Nuevas construcciones en cerro Alvarado desatan controversia por posibles conflictos viales

Por María de los Ángeles Naudon Dell’Oro, El Mercurio. 

Iniciativa vinculada a EBCO, Avellaneda e IMAS ingresó solicitud de permiso de construcción hace pocos días:

El proyecto de Inmobiliaria Altoriente planea inversiones por unos US$ 138 millones. Mientras uno de sus socios asegura que no van a afectar la vialidad de la zona y que contemplan amplias mitigaciones, el alcalde de Lo Barnechea no está conforme. Quiere más obras y dice que está dispuesto a llegar a tribunales.

Subir o bajar en hora punta por el Camino de Santa Teresa, que conecta a través de la autopista Costanera Norte una parte de Vitacura con Lo Barnechea, suele generar más de un dolor de cabeza a los miles de automovilistas que intentan llegar a tiempo a oficinas y colegios. Y es natural, pues por esa vía sale un porcentaje importante de los 120 mil habitantes de Lo Barnechea, que se “topan” con sus pares de Vitacura, generando un caos vial de proporciones.

En el mediano plazo, hay quienes piensan que esto podría empeorar, porque una serie de proyectos inmobiliarios se están desarrollando en el sector. Entre ellos, se cuentan el condominio “Terrados de Santa Teresa”, del Grupo Inmobiliario Cenit y Fuenzalida Desarrollo Inmobiliario; el proyecto “Campanario” -de la constructora EBCO y Vizcaya-, que incorporará 166 nuevas unidades y 527 estacionamientos; y los edificios residenciales que ya se están construyendo en Lo Curro bajo.

Pero sin lugar a dudas, el proyecto que más inquietud genera es el de la Inmobiliaria Altoriente (sociedad entre EBCO, Avellaneda e IMAS), que ya tiene un anteproyecto aprobado por la Municipalidad de Vitacura y que hace pocos días ingresó una solicitud de permiso de edificación. Se trata de una urbanización que contempla 126 departamentos en edificios de tres pisos, 128 townhouses y 78 viviendas unifamiliares. Todo, con un total de 1.396 estacionamientos.

El proyecto, cuya inversión será de UF 800 mil en urbanización e infraestructura interna del proyecto y de UF 3 millones en construcción de viviendas -unos US$ 138 millones-, se emplazará en un sector que hasta 2010 era prácticamente intocable, por tratarse de un cerro isla, que la normativa de ese momento lo consideraba como parque intercomunal. Pero ese año caducó dicha norma y los inmobiliarios vieron una oportunidad de negocio. Una ventana que luego se volvió a cerrar en 2014 cuando se modificó la Ley General de Urbanismo y Construcciones, y le devolvió su estatus anterior a los cerros isla (ver recuadro).

Los valores de las viviendas que construirá Altoriente van desde las UF 15 mil aproximadamente en el caso de los departamentos, en tanto que las casas podrían duplicar y hasta triplicar esa cifra, comenta Hernán Besomi, socio de EBCO y uno de los hombres tras el proyecto de Cerro Alvarado.

El dilema de la vialidad

¿Qué va a pasar cuando todos los proyectos estén operativos? Eso es lo que tiene preocupados a los vecinos y usuarios del lugar.

Besomi es claro en afirmar que no habrá implicancias negativas, puesto que ya tienen desarrollado un proyecto con Costanera Norte que, de concretarse, permitirá entrar y salir del condominio por una caletera que ellos mismos van a construir. “Por eso no veo cómo vayamos a afectar a la gente que pasa por Santa Teresa, porque nosotros no transitaremos por ahí”, aclara.

A pesar de que el proyecto de Altoriente y ninguno de los otros del sector se emplazan en la superficie de la comuna de Lo Barnechea, su alcalde, Felipe Guevara, muestra preocupación por lo que está sucediendo.

A su juicio, los desarrollos en el Cerro Alvarado por Vitacura, más los que están construyéndose en Lo Curro bajo, van a empeorar aún más la situación del camino de Santa Teresa, lo que en su caso es ampliamente relevante, ya que por su geografía, Lo Barnechea cuenta con muy pocos accesos.

Y así se lo ha hecho saber a las inmobiliarias, por lo menos a EBCO -socia de Altoriente-, a través del ex candidato presidencial Pablo Longueira. A través de su empresa de consultoría, el ex timonel de la UDI ha representado a dicha compañía en distintas materias, incluida la presentación del proyecto del Cerro Alvarado a la Municipalidad de Lo Barnechea. Consultado Longueira, declinó referirse al tema.

Besomi cuenta que con Longueira son amigos desde el colegio y que lo está apoyando en diversos temas de gestión en EBCO. Entre ellos, hacerles ver a los distintos actores que la empresa está dispuesta a apoyar cualquier solución adicional que haya que hacer para mejorar la vialidad de la zona. Un proyecto que circula por estos días son dos túneles que a futuro podría construir Costanera Norte, por dentro del Cerro Alvarado, para ingresar y salir de Lo Barnechea.

Pero el alcalde Guevara insiste en que incluso los túneles no son suficiente y que lo que él pide es agregar una pista más de subida y otras más de bajada al camino de Santa Teresa. “Mis vecinos tienen que tener una alternativa sin tag para moverse. Si Santa Teresa está colapsado los obligarán a usar los túneles”, explica.

Una pelea que está dispuesto a dar, “hasta tribunales, si es necesario”, advierte.

Mitigaciones suman 60 mil UF

En materia de vialidad, el proyecto de Altoriente va a invertir del orden de las UF 60 mil en mitigaciones viales, pues el EISTU (Estudio de Impacto del Sistema de Transporte Urbano) aprobado lo compromete a terminar el enlace sur poniente del Puente Tabancura y la faja norte de Costanera Sur entre ese enlace y calle Pamplona. Además de la ejecución de esta última calle hasta su intersección con avenida Las Hualtatas (ver infografía).

“Eso sí va a ayudar a descongestionar, porque en la práctica los tacos se generan en el eje de Tabancura. Nosotros vamos a aportar en eso, aunque nuestro desarrollo no tiene relación directa con esos sectores”, explica Besomi.

Para terminar, agrega que también construirán un tramo de la ciclovía intercomunal 42K y que en el futuro piensan desarrollar una pasarela que una las dos partes del río, por el cual la gente pueda cruzar al parque que dieron en servidumbre a Vitacura.

En EBCO comentan que todas estas obras hacen de su proyecto uno de los que más UF de mitigación por vivienda va a aportar en muchos años: UF 180. El triple de lo que se pagó, por ejemplo, en el desarrollo de Nueva Las Condes, comenta Besomi.

¿Qué va a pasar con el paisaje?

Más allá de la vialidad, el cambio en la fisonomía del sector también preocupa a los vecinos. Por eso, Hernán Besomi aclara que ellos no van a destruir el cerro, sino todo lo contrario.

Como prueba, comenta que mucho antes de la modificación legal que devolvió la afectación pública a los cerros isla, ellos ya habían definido que de las 78 hectáreas que tenían disponibles, 40 se transformarían en áreas verdes: 21 de ellas entregadas en servidumbre a la Municipalidad de Vitacura para que se haga un parque abierto a la comunidad, y 19 privadas, pues están dentro del proyecto, con especial cuidado por las quebradas. “En la práctica, nos autoafectamos”, dice.

La servidumbre otorgada a Vitacura es por un terreno donde Besomi calcula un valor de UF 5 el m {+2} .

Además, agrega que solo van a intervenir el 10% del terreno y que el resto se va a reforestar y se va a mantener en mucho mejores condiciones. Explica que quiere hacer senderos, que la idea es que la gente lo pueda usar y disfrutar. “Nuestra idea nunca fue usar toda la superficie que legalmente podríamos utilizar, siempre lo pensamos como algo que debía ser armónico con el cerro”, afirma.

“De las 78 hectáreas que teníamos disponibles, habrá 40 há de áreas verdes: 21 serán públicas a través de una servidumbre otorgada a Vitacura y 19 privadas”, explica Hernán Besomi, socio de EBCO. La caducidad de la norma que regía los cerros isla permitió el negocioHasta comienzos de 2010, los cerros isla eran prácticamente “intocables”, porque les aplicaban una normativa conocida como afectos a utilidad pública como parques intercomunales. Los dueños de esos cerros solo podían realizar allí proyectos relacionados con culto, cultura y deporte, por dar algunos ejemplos.

En febrero de 2010, el panorama cambió, porque la norma que regulaba los cerros isla caducó. Y como no podían quedar sin regulación, la Seremi de Vivienda instruyó a los municipios para que les dieran una nueva norma a esos sectores.

El artículo 59 de la Ley General de Urbanismo y Construcciones obligaba a las municipalidades a otorgarles una norma similar a la que tuvieran terrenos predominantemente adyacentes. Fue por eso que en Vitacura, cuenta la directora de Obras Pamela Ortiz, aunque “hicimos todo lo posible por salvar el cerro, finalmente tuvimos que ponerle la misma norma de Lo Curro”. Esta solo autoriza uso de viviendas, altura máxima de 8,5 metros (dos pisos más mansarda) y subdivisión predial mínima de cuatro mil metros cuadrados.

Para Vitacura esto fue un triunfo, pues dieron la pelea para que la Seremi de Vivienda entendiera que le correspondía la norma de Lo Curro por ser parte del mismo cerro. En la realidad, lo que estaba inmediatamente adyacente era la parte baja del cerro, que tenía una autorización para mayor altura y mayor densidad.

Lo Barnechea hizo lo propio para defender los cerros isla de su comuna, y en el proceso llegaron incluso hasta tribunales con algunos privados, pues el edil Felipe Guevara dictó una norma muy restrictiva.

En el lapso entre la fecha de caducidad de la norma (febrero de 2010) y la entrada en vigencia de la nueva disposición legal que otra vez tiene a los cerros isla afectos a utilidad pública (octubre de 2014), un grupo de inmobiliarios unidos en Inmobiliaria Altoriente compraron, a principios de 2011, una parte del cerro Alvarado. Y comenzaron a desarrollar el anteproyecto.

Este finalmente fue aprobado en febrero de 2015, cuando los cerros isla habían vuelto a las restricciones de la regulación anterior, pero en Vitacura explican que podrá realizarse igual, porque la ley indica que en materia de aprobaciones lo que rige es la fecha de ingreso del anteproyecto. Altoriente ingresó 15 anteproyectos entre diciembre de 2013 y septiembre de 2014.