Viviendas: precios de arriendo caen hasta 12% en el país y RM frena alza en valor de venta

Por Marco Gutiérrez y Daniela Fuentes.

Según informe elaborado por BBVA Research, la mayor baja en 2015 se observó en la zona sur de Chile

Economistas del banco indicaron que se está volviendo menos rentable adquirir un departamento con fines de inversión. En el norte, los valores de renta cayeron por segundo año consecutivo.

Menos rentable se está volviendo para los inversionistas comprar una vivienda o varias para dedicarlas al negocio de renta, fenómeno que se ha convertido en uno de los factores que empujaron el incremento de las ventas del sector, principalmente departamentos, en los últimos dos años.

Según un informe de BBVA Research, los valores de los arriendos de viviendas en el norte del país cayeron 3,4% el año pasado, mientras que en la zona centro -excluida la Región Metropolitana (RM)- disminuyeron 4,8%, y en el sur retrocedieron 11,8%. En la RM tuvieron una nula variación anual el año pasado.

Salvo en el norte, donde la caída fue menor que en 2014, las variaciones de 2015 a nivel nacional implicaron un deterioro del comportamiento de los precios de renta respecto del ejercicio previo.

En relación con los valores de venta de las viviendas nuevas y usadas, el informe de BBVA señala que en la Región Metropolitana estos crecieron 5,5% en 2015, lo que significó una desaceleración respecto del alza de 7% registrada en 2014.

En el norte del país, en tanto, los valores de comercialización avanzaron 4,1% el año pasado, luego que en 2014 cayeran 5,5% en medio del menor dinamismo minero.

En la zona central -excepto la RM- los precios de venta subieron 2,6% el ejercicio pasado, porcentaje menor que el salto de 7,6% de 2014. En el sector sur del país, los valores retrocedieron 2,5% en 2015, mientras que un año antes habían aumentado 3,7%.

Advertencia

Al analizar el mercado de arriendo, el economista senior de BBVA Research, Fernando Soto, comentó que “muchas de las ventas de vivienda antes eran con fines de inversión. El número de hipotecas aumentó y mucha gente no solo tiene una, sino dos, tres o más hipotecas. Lo que estamos viendo con el menor dinamismo de los arriendos es que se tornará menos rentable comprar una vivienda con fines de inversión”. Añadió que “creemos que hay un ajuste pendiente todavía, que el mercado tuvo un período muy importante de boom de ventas y de alza de precios (…) hay un ajuste que se está realizando y que se está observando por el lado de los arriendos y que todavía no ha terminado”.

Hermann González, economista principal de BBVA Research, indicó que “está siendo cada vez menos conveniente hacer ese tipo de negocios. La caída del precio de los arriendos está significando que un negocio que se vio rentable hace algunos años, porque las tasas de interés estaban muy bajas o porque el mercado laboral estaba muy dinámico, ya no lo sea. Los chilenos vieron alternativas muy convenientes en la opción de comprar una segunda o una tercera vivienda con fines de inversión. Ese negocio está perdiendo su atractivo y creemos que va a seguir perdiéndolo hacia adelante”.

En relación con los precios de venta, Fernando Soto comentó que “hay una sobrevaloración de las viviendas principalmente en el Gran Santiago. A nivel nacional no se ve”.

El economista añadió que “cuando uno compara la evolución de los precios respecto de los ingresos de las familias, se ve un desalineamiento. Los valores han subido sin que haya un aumento en el ingreso de las familias. Es preocupante porque si uno mira hacia adelante, no ve que los ingresos de las familias vayan a aumentar”. Advirtió que “esta brecha podría cerrarse eventualmente con caídas de precios. Pero este es un riesgo de Santiago y no de regiones”.

Soto comentó, igualmente, que el “aumento de ventas en verde y blanco representa un riesgo para la sostenibilidad de precios ante la concreción de un escenario de riesgo para la economía”. Esto “en el sentido que implica liquidaciones de esas promesas y eso se puede hacer a menores precios a los cuales estaban pactadas estas promesas”.

Inversiones

El informe del BBVA también dedicó un capítulo para analizar las inversiones que se concretarían en el sector inmobiliario, las que para el período 2016-2019 las situó en unos US$ 9 mil millones. En 2015 se habrían materializado proyectos por unos US$ 3 mil millones.

La mayor cantidad de inversiones a 2019 en este sector se materializarán en la Región Metropolitana.

Márgenes
BBVA dijo que los bancos están registrando menores márgenes por colocaciones de créditos hipotecarios.