Solo el 14% de los proyectos en comunas “céntricas” de Santiago califica para acceder al subsidio para clase media

Por Claudia Ramírez.

En el centro se accede a mejor conectividad, y fuera de Vespucio, a más superficie:

De 109 edificios nuevos, en solo 15 los valores de los departamentos están bajo las 2 mil UF, que es el tope para obtener este beneficio monetario.

Espacio y conectividad son dos de los grandes desafíos que enfrentan crecientemente inmobiliarias y compradores.

Por una parte, las propiedades más cercanas al centro de Santiago tienden a ser más chicas y más caras que en la periferia, y en su mayoría están por sobre el precio que permitiría acceder a un subsidio para adquirirlas. Pero, por otro lado, algunos proyectos ubicados fuera del anillo de Américo Vespucio, de menores precios y más espacio, aún carecen de suficiente infraestructura y conectividad con el centro de la ciudad.

¿Cuál es la solución? “Se requiere de una política que incluya el desarrollo de barrios, de proyectos mixtos, donde el Estado pueda, a través de ciertos terrenos que tiene, ofrecer opciones de viviendas para la clase media, tal como está haciendo con la vivienda social. Se requieren temas de regulación, de conectividad. En ningún caso lo limitaría al tema del subsidio. Es mucho más complejo y requiere una mirada mucho más integral”, indica Iván Poduje, socio de la consultora Atisba.

Las inmobiliarias recogieron el guante y optaron por dos vías para atraer a la clase media al centro de Santiago: están incorporando proyectos más pequeños en el rango de lo subsidiable -o sea, de menos de 2 mil UF-, aunque reconocen que, dado el valor de los predios, son iniciativas escasas.

Solo 15 proyectos subsidiables en comunas del centro

Un estudio elaborado por la firma Gestora de Viviendas Económicas -basado en datos del Portal Inmobiliario- estimó que, a noviembre pasado, había 109 proyectos de departamentos en oferta en comunas “céntricas”: Santiago, Macul, San Miguel, Independencia, Estación Central, Quintal Normal y La Cisterna. Pero de ese total, solo había 15 -es decir, el 14%-, en los que es posible acceder a un subsidio de clase media (DS1), porque su valor no supera las 2 mil UF. Y en ningún caso dicho precio incluye bodega o estacionamiento.

Además, en 91 proyectos (84% del total) la superficie mínima por departamento es inferior a los 50 m {+2} construidos, y de hecho, hay departamentos de menos de 20 m {+2} , indica el estudio.

“Para usar un subsidio, primero debes encontrar algo dentro del rango de precios, y si lo encuentras, son departamentos de 43 m {+2} promedio. Si es una familia, es muy poco espacio”, señala José Astaburuaga, socio gerente de Gestora de Viviendas Económicas, firma que trabaja con Consorcio Habitacional y con la constructora Izquierdo Menéndez, entre otros.

Iván Poduje explica que hay dos realidades entre los compradores de clase media: familias grandes que, para optar a un subsidio, se ven obligadas a vivir en viviendas de alrededor de 40 m {+2} en el centro de la ciudad, una opción que no es sustentable en el tiempo, dice; y otras familias más pequeñas, monoparentales, con uno o pocos hijos, personas de la tercera edad, divorciados para quienes las viviendas más pequeñas en el centro pueden ser una alternativa.

Javier Hurtado, gerente de estudios de la Cámara Chilena de la Construcción, apunta a la existencia de dos políticas contradictorias entre la renovación urbana y las restricciones que imponen los municipios. “Por un lado, está la política nacional de subsidiar la renovación urbana y, por otro, hay una política municipal que aplica cada vez más restricciones y que no converge con la otra. Eso hace que haya una escasez de lugares para construir en altura, lo que encarece la vivienda y los subsidios se vuelven irrelevantes”, señala.

Los valores mínimos o “desde” en estas siete comunas céntricas-Santiago, Macul, San Miguel Independencia, Estación Central, Quintal Normal y La Cisterna- promedian las 1.851 UF para departamentos que promedian los 39,51 m {+2} . Es decir, del orden de 46,9 UF/m {+2} . En la cota superior, de los precios “hasta”, el promedio de la superficie es de 69,17 m {+2} por un valor promedio de 3.135 UF, o sea de 45,3 UF/m {+2} .

Una opción que han tomado las inmobiliarias es mejorar el equipamiento para departamentos céntricos. Aquí entran conceptos como shower door (no tina), para optimizar el espacio.

En Pilares, empresa de viviendas de clase media de Socovesa, explican que se dedican a un segmento de clase media-media, que generalmente no compra con subsidios y que incluye a profesionales jóvenes o técnicos, mamás de hogares monoparentales, y los clientes del ‘nido vacío’, personas mayores en las que queda uno de los dos cónyuges y los hijos les venden las casas que tenían y los cambian a departamentos, señala Encarnación Canalejo, gerenta general de Pilares.

Inmobiliaria Aconcagua también participa en este segmento. Hanna Hodali, gerente comercial, asegura que entre los compradores además hay inversionistas, “que adquieren en su mayoría departamentos de pequeños metrajes y tienen uno o dos dormitorios”.

Fuera del anillo Vespucio los precios por m {+2} son menores

¿Cómo se comparan aquellos precios con los de fuera del anillo de Américo Vespucio? Inmobiliaria Aconcagua indica que el valor UF/m {+2} de una casa en Peñalolén, Ñuñoa, Las Condes o La Florida puede ser el doble de un proyecto ubicado en Buin, Puente Alto, San Bernardo o Padre Hurtado: 35 UF/m {+2} versus 70 UF/m {+2} .

Fuera del Gran Santiago, las inmobiliarias han optado mayoritariamente por las casas, lo que ha significado un importante incremento en ventas. Según datos de Inmobiliaria Aconcagua, los proyectos en Buin, Colina y Padre Hurtado en los últimos tres años han tenido un crecimiento de ventas de 140%, 80% y 140%, respectivamente.

“Hay una demanda cautiva, de gente inscrita en municipalidades, que tiene el subsidio casi ganado en el Serviu, y que postulan a las zonas donde se están construyendo proyectos. Esto hace que las velocidades de venta sean tranquilamente tres veces mayor a las de un proyecto tradicional”, señala Sergio Villagrán, gerente comercial de Empresas Armas. Esta compañía incursionó hace tres años en estas zonas, pues vislumbró que la demanda tradicional podría contraerse dadas las condiciones económicas del país. A través de su filial, Vivehogar, tienen proyectos en Paine y en Lampa, cuenta el ejecutivo.

“Las familias de clase media que acceden a sus viviendas mediante subsidio prefieren vivir en la periferia”, dice Julio Cañas, gerente de segmento de Socovesa, empresa que tiene proyectos en comunas como San Bernardo, de casas desde 1.275 UF. “La casa sigue entregando indiscutiblemente una opción de vida familiar con espacios más amplios, con patio o jardín y con las bondades que eso significa: La libertad indoor , hacer ampliaciones, proyectos de mejoramiento como quinchos, etc.”, agrega.

No obstante, la gran tarea pendiente aquí es la conectividad. Lampa es una de las comunas emblemáticas en proyectos de casas, pero ha saltado a la palestra por este tipo de inconvenientes. Iván Poduje asegura que el problema es serio en esta comuna. “Hay proyectos muy emblemáticos que han tenido dificultades para vender por problemas de conectividad”, dice.

En la industria desestiman que la conectividad haya mermado las ventas, pero reconocen que hay tareas pendientes en transportes. Hanna Hodali, de Inmobiliaria Aconcagua -firma que tiene proyectos en Padre Hurtado, Puente Alto, Colina y Lampa- reconoce que en la periferia han debido incorporar medidas de mitigación relacionadas con la conectividad o hacer una intensiva gestión para que esta se produzca.

Julio Cañas, de Socovesa, añade que, en el caso de Lampa, hay dispuestos buses privados desde el proyecto Larapinta de Socovesa con destino Cal y Canto y que en San Bernardo también ha mejorado bastante la conectividad, “no solo por las autopistas interurbanas (Ruta 5 y Acceso Sur) y el servicio de Metrotren, sino también por la pronta inauguración del tren Rancagua Express, que unirá Nos y Estación Central en 20 minutos”, complementa.

Proyectos de integración social duplican el subsidio

En 2014, el Ministerio de Vivienda hizo un llamado (el DS 116) para reactivar la economía a través de nuevos proyectos habitacionales para quienes, teniendo un subsidio en la mano, no podían usarlo por la escasez de la oferta.

Uno de los focos fueron los proyectos de integración social, que mezclan viviendas para sectores vulnerables, otro para grupos emergentes y otro para la clase media. Aquí el subsidio para la clase media puede superar las 400 UF, si es que su dueño tiene uno aprobado antes de diciembre de 2014, señala José Astaburuaga, de Gestora de Viviendas Económicas. Otra ventaja, agrega, es que la superficie mínima es de 50 m {+2} .

Aquí, ¿cuáles son los incentivos para las inmobiliarias? “La rentabilidad principal del proyecto está en la velocidad de venta, que puede triplicar a uno tradicional, y en el volumen de demanda. Ganan menos por vivienda, pero multiplicado por velocidad y demanda. En un año pueden llegar a colocar 1.000 viviendas, y aunque el margen sea más bajo, se multiplica por la demanda”, explica Mario Grandón, socio de Gestora de Viviendas Económicas.

Consultado, el Ministerio de Vivienda no estuvo disponible para responder sobre este tema.

EN LA CCHC dicen que muchas veces se contradice la política de renovación urbana con restricciones municipales en la altura permitida a los proyectos, encareciéndolos.