Cinco balnearios emblemáticos suman oferta de 2.800 unidades nuevas para segunda vivienda

Por: María de los Ángeles Pattillo.

Mientras en Pucón y Concón más de la mitad de los proyectos inmobiliarios tienen una clara vocación turística, en Puerto Varas solo el 10% del mercado total se dirige a ese segmento. En todo caso, el polo con más stock disponible es Coquimbo-La Serena.

Entre los principales destinos turísticos del país siempre suenan con fuerza las ciudades de Iquique, Coquimbo-La Serena, la tríada Valparaíso, Viña del Mar y Concón, además de Pucón y Puerto Varas, en el sur. Entre estos cinco grupos suman 2.847 casas y departamentos nuevos en oferta de segunda vivienda, según un estudio solicitado por “El Mercurio” a Tinsa.

A pesar de que el mercado habitacional en cada balneario se comporta de manera diferente, tienen un denominador común: en todos ha subido el precio promedio entre el primer semestre de 2013 y de 2015. “Además del aumento en los costos de construcción, la oferta se ha sofisticado y hay, en general, un mayor nivel de terminaciones. A pesar de ello, la segunda vivienda se vuelve cada vez más atractiva, pues las ciudades tienen mejor infraestructura”, indica Felipe García, director general de Tinsa Chile.

Los inmobiliarios enfocados en este negocio reconocen que esta época es la de mayor movimiento. “Crecen las visitas a los proyectos de segunda vivienda, ya que los clientes potenciales vacacionan ahí. Esto permite aumentar las ventas en este período”, destaca Nelson Mouat, gerente general de Inmobiliaria Pocuro, que tiene presencia en Coquimbo-La Serena y Pucón.

Iquique: ventas se duplican

En Iquique, el 13% del mercado está enfocado a fines vacacionales, según los datos de Tinsa. Sin embargo, entre distintos actores de la zona hay coincidencia de que es difícil distinguir una zona o un tipo de inmueble que sea el preferido por los turistas. “Como es una ciudad más grande, hay mucha primera vivienda de gente que se va a vivir ahí, sobre todo por la minería”, dice Juan Armando Vicuña, director de RVC Inmobiliaria, que está en Iquique hace más de 20 años.

Entre la primera mitad de 2014 y la de este año, el stock de segunda vivienda creció 35%, al pasar de 184 a 249 departamentos nuevos. Para Patricio Pavez, presidente de la CChC Iquique, esta alza es una respuesta a la creciente demanda. “Acá se perciben dos fenómenos: el crecimiento de la población, que ha sido muy fuerte, y, por otro lado, está la vocación turística, que siempre se ha mantenido fuerte en Iquique”.

Lo cierto es que la velocidad de venta más que se duplicó en un año, al subir de 8,5 unidades vendidas al mes en promedio en 2014 a 20,7 en 2015. La recuperación del terremoto y el adelanto de las compras por el IVA explicarían este comportamiento. Luego de Pucón y Concón, Iquique es el balneario con los mayores precios promedio: 4.179 UF. García atribuye esta cifra a la escasez de suelo: “Los terrenos habilitados para la construcción son puntuales”. Estos dos factores -falta de paños y altos precios- explicarían la ausencia de casas en la oferta.

De haber cambios en el plan regulador, la ciudad solo podría desarrollarse hacia el sur, ya que tanto al norte como al poniente existen restricciones naturales. Por ahora, el mayor stock de segunda vivienda se concentra en la península de Cavancha, donde están los proyectos de mayor valor.

Coquimbo -La Serena: stock bajo tres mil UF

Coquimbo y La Serena concentran el 45% de la oferta de la muestra analizada: 1.271 inmuebles. Ambas comunas son las únicas que manejan un stock sobre las 600 unidades. “Son lugares que ofrecen un gran abanico de actividades recreativas, así como una distancia razonable de Santiago”, dice Mouat.

Además, la conurbación destaca por sus bajos precios promedio, inferior a tres mil UF. “La disponibilidad de terrenos todavía es asequible, y eso permite traspasar un precio final más atractivo”, explica Martín Bruna, presidente de la CChC de La Serena. Esta misma condición sustentaría la alta presencia de casas, que en el caso de Coquimbo es prácticamente la mitad de la oferta (301 de un total de 616).

El nivel de infraestructura de este polo turístico es de buen estándar, asegura García, quien destaca que el acceso principal a La Serena, por ejemplo, es del mismo nivel que cualquiera de la capital. A su juicio, esto explicaría el aumento en las velocidades de venta entre el primer semestre de 2014 y el de este año. Según Tinsa, en Coquimbo se pasó de vender 29,6 viviendas de vacaciones a 44,4 al mes promedio, mientras que en La Serena la cifra creció de 28,8 a 39,8.

“La demanda ha sido tremenda, y más que nada tiene que ver con aprovechar la exención del IVA. Si no se compra este año, se tiene que asumir una diferencia de precio de 4% a 12%”, agrega Bruna.

Litoral central: normas contraen oferta

Mientras en Viña del Mar y Valparaíso la oferta de segunda vivienda solo significa el 13% de sus respectivos mercados, en Concón la cifra alcanza el 50%. Marcelo Pardo, presidente de la CChC Valparaíso, cree que esta diferencia se debe al tipo de desarrollo que se ejecuta en este último balneario: “Las construcciones están fuertemente enfocadas hacia el borde costero y los proyectos más turísticos siempre buscan la línea de la costa”.

En los tres balnearios la oferta ha tendido a caer y los precios a subir, aunque es en Concón donde se perciben las mayores variaciones en ambos indicadores. Si en 2014 el stock era de 547 inmuebles a un valor promedio de 4.465 UF, en 2015 el número de propiedades cayó a 403 y el valor se empinó hasta las 5.259 UF.

Para Vicuña, esto se debe a los distintos congelamientos que afectan a las tres comunas. “En Viña, por ejemplo, se congeló todo el plano Vergara. Solo se va a permitir edificios de cuatro pisos, y con eso matan la segunda vivienda”.

Además, a Concón le afecta con más fuerza otro fenómeno, producto de su clara vocación turística. “Hay un ajuste producto de la incertidumbre general. La segunda vivienda responde a un excedente presupuestario, el que por lo general se restringe si no se vislumbra un panorama muy alentador”, señala García. Así, Concón pasó de vender en promedio 37,7 propiedades en un mes a 29,1.

En todo caso, esta menor demanda no debería presionar los precios a la baja. “La tendencia siempre ha sido al alza en Concón, ya que se busca llegar a los segmentos altos”, agrega García. De las tres zonas, Concón es el que presenta la mayor superficie promedio: 89,1 m {+2} en comparación con los 68,9 m {+2} de Viña del Mar y los 64,1 m {+2} de Valparaíso.

Pucón, con el foco en distribuciones pequeñas

Pucón es la zona con la mayor vocación turística de todos los lugares analizados. Según Tinsa, el 70% de la oferta está abocada a inmuebles para vacacionar. “La falta de equipamiento hotelero masivo ha provocado que la estrategia turística se base en la segunda vivienda, enfocado a un mercado de muy alto estándar, principalmente santiaguino”, explica Henri Jaspard, presidente de la CChC Temuco.

El balneario tiene el precio promedio más alto de los cinco polos turísticos, con 5.400 UF. “Son unidades más caras que no son solo segunda, sino que a veces hasta tercera vivienda. Pucón sigue siendo un destino aún más exclusivo que la oferta de la zona central”, indica Joaquín Aguilera, gerente comercial de Socovesa Sur.

Para Mouat, los altos precios se explican, en parte, por el alto costo que significa movilizar obreros: “Pucón tiene una disponibilidad de mano de obra limitada. Cada vez más se necesita que trabajadores de otras ciudades vengan a la zona, lo cual encarece la construcción y afecta el valor final de la vivienda”.

Jaspard cree que el promedio sobre cinco mil UF se debe al entorno del actual stock disponible: “Gran parte de los proyectos en venta tienen como plus estar en ribera de lago, que tiende a subir mucho el precio de la unidad”.

Además, se trata de viviendas grandes, con una superficie promedio de 95,6 m {+2} . Pero Jaspard cree que el futuro de la oferta se dirigirá a un público distinto: “Es probable que más adelante no haya tanto mercado para las unidades grandes, pero sí que exista interés por tamaños más pequeños, que mantengan un nivel alto de UF/m {+2} “.

Puerto Varas : acotada oferta por amplia presencia hotelera

Si Pucón es el destino con mayor presencia de segunda vivienda, Puerto Varas está en el otro extremo: solo el 10% de los inmuebles están dirigidos a ese nicho. “Conviven dos mundos: por un lado, tiene un tema turístico, al estar en el circuito de los lagos, pero también está siendo la ciudad dormitorio de quienes trabajan en Puerto Montt”, dice García.

Según Tinsa, Puerto Varas es el balneario con menos oferta: solo 23 casas y 16 departamentos en el primer semestre de este año. “Es una ciudad aún pequeña y el mercado simplemente se ajusta a la actual demanda, tanto para vivir como para ir de vacaciones”, estima Aguilera. García también atribuye este acotado número a la nutrida oferta hotelera: “La segunda vivienda empieza a competir con los hoteles que tienen mucha presencia, considerando el tamaño de la ciudad”.

En ese contexto, Aguilera destaca una incipiente demanda de europeos por propiedades de alto valor. “No es un grupo significativo, pero me ha llamado la atención ver gente de afuera comprando. Son ejecutivos con recursos que tienen viviendas en distintos destinos turísticos en el mundo, y Puerto Varas es uno de ellos”, cuenta. Según Tinsa, el precio promedio de la oferta habitacional para vacacionar en Puerto Varas llega a 3.281 UF.