Conectividad y buen equipamiento anulan efecto negativo de la congestión en la plusvalía habitacional de zonas saturadas

Por: María de los Ángeles Pattillo.

El nivel de tráfico vehicular no incide de igual forma en el valor de los inmuebles cercanos a intersecciones críticas. Mientras en algunos casos el precio baja al acercarse a los puntos de tránsito lento, en otros sube, dependiendo de las características del entorno. Expertos coinciden en que la mirada debe ser más amplia y evaluar los tiempos de desplazamiento hacia subcentros clave.

Con el fin de determinar cuánto influye en el valor de las viviendas el atochamiento vehicular y sus efectos secundarios, como ruido y contaminación, “El Mercurio” identificó seis zonas residenciales del sector oriente de la capital con un alto nivel de congestión sobre la base de los eventos identificados por la Unidad Operativa de Control de Tránsito entre junio y octubre de este año. Los sectores resultantes fueron: Colón-Manquehue y Estoril-Tabancura, en la comuna de Las Condes; La Dehesa-El Gabino y La Dehesa-Las Condes, en Lo Barnechea; Presidente Riesco-Américo Vespucio y Las Hualtatas-Américo Vespucio, en Vitacura.

De estos, la esquina de Riesco con Vespucio es donde la plusvalía inmobiliaria se ve más golpeada por el alto tráfico. Según un estudio de Colliers a viviendas nuevas y usadas de esa zona, se observa que mientras el precio promedio en el entorno inmediato de la intersección es de 90,2 UF/m {+2} , en un radio de 500 metros la cifra sube un 16% hasta llegar a las 104,3 UF/m {+2} .

Para Óscar Figueroa -académico del Instituto de Estudios Urbanos de la UC y cuya línea de investigación es la movilidad y el transporte- esta diferencia de precios se puede explicar por el ruido propio de dicho punto: “Hacia las calles interiores la vida es mucho más tranquila y no se percibe ningún tipo de congestión. Eso se valora”.

Además del ruido, otros efectos negativos de vivir cerca de puntos con alta congestión vehicular son la contaminación, la dificultad de desplazamiento en tramos cortos y la inseguridad. “Hay un impacto en la calidad de vida y eso puede incidir en los precios”, reconoce Felipe Parra, subgerente de estudios de Colliers International. A su juicio, por lo general los segmentos más acomodados castigan en mayor medida el nivel de atochamiento vehicular y otros factores externos a la vivienda en sí misma, como la calidad de la vista.

Efecto dispar de la congestión en los precios

Louis de Grange, académico de la UDP y doctor en Transporte, advierte que la influencia del tráfico en la valoración de las viviendas no es siempre la misma: “Hay un efecto en dos direcciones. Por un lado, mientras más congestión, aparecen más servicios, se producen economías de densidad y los inmuebles se valoran. En otros casos ocurre lo contrario, ya que la dificultad para acceder a esa zona se traspasa a precio y las propiedades pierden plusvalía”, asegura.

En el estudio de Colliers, de los seis puntos analizados, en tres el precio de los inmuebles es mayor en las interseciones de alto tráfico que en sus inmediaciones. En La Dehesa-El Gabino el precio baja 16% en un radio de 500 metros, mientras que en Colón-Manquehue el valor cae 15%, y en Estoril-Tabancura lo hace un 9% (ver infografía).

A Javier Hurtado, gerente de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción, no le extraña que haya ubicaciones donde el alto nivel de tráfico no incide negativamente en el precio de las viviendas. “Los puntos congestionados por lo general son muy cotizados, ya que es donde la gente quiere estar, ya sea para trabajar o vivir. La gente busca atributos de movilidad y de servicios públicos o privados”.

Hay coincidencia entre distintos expertos que los tres puntos mencionados (La Dehesa-El Gabino, Colón-Manquehue y Estoril-Tabancura) tienen como denominador común ser buenas vías de desplazamiento. “No todos los miembros de la familia usan el auto, por lo que se valora estar cerca a una arteria. Además, hay que considerar que se hace más fácil acceder a servicio doméstico si la vivienda está en una locación más accesible”, dice Felipe García, director general de Tinsa Chile.

Precios bajan al alejarse de los subcentros

Si bien la relación precio-tráfico es desigual según la intersección vial, sí se percibe una tendencia similar en el comportamiento de la UF/m {+2} respecto de las distancias con los subcentros. “El foco de congestión no tiene una correlación clara con el precio, mientras que es evidente cómo la gente se está acercando a los subcentros, lo que incide fuertemente en los precios”, explica Iván Poduje, magíster en Desarrollo Urbano y socio de Atisba.

Según un estudio de dicha oficina de urbanismo, en la medida en que los proyectos nuevos se alejan del subcentroTobalaba-Apoquindo, el precio promedio cae progresivamente, pasando de 79,1 UF/m {+2} a un piso de 63,4 UF/m {+2} . Luego, hay un repunte al acercarse a la intersección de Estoril-Kennedy.

“Más que si la localización es de tránsito lento, importa la distancia con los puntos de interés y la conectividad, que incide finalmente en el tiempo de viaje. En ese contexto, se valora el acceso que se tenga a la red Metro y a Kennedy-Costanera Norte”, señala Iván Poduje.

Hurtado coincide con este diagnóstico: “Si hay mucha congestión pero hay un excelente sistema de transporte público, por ejemplo, influyen bastante poco los niveles de atochamiento en la plusvalía de las viviendas”.

Infraestructura soterrada y mejor transporte público podrían descomprimir atochamientosExpertos advierten que el nivel de congestión va a tender a aumentar en la capital, a raíz de la creciente llegada de nuevos residentes y de vehículos. Frente a este escenario, Louis de Grange cree que la clave para enfrentar este panorama es desarrollar proyectos de autopistas y líneas de metro soterradas. “Este tipo de infraestructura permite transportar masivamente a la gente debajo de la tierra y liberar espacio en la superficie”, afirma el doctor en Transporte.

Óscar Figueroa estima que para desestimular el uso del automóvil es clave ofrecer un transporte público de verdadera calidad. “Sospecho que la gente que tenga su origen y destino en la línea del tranvía que se construirá en Las Condes va a bajarse de sus vehículos”, sostiene.

Por lo pronto, Javier Hurtado señala que la política actual de mitigación vial para los desarrollos inmobiliarios es insuficiente: “Hoy solo los proyectos de gran envergadura hacen mitigaciones, pero a veces la sumatoria de medianos y pequeños puede tener un impacto aún mayor en el tránsito”.

Actualmente, se tramita un proyecto de ley de aporte al espacio público que obligaría a generar compensaciones viales proporcionales al tamaño del desarrollo.