Oferta de departamentos de uno y dos dormitorios sobre 100 m2 se triplica en un año

Por María de los Ángeles Pattillo, El Mercurio.

Las comunas de Lo Barnechea, Las Condes, Vitacura y Providencia son las que concentran la mayor cantidad de estas viviendas en venta. Se trata de inmuebles enfocados a profesionales jóvenes, divorciados y matrimonios en etapa de nido vacío con un buen nivel de ingresos.

La oferta de departamentos nuevos de uno y dos dormitorios sobre los 100 m {+2} de superficie útil ha presentado un crecimiento exponencial desde el segundo trimestre del año pasado. Si en ese período había 125 de estas viviendas disponibles en el mercado, hoy la cifra se más que triplicó, y llega a 411, según un estudio de Tinsa Chile. De esta forma, estas unidades pasaron de representar el 0,5% del stock total del Gran Santiago a casi el 2%, y actualmente hay 32 proyectos que incluyen estas alternativas.

“Esta alza en la oferta es una respuesta de los desarrolladores frente a un nicho del que no se habían podido hacer cargo ni satisfacer sus necesidades”, señala Francisco Vinagre, gerente general de Surmonte, inmobiliaria con seis proyectos que incluyen estos departamentos de grandes dimensiones y pocos dormitorios.

El público al que apunta esta oferta son jóvenes profesionales de entre 25 y 40 años, tanto hombres como mujeres, matrimonios en la etapa del nido vacío y divorciados, coinciden actores de la industria. “Durante los últimos años, la sociedad chilena ha experimentado un profundo cambio demográfico, lo que se traduce en cambios en su habitar.

Hoy existe un segmento importante que demanda más espacio y menos recintos”, indica José Luis Calderón, gerente de Marketing de Almagro, que cuenta con dos proyectos que incluyen este tipo de vivienda.

Lo Barnechea concentra el 33% de la oferta

En promedio, en el segundo trimestre de este año se vendieron mensualmente 37 departamentos de uno y dos dormitorios con grandes superficies, según Tinsa Chile. Las ventas se concentraron en las comunas de Vitacura y Lo Barnechea.

A juicio de Fernando Zaror, gerente general de Inmobiliaria Kuzacorp, estar cerca de una línea de metro no es un atributo clave, a diferencia del producto tradicional de menor superficie. “Todos tienen movilización propia, por lo que el metro no es un tema”, dice el ejecutivo, cuya firma gestiona una iniciativa de este tipo.

Felipe García, director de Tinsa Chile, coincide con este diagnóstico, y agrega: “Este nicho valora estar cerca de un equipamiento de primer nivel, como gimnasios y centros gastronómicos, por lo que la oferta se concentra justamente en las zonas con mejores redes de servicio”.

La comuna que lidera la oferta es Lo Barnechea (33%), seguida de Las Condes (24%), Vitacura (22%) y Providencia (13%). (Ver infografía).

En términos de precio, las viviendas de dos dormitorios bordean las 10 mil UF en promedio, aunque en Vitacura el valor incluso llega a las 11.588 UF. Las unidades de un dormitorio en oferta son aún más caras, y superan las 11 mil UF como promedio. “Se trata de un producto muy específico, donde los clientes son muy exigentes, pero donde todo tiene que ser dentro de un marco en que los precios no se disparen. Hay que mantener una competitividad en términos de precios”, destaca Vinagre.

Lo cierto es que hay dos comunas con presencia de este tipo de departamentos con precios mucho más bajos que el resto del mercado capitalino, Santiago y Peñalolén, donde no supera la barrera de las seis mil UF promedio. “En el centro se está sondeando la fórmula, pues se trata de un solo proyecto y con cuatro unidades a la venta. En Peñalolén hay más oferta, pero también es muy acotada y con superficies promedio menores que en las comunas del sector oriente”, explica García.

Según la información de Tinsa, los departamentos de dos dormitorios tienen una superficie promedio de 125 m {+2} útiles, cifra que en Vitacura llega a 137 m {+2} , mientras que en Peñalolén queda en 108 m {+2} . Las viviendas de un dormitorio, que se ubican todas en Lo Barnechea, tienen una superficie promedio de 138 m {+2} .

El living-comedor es el espacio más relevante

Dentro de los inmuebles, el living-comedor, el dormitorio y la cocina son los tres espacios a los que se les da más prioridad, asegura Marcos Retamal, gerente general de Moller Pérez Cotapos (MPC). “Al final son los espacios que más se ocupan, pues la gente que compra estos departamentos tiene mucha vida social. Son viviendas que tratan de acoger un sistema de vida más contemporáneo”, agrega el arquitecto Rodrigo Searle.

En Surmonte, generalmente el living-comedor representa el 41% de la superficie total del departamento. Le sigue la cocina, con el 25%; el dormitorio (18%), baño principal (7%), clóset (5%) y baño de visita (4%). Para Vinagre, más allá de estos énfasis en los distintos espacios, la clave es lograr una experiencia “hotelera” en cada recinto: “Queremos que la persona tenga la misma experiencia que cuando se va de vacaciones, que el dormitorio tenga grandes dimensiones, que la cocina sea como la de un restaurante y que el clóset se parezca a una tienda boutique”.

En cuanto al equipamiento comunitario, hay de todo. Mientras Kuzacorp ofrece gimnasio, quincho en jardines, lavandería y salas de reuniones, Surmonte se limita a entregar una piscina de uso común. “Nuestro público objetivo prefiere la menor cantidad de áreas comunes posibles”, agrega Vinagre.

Oferta seguirá aumentando ante la mayor demanda

El actual número de departamentos en oferta no debiera bajar, cree García: “En los últimos tres trimestres se ha mantenido un nivel, y la demanda ha respondido. Ahora se debiera mantener o incluso haber un alza en el número de departamentos que ingresen”.

Marcos Retamal también estima que su participación en la oferta va a crecer: “Es un producto que llegó para quedarse, dada las proyecciones de envejecimiento de la población y familias con menor número de hijos”.

Francisco Vinagre proyecta que cada vez habrá un mayor énfasis hacia la innovación y personalización de estas viviendas. “Todas las personas tienen sus propias necesidades y requerimientos de espacio, lo que abrirá nuevas oportunidades en la industria inmobiliaria nacional. Cada día el público será más exigente, único y vanguardista, y el producto único y con estilo propio será el que marque las pautas”, concluye el ejecutivo.

37
departamentos nuevos, de uno y dos dormitorios, con grandes superficies se vendieron mensualmente, en promedio, en el segundo trimestre de este año en Santiago, según datos de Tinsa Chile.

125
metros cuadrados es la superficie promedio en el caso de las viviendas de dos dormitorios, cifra que en Vitacura llega a 137 m2.

 Primeras alternativas surgieron hace siete añosEn 2008 comenzó a ofrecerse tímidamente este tipo de proyecto inmobiliario en el mercado capitalino. “Este nicho antes buscaba departamentos antiguos con la idea de arreglarlos, porque son más espaciosos en todos sus recintos. De ahí surge la idea de hacer estas viviendas nuevas más grandes, pero también con menos recintos”, señala el arquitecto Rodrigo Searle, socio de Searle Puga Arquitectos.

Un impulso para llegar a las superficies que hoy se manejan fue la llegada de los llamados departamentos “mariposa”, donde existen dos piezas matrimoniales idénticas. Así lo cree Felipe García, de Tinsa Chile: “Un dormitorio más grande y otro más pequeño ya no funcionaba para varios clientes, y muchos preferían tener dos recintos equivalentes, lo que inmediatamente agrandó las superficies. Esos fueron los indicios de que la demanda quería otro tipo de producto”.