Venta de viviendas nuevas y usadas se contrae en el primer semestre: baja 1,3%

Por Claudia Ramírez, El Mercurio.

En el promedio, los precios de las propiedades siguen creciendo

Cálculos para el Gran Santiago muestran que las más resentidas son las casas usadas, que cayeron 3% medido en unidades comercializadas. Los departamentos nuevos se contrajeron en 7,1%.

En el mercado inmobiliario hay señales mixtas. La actividad mantiene su dinamismo, los precios siguen al alza, entre otras razones, por la futura aplicación del IVA a la construcción y del IVA a la venta de propiedades sobre las 8 mil UF, pero las inmobiliarias se están preparando para una eventual caída en la demanda.

Una señal que es vista como gráfica es que la inversión en construcción crecerá solo 1% este año, según estimaciones de la Cámara Chilena de la Construcción, lejos del promedio de crecimiento histórico de esta inversión, en torno al 5,1%. ¿La razón? La inversión privada “está inhibida”, como lo ha manifestado Jorge Mas, presidente del gremio constructor.

La venta de viviendas ya empieza a dar cuenta de este ajuste. A junio se vendieron 41.213 viviendas en la Región Metropolitana considerando todo el mercado, es decir, nuevo y usado, casas y departamentos. Son cerca de 500 unidades menos que en igual período del año pasado, es decir, una caída de 1,3% en el primer semestre, según datos de la consultora Real Data para 41 comunas. Esta caída es la primera en tres años, desde 2012 para el mismo período.

Este menor volumen del mercado se explica por varias razones: empresas más cautas para hacer sus inversiones, menor disponibilidad de suelo para construir, y también por caídas en la venta en segmentos como el de las casas usadas.

Departamentos ganan terreno por su seguridad

Durante el primer semestre se vendieron 11.016 casas usadas en la Región Metropolitana, unas 300 unidades menos que en igual período de 2014, una caída de 3% en las ventas escrituradas en el Conservador de Bienes Raíces. Los datos corresponden a la consultora Real Data, cuya proyección apunta a terminar este año con una retroceso de 5% en la venta del volumen de casas usadas.

¿Qué está detrás de esto? Los problemas de inseguridad asociados con las casas, la menor disponibilidad de terrenos para construirlas y la preferencia de propiedades más económicas, asegura Carolina Morral, jefa de proyectos de Real Data.

En la industria coinciden en que la seguridad es uno de los factores que están considerando los compradores: “Buscan comprar casas en condominios cerrados y departamentos con conserjes las 24 horas y con cámaras de vigilancia”, asegura Hugo Risopatrón, gerente del Área Residencial y Agrícola de P&G Larraín Propiedades, corredora enfocada en comunas del sector oriente.

Agrega que también influye el precio: “Los departamentos son en general de menor costo que las casas y son más prácticos. Cuando los clientes salen los fines de semana fuera de Santiago sienten que cerrando la puerta del departamento queda asegurada y protegida la vivienda por la conserjería y cámaras de vigilancia que controlan los accesos al edificio”, dice Risopatrón.

Álvaro Rodríguez, director de Corredores Integrados, gremio que agrupa a las principales oficinas de corredores, asegura que la tendencia hacia los departamentos también es demográfica: “Quien compra es una persona menor de 40 años, por lo que influye el factor precio”, indica.

Las comunas que lideraron la caída en la venta de casas usadas son Providencia (-15,1%), donde la venta medida en UF de este tipo de inmueble también bajó en 18,1%; Las Condes (-6,1%) y Lo Barnechea (-4,7%), ambas con caídas solo en su volumen y no en su precio (ver infografía).

La otra cara de la moneda son los departamentos usados, cuyas ventas subieron en 7,3% en unidades y medido en UF aumentaron 17,3% a junio, totalizando más de 30,7 millones de UF, esto es unos US$ 1.209 millones, la mayor alza entre todas las categorías.

No obstante, la venta de departamentos nuevos sí cayó (-7,1%) medido en unidades. Pero en este caso, Carolina Morral lo atribuye a un factor meramente de registro de las escrituras. “Las recepciones de departamentos nuevos proyectadas para 2014 y 2015, son similares, de en torno a las 28 mil unidades en total. Por lo que debería tender aumentar la cantidad de departamentos escriturados para el segundo semestre 2015, ya que se esperan 15.159 unidades por recepcionar para el segundo semestre”, explica.

¿Qué pasará con los precios?

En el primer semestre, la venta valorada de viviendas en la Región Metropolitana alcanzó el récord de los últimos ocho años: 130,7 millones de UF, esto es casi US$ 5.200 millones. Y seguirá creciendo: en julio creció 10% y en agosto 20%, según cifras de Corredores Integrados.

Para el próximo año, las inmobiliarias hablan de moderación del alza de precios, pero en ningún caso de caídas. La demanda sigue siendo robusta y los indicadores macroeconómicos, como el desempleo, la tasa de interés y la inflación siguen estando en terreno positivo, indica Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios.

La aplicación de IVA a la construcción se traducirá en un alza de cerca de 10% de los precios, pero este incremento ya se ha ido internalizando en el mercado, por lo que no se prevén alzas bruscas, indica. “Las alzas generales del próximo año no serán de ninguna manera parecidas a las de 2012 y 2013. Serán menores al 5%”, estima Domínguez.

Hipotecarios al alza y costos de construcción cayendo

Los créditos hipotecarios, un indicador de cómo se moverá la demanda, seguirán creciendo en 2016, según la Asociación de Bancos e Instituciones Financieras (ABIF). A diciembre del próximo año, este organismo proyecta un crecimiento de 9% en las colocaciones hipotecarias medidas en monto, siendo que en agosto de este año estos créditos crecen 10,6%.

Ricardo Matte, gerente general de ABIF, explica que hay varias condiciones que favorecen el crecimiento de los hipotecarios, como las bajas tasas de interés. “En los últimos años, ha habido una valorización de las viviendas por alzas de precios importantes y eso es muy atractivo para quienes quieren obtener rentabilidad en lugar de irse a la bolsa, que ha estado bastante deprimida. Los bienes raíces han sido una alternativa muy atractiva”, señala. Agrega que para quienes toman la decisión de comprar una vivienda influyen las perspectivas de empleo y salario (masa salarial), que han permanecido estables.

Hay aspectos que están empujando el resultado de las constructoras, como los costos de construcción. Martín Antúnez, analista de Renta Variable de CorpResearch, destaca que los costos han crecido en promedio 1,9% anual a julio en circunstancias de que en 2014 lo hicieron sobre el 5,3%. “Esta menor volatilidad es positiva para las constructoras. Al momento de definir los costos de un proyecto, lo hacen en base a los datos que hay al iniciar la obra, y, si estos costos suben, una vez iniciado el proyecto, se traduce en una pérdida para la empresa”, explica.