han surgido iniciativas en las cercanías de A. Vespucio con Colón y con Bilbao, además de la zona de El Tavelli. Juan Armando Vicuña, director de RVC, cree que las viviendas en altura les han ido ganando espacio a las oficinas: “Ahora es muy atractivo hacer departamentos porque hay un sobrestock de oficinas en la comuna, mientras que los precios de las viviendas en altura han ido al alza”. En Estación Central el ritmo explosivo de la oferta se explica porque hasta hace poco se permitía construir sin ningún tipo de restricción en términos de altura y densidad. “Se veía venir un cambio del plan regulador y muchos se apresuraron por ingresar proyectos para empezar a construir antes del congelamiento, además de aprovechar el tema del IVA”, agrega Vicuña.

Javier Varleta de GfK destaca dos comunas que a su juicio están atrayendo cada vez más el interés de los inmobiliarios: Macul y La Florida. “La primera empieza a consolidarse en el eje Vespucio por el metro y ese mismo impulso lo aprovecha La Florida, entre Quilín y el Mall Plaza Vespucio”, dice.