¿Señales del cambio de ciclo? Venta de casas en Las Condes se contrae 1,8%, arriendos en la zona oriente bajan hasta 10%, y habría ajustes de precios

Por Claudia Ramírez.

Viviendas nuevas retrocedieron 2,4% a octubre del año pasado:

El “efecto IVA” que anticipó las compras el año pasado se ha ido disipando, y ya no quedan razones para que los valores sigan subiendo, reconocen en el sector.

Aunque no es algo generalizado, en el mercado inmobiliario ya hablan de las primeras señales de un cambio del ciclo.

La cantidad de propiedades, nuevas y usadas, que se vendió a octubre del año pasado, cayó 2,4% comparada con 2014, casi el doble de la contracción experimentada al primer semestre de 2015 (-1,3%), según datos de Real Data, basados en ventas registradas en el Conservador de Bienes Raíces (ver infografía).

“Hay un efecto acumulado de eventos económicos que hacen que menos gente esté buscando una vivienda y la oferta se ha ido contrayendo. La subida de precios también ha alejado a bastantes compradores”, indica Patricio Hempel, gerente del área de estudios de Real Data, consultora que incluye en su estudio datos de 40 comunas de la Región Metropolitana.

Las Condes es emblemática en el cambio de ciclo y las cifras así lo muestran: a octubre de 2015, en esa comuna se vendieron 966 casas usadas, por un total de 10,6 millones de UF (US$ 390 millones), un retroceso de 7,5% si se mide en unidades y de 1,8% en UF.

Aquí hay un tema de precios, dice Hempel: los departamentos usados en esa comuna tienen un precio medio de casi la mitad de las casas. En un escenario de proyecciones económicas más complejas, el comprador se inclina naturalmente por el primero, lo que a su vez obliga a bajar el valor de las casas.

Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios, complementa: “La tendencia en la ciudad es a construir en altura más que extensión y, por lo tanto, la gente está optando a zonas más densificadas. Seguridad y localización es la apuesta”.

Bajan los arriendos en el sector oriente

Otra señal del cambio de ciclo viene por el lado de los arriendos. A fines del año pasado, el precio del alquiler de casas usadas en el sector oriente retrocedió entre 5% y 10%, particularmente en el caso de arriendos que superan el millón de pesos mensual, señala Nicolás Gumucio, gerente del área inmobiliaria de Toctoc.com. Esto, considerando que más del 60% de los arriendos de inmuebles usados disponibles en el Gran Santiago se ubican en el sector oriente, en Vitacura, Providencia, Las Condes, Lo Barnechea y La Reina.

Las razones de este bajón están en el incremento de la oferta de arriendos de propiedad usadas en el Gran Santiago, que a fines del año pasado superaba el 30% del total (7,1% de las casas y 24,1% de los departamentos totales estaban en arriendo), en circunstancias que a mediados del 2014 no sobrepasaban el 25% del total, precisa.

En todo caso, el porcentaje de viviendas en arriendo aún es bajo en nuestro país, comparado con los más desarrollados. “Por ejemplo, en Alemania alcanza un 58%, aproximadamente, el porcentaje de personas que arriendan”, precisa Francisco Pieper, gerente de nuevos negocios de la firma de asesoría en inversiones inmobiliarias Capitalizarme.com.

Para este año, las proyecciones de los arriendos en algunas zonas de la capital son también a la baja. Francisco Pieper estima que, por las reducciones vistas hasta el momento, los precios podrían disminuir entre un 3% y un 5% en el sector oriente.

De hecho, en algunas zonas de Ñuñoa ya bajaron en torno al 10%, pero este año deberían frenar la caída, señala. Agrega que en Estación Central, Independencia y San Miguel, los precios han sido más estables.

Concuerda Vicente Domínguez, quien indica que los precios de los arriendos ya han dado muestras de pequeñas bajas y que si siguen cayendo, lo más probable es que los inversionistas vayan en retirada, especialmente los “inversionistas hormiga” (con pocas propiedades).

Razones detrás de las ventas récord de 2015

Pero la caída del mercado inmobiliario no es general, y una fotografía de lo que sucedía a octubre del año pasado así lo demuestra. En ese período, en el Gran Santiago se vendieron viviendas nuevas y usadas por más de 224 millones de UF (US$ 8.253 millones), durante los 10 primeros meses del año, un récord desde 2007, que representa un alza de 12,9% comparado con 2014.

Fernando Soto, economista Senior de BBVA Research Chile, dice que influyó la anticipación de las compras por la futura aplicación de impuestos a la venta inmobiliaria, que regirá desde enero de 2017 para las transacciones cuya ganancia supere las ocho mil UF, y también la existencia de tasas hipotecarias históricamente bajas.

Posibles ajustes de precios en casas usadas

¿Qué se espera para este año? “Llama la atención que los precios estén tan arriba… No veo que haya fundamentos para que sigan subiendo”, responde Fernando Soto, quien proyecta que este año los valores al menos deberían dejar de crecer con los ritmos anteriores.

Los inmobiliarios concuerdan con este diagnóstico: “Este año, tendremos una buena venta en el Conservador de Bienes Raíces, pareja con los últimos años. Pero los precios tenderán a estabilizarse… No veo causas más profundas para aumentar los precios”, reconoce Vicente Domínguez.

Patricio Hempel cree que en el mercado de propiedades nuevas no habrá bajas de precios, porque funciona con un stock acotado. Pero “podría haber ajustes de precios” en las casas usadas, señala.

De hecho, en este tipo de vivienda hay segmentos que ya están dando muestras de crecimientos más débiles. A septiembre de 2015, la venta de casas usadas de entre ocho mil y 10 mil UF solo subió 2,2% medido en valor, en circunstancias que al tercer trimestre de 2014, las ventas en este mismo rango de precios crecían sobre 20%, según datos de Real Data.

Durante estos dos años se conjugarán cambios regulatorios que “deprimirán la demanda por propiedades y podría haber una tendencia a reducir los precios”, señala Fernando Soto.

El primero es la modificación a la norma de provisiones hipotecarias y que en la práctica exige mayores provisiones para los bancos que presten más del 80% del valor de una vivienda. Este cambio podría afectar a los nuevos créditos, dice Soto, pues los antiguos ya han ido enterando parte del capital prestado y, en general, la propiedad ha subido su valor, por tanto, el banco ya estaría cumpliendo con la exigencia de provisiones.

La segunda modificación es el impuesto a la ganancia de capital (para ventas cuya ganancia supere las ocho mil UF), que cuando entre en régimen también afectará la demanda, plantea.

Además, las tasas hipotecarias deberían tender al alza este año, estima, lo que también impactaría.

Gerardo Larraín, socio de la corredora PyG Propiedades, indica que este año ya notan una ralentización de las ventas y lo atribuye a la comercialización anticipada del año pasado y a “las inciertas circunstancias económicas generales”.

Agrega que hay comunas como Vitacura, Lo Barnechea y Zapallar, donde ya han visto retrocesos en ventas de viviendas usadas, medidas en unidades y, en algunos casos, también en precios.

MÁS PROPIEDADES EN ARRIENDO Las viviendas usadas disponibles para el arriendo superaban el 30% del total a fines del año pasado. En 2014, esta oferta no sobrepasaba el 25%.