Precios de arriendos de viviendas caen en zona oriente ante aumento de oferta de departamentos

Por Marco Gutiérrez V., El Mercurio.

Lo Barnechea, Las Condes y Vitacura lideran bajas:

Compras realizadas por inversionistas para el negocio de renta han elevado la disponibilidad de unidades. Esto, unido al débil crecimiento económico, está afectando al mercado.

La mayor oferta de viviendas en arriendo, especialmente departamentos, está explicando el estancamiento de los precios de arriendo en el Gran Santiago. Incluso, al revisar específicamente lo que ocurre en comunas del sector oriente, como Lo Barnechea, Las Condes, Vitacura y Providencia, se advierten descensos en los valores de renta de entre cerca de 4% y 10% frente a los observados a fines de 2013.

Así lo revela un estudio de Portalinmobiliario.com, que indica, además, que la rentabilidad bruta anual en esta materia cayó de 7,3% a 6,3% en ese período.

“Por primera vez desde el primer trimestre de 2009 tenemos un crecimiento de 0% en los precios de arriendo de las viviendas en el Gran Santiago, cifra opuesta a lo que observábamos en 2012-2013, cuando los valores de viviendas llegaron a aumentar más de 15% real anual”, comentó el subgerente de Estudios de Portalinmobiliario.com, Nicolás Izquierdo, quien además señaló que han constatado un fuerte incremento en el número de avisos de propiedades en arriendo, especialmente en mercados de departamentos, duplicándose los casos en los sectores centro y oriente, donde se concentra la mayor parte de la oferta.

“Este factor, unido al menor crecimiento económico del país en el último periodo, inciden en la merma de los precios”, añadió.

“No es de extrañar que suceda esto, dado que actualmente existe muchísima oferta para arrendar, y no necesariamente la misma cantidad de gente para las viviendas disponibles. Es muy probable que esta situación se siga acentuando con el aumento en las ventas de este año”, dijo Nicolás Gumucio, gerente del área inmobiliaria de Toctoc.com, empresa de Iconstruye, ligada a la Cámara Chilena de la Construcción (CChC).

Entre enero y junio de este año se comercializaron 19.709 viviendas nuevas en el Gran Santiago, la mayor cifra registrada por la CChC para un semestre. Este número, a la vez, fue 12,4% superior a la comercialización de la primera mitad de 2014. Esto, debido a la anticipación de compras previo al proceso de entrada en vigencia de la aplicación de IVA a la venta de inmuebles a partir de 2016.

El gerente de Administraciones de Fuenzalida Propiedades, Rodrigo Ortega, comentó que la caída de precios se advierte más en departamentos que en casas.

Fuenzalida Propiedades detectó que hoy el 15% de los arrendatarios no pagan el primer mes de alquiler. Esto, tras analizar el comportamiento de más de 2.700 propiedades en administración. Las comunas de Las Condes, Ñuñoa y Santiago Centro son las de mayor incumplimiento. Ante esto, la corredora ofrece como parte de su servicio un seguro contra “malos” arrendatarios y un programa de revisión periódica de la propiedad.

Efecto “renta”

La compra de departamentos por parte de inversionistas para luego arrendarlos -como herramienta de negocio o aumentar sus pensiones a futuro- estaría elevando la oferta de viviendas para la renta.

“Coincide que son los productos donde tradicionalmente se han interesado los inversionistas; es decir, departamentos pequeños y bien ubicados, los que más han aumentado su oferta. Esto ciertamente podría estar incidiendo”, indicó Izquierdo.

Lo Barnechea es la comuna que encabeza las bajas en precios entre fines de 2013 y el tercer trimestre de 2015, con una baja de 9,65%. Le siguen Las Condes (-5,56%), Vitacura (-4,75%) y Providencia (-3,78%), según Portalinmobiliario.com. En Ñuñoa y Santiago Centro, en tanto, se observan alzas de 2,33% y 5,3% en igual lapso.

Maipú, Macul, Peñalolén y La Florida no se han visto afectadas por bajas de valores.

 Mercado prevé recuperación a partir de 2016Pese a la actual merma en los precios de renta, en el mercado inmobiliario señalaron que a partir de 2016 los valores se recuperarían. Esto, debido a nuevas barreras que existirán para quienes busquen comprar una vivienda, ante lo cual tendrían que arrendar, presionando así la demanda en ese rubro.

Esos obstáculos están ligados a la puesta en marcha del IVA a la venta de casas y departamentos y a las nuevas exigencias -desde 2016- de provisiones a la banca sobre colocaciones hipotecarias para la vivienda, que consideren la morosidad y la relación préstamo-garantía ( loan to value ) de los créditos. Este cambio derivaría en que los bancos financien solo hasta el 80% del valor de compra de una vivienda.

“En general, cualquier fenómeno que dificulte la compra de una vivienda, ya sea la implementación del IVA, aumentos en los costos de construcción, mayores tasas de interés, entre otros, benefician al mercado del arriendo por ser un sustituto de la compra”, indicó Nicolás Izquierdo.

Fuentes de fondos inmobiliarios destacaron que la compra de una propiedad sigue siendo una buena alternativa de inversión. Añadieron que los nuevos estándares bancarios frenarían la demanda compradora en ciertos segmentos y favorecerá al arriendo.