Santiago centro, Ñuñoa y Providencia concentrarán la mayor sobrecarga de recepciones finales en 2016

Por María de los Ángeles Pattillo, El Mercurio.

Se prevé que las municipalidades del Gran Santiago recibirán el próximo año 10.800 departamentos más que durante 2015, equivalentes a 86 proyectos. Mientras Providencia deberá trabajar en 20 desarrollos más que este año, Santiago centro sumará a su carga actual 19 edificios, y Ñuñoa, 17.

Los proyectos inmobiliarios que se logren recepcionar durante el próximo año quedarán exentos de IVA. Frente a este escenario, se prevé un aumento importante de la demanda por este trámite en las direcciones de obras municipales (DOM). De hecho, según datos de GfK Adimark, en 2015 se debieran entregar 138 desarrollos en altura en el Gran Santiago, cifra que subirá a 224 en 2016. Es decir, habrá 86 proyectos adicionales que evaluar y aprobar si cumplen con las exigencias.

En términos de unidades serán 10.809 departamentos más que este año, llegando a un total de 31.196 para 2016. “En 2014 tuvimos un récord en permisos de edificación, que ni siquiera en este año se debiera igualar. Esos edificios debieran entregarse en su mayoría durante 2016”, explica Javier Varleta, gerente del área inmobiliaria de GfK Adimark.

En 2017, las DOM seguirán con esta fuerte demanda, también por efectos de la reforma tributaria. Los proyectos que solicitaron su permiso de edificación en 2015 para alcanzar a firmar promesas sin el impuesto debieran terminar de construirse en su mayoría en dos años más. De acuerdo con los datos de GfK Adimark, en dicho período se recepcionarán 181 proyectos inmobiliarios, 43 más que ahora.

Para los próximos dos años, las comunas que van a concentrar el aumento de carga se repiten: Santiago centro, Ñuñoa y Providencia. Por ejemplo, mientras la mayoría de los municipios recibirán entre una y cuatro iniciativas adicionales en 2016 respecto de 2015, en Providencia la cifra llegará a 20; en Santiago a 19, y en Ñuñoa a 17 más.

San Miguel, una de las seis comunas que tendrán el mayor número de solicitudes de recepción final el próximo año, solo verá incrementada su carga actual en un proyecto, al pasar de 15 a 16 desarrollos. El director de obras de dicho municipio, Javier López, reconoce que no contemplan un exceso de trabajo fuera de lo normal y que tampoco han considerado aumentar su plantilla de trabajadores.

Solo 22 municipios en Chile están tecnologizados

En Santiago centro, a pesar de que se prevé un alza de 173% en su demanda por recepciones, se percibe también confianza y tranquilidad en el ambiente. “Estamos preparados para el embate de un boom inmobiliario, porque durante la última década hemos recibido una gran cantidad, tanto de solicitudes de permisos municipales como de recepciones finales”, señala el director de obras, Miguel Saavedra.

Menos optimista es el gerente de Vivienda y Urbanismo de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), Pablo Álvarez, quien advierte que ninguna entidad está preparada de forma efectiva para el próximo año: “Los municipios realmente tecnologizados son menos de 10 y la mayoría opera con todo presencial y manual. Son procesos lentos y cuentan con poco personal”.

Según la Asociación de Direcciones de Obras Municipales de Chile, hay 22 municipios en el país que cuentan con sistemas informáticos. “La automatización de procesos aún está en pañales en el área de revisión de expedientes”, dice el director de Ñuñoa, Carlos Frías.

De las seis comunas en las cuales se proyecta el mayor número de recepciones para el próximo año, Las Condes y Vitacura son las únicas que están en dicho listado. “Santiago, a pesar de tener la mayor cantidad de superficie construida, es la que menos ha invertido en gestión documental”, advierte el presidente de la asociación de DOM, Agustín Pérez.

A su juicio, hay un problema de voluntad detrás. “No todos lo entienden, pero hay alcaldes que sí comprenden que hay una relación entre el desarrollo tecnológico, el buen servicio que la municipalidad ofrece al desarrollador inmobiliario y el crecimiento de la comuna”.

Para cambiar este escenario, la Asociación de DOM, la CChC, el Ministerio de Vivienda y la Asociación de Oficinas de Arquitectos están trabajando en conjunto para desarrollar una plataforma digital común para todas las DOM del país. La herramienta debiera estar operativa en cuatro años y actualmente está en la etapa de diseño, aunque se está trabajando con un programa piloto en El Bosque, Puente Alto y Macul.

Se propone quedar exento de IVA solo con la solicitud de recepción

Por lo pronto, la sobrecarga de 2016 se debería sortear reasignando prioridades en los equipos y ordenando los flujos de procedimiento. En el mejor escenario, una recepción final puede estar lista entre cinco y diez días hábiles, aunque puede demorar 70 días y más en algunos casos, según distintos actores de la industria.

Álvarez advierte que en la actualidad las DOM sufren de mucha presión. En el caso de Ñuñoa, por ejemplo, un arquitecto revisor lleva 100 carpetas en promedio, donde además de las recepciones finales de edificios, ve regularizaciones de casas antiguas y solicitudes de ampliaciones, entre otros. “Los plazos se extienden más de lo conveniente porque están exigidos de forma permanente y el próximo año va a ser crítico porque la recepción es un proceso lento”, agrega el gerente de la CChC.

Para Javier López, las demoras también se explican por la participación, además de las DOM, de varios organismos en el proceso de recepción, desde empresas de suministros de servicios básicos hasta la Seremi de Salud o el Serviu. “Si falta un antecedente de otro organismo, no tenemos cómo avanzar. En esos casos va quedando el proceso a la espera hasta que se pueda resolver esa observación”, indica el director de Obras de San Miguel.

Para llegar a los plazos, Agustín Pérez estima que los proyectos que comiencen su proceso de recepción en julio o agosto no debieran tener problemas, considerando que luego hay que hacer la escrituración e inscripción de las viviendas para que la venta efectivamente no incluya IVA. Todo eso antes de enero de 2017.

Frente a este escenario, la CChC propuso al Ministerio de Hacienda que se valide el 31 de diciembre de 2016, pero como fecha para recibir la solicitud de recepción final, y que con ese trámite, las promesas, una vez que se concreten, queden exentas de IVA. “De esta forma, dependería de la gestión de la inmobiliaria. Sería un mecanismo bastante sano tanto para las DOM como para las inmobiliarias y las mismas personas”, señala Álvarez. En noviembre debieran recibir una respuesta del ministerio.

EN EL MEJOR ESCENARIO, una recepción final puede estar lista entre cinco y diez días hábiles, aunque puede demorar 70 días y más en algunos casos, según los actores de la industria.

Permisos de edificación se tardan másEl año pasado se llegó a una cifra histórica de permisos de edificación en el Gran Santiago, con 46.205 proyectos aprobados. A agosto de 2015, ya había 5.764 proyectos menos que en el mismo período de 2014, según datos de GfK Adimark.

Las promesas que se logren firmar antes del 31 de diciembre de este año estarán exentas de IVA. Y para generar una promesa, el proyecto debe contar con dicho permiso, si no es simplemente una reserva y no tiene ningún beneficio tributario. “Este año no habrá tantos permisos como en el pasado, porque sirve de poco a las inmobiliarias hacer el trámite tan cerca de la fecha límite, ya que se deja un lapso muy breve para reunir promesas”, señala Javier Varleta, gerente del área inmobiliaria de GfK Adimark.

Según un estudio de la CChC, los trámites asociados a un permiso de edificación pasaron de extenderse de 157 días de tope en 2011, a 284 días el año pasado. Es decir, hubo un alza de 80,9% en los plazos máximos. Según Pablo Álvarez, de la entidad gremial, en general estos procedimientos están superando los tres meses, por lo que si un proyecto se ingresa hoy a una DOM, probablemente no logre tener el permiso aprobado antes de fin de año.