En menos de dos años, la ciudad de Iquique casi ha duplicado su oferta inmobiliaria en altura

Por María de los Ángeles Pattillo.

El 62% de los proyectos de departamentos nuevos se localiza en el área sur, pero el centro también se ha revitalizado de la mano de precios más competitivos, concentrando el 27% de las alternativas. En todo caso, para este año se espera que la oferta se contraiga.

A fines de 2013 había 15 edificios de departamentos en oferta en Iquique, cifra que llegó a 26 iniciativas a mediados del año pasado, según datos de Tinsa Chile. “Históricamente, hasta 2011 teníamos un promedio de 10 proyectos, y ahora existe más del doble de esa oferta”, destaca el presidente de la Cámara Chilena de la Construcción de Iquique, Patricio Pavez, quien lleva más de 20 años de experiencia en el negocio inmobiliario de la ciudad.

En su opinión, este salto se explica por dos causas. Primero, por efecto de la aplicación del IVA a la venta de viviendas que en los últimos dos años apuró el inicio de muchos desarrollos a nivel nacional. Segundo, por un factor local: la próxima entrada en vigencia del plan regulador intercomunal. “Este establece densidades brutas máximas de 800 habitantes por hectárea, lo que significa que en un terreno de 1.600 m {+2} se podrán construir 32 departamentos, siendo que ahora se pueden hacer 180 unidades. Para evitar caer en la nueva norma, que se ve como una amenaza, muchos adelantaron sus proyectos”, explica Pavez.

De esta amplia oferta, el 62% se concentra en el área sur de Iquique, es decir, 16 iniciativas. Esta marcada inclinación se explica por la falta de opciones, estima Juan Armando Vicuña, director de RVC Inmobiliaria, firma con dos edificios en venta y un tercero en carpeta. “Por el lado norte existe un farellón pronunciado, lo mismo que hacia el oriente, por lo que no hay hacia dónde crecer salvo hacia el sur”, dice.

La escasez de suelo provocó una fuerte escalada de precios en la última década. Según cuenta Vicuña, en el lado sur hace 10 años compraron un terreno a 1 UF/m {+2} siendo que ahora paños similares se transan a 25 UF/m {+2} . En esta zona, el precio promedio actual de los departamentos en oferta es de 4.389 UF, según los datos de Tinsa Chile. Sin embargo, donde se ven los valores más elevados es en Punta Cavancha, cuyo promedio es de 7.808 UF, aunque hay departamentos que superan las 10 mil UF.

En Almagro tienen un edificio en dicha zona, cuyos precios llegan hasta las 9.900 UF. José Ignacio Reyes, gerente de ventas de la inmobiliaria, indica que el valor del suelo es muy incidente en el precio final de las viviendas. “Además, el costo de la mano de obra en el norte es alto, lo que influye directamente en los valores de la construcción”, señala.

Las alternativas más económicas se ven en la zona centro de la ciudad, cuyo promedio llega a 3.056 UF. “Se están tratando de armar paños comprando casas, porque los valores del suelo no están tan altos y es atractivo para el desarrollo. Lo que vimos nosotros fue una fuerte competencia en Punta Cavancha y el sur de Iquique, por lo que quisimos volver al centro y las ventas respondieron”, cuenta Vicuña.

Según datos de Tinsa, se venden 13 departamentos al mes en este sector, mientras que en Punta Cavancha las colocaciones llegan a 2,46 unidades y en el sur a 3,78.

Fuerte presencia de inversionistas extranjeros

No hay un mismo pronóstico sobre cómo serán las ventas este año en Iquique. Reyes cree que van a tener un buen comportamiento de la mano del turismo y el comercio, escenario con el que coincide Fabián García, jefe de estudios de Tinsa Chile: “Las tasas de interés se mantienen bajas, por lo que hay pocas señales para pensar que la demanda se resentirá”.

Sin embargo, Vicuña tiene una percepción menos optimista producto del actual escenario económico y la baja en el precio del cobre. Pavez coincide y agrega: “Este año las ventas van a estar bajas, pero eso es sinónimo de un mercado inmobiliario maduro, porque veníamos de un boom . Si comparamos con los años 2011 o 2012 siempre vamos a tener una visión pesimista”, agrega Pavez.

Según su experiencia, quienes compran para vivir en Iquique son en su mayoría profesionales que trabajan en la ciudad. En ese sentido, García señala que la segunda vivienda no es un mercado tan importante como en otros balnearios: “Acá hay una actividad económica muy potente, gracias al comercio y la minería. Además, los atractivos turísticos son más acotados que en ciudades como La Serena o Pucón”.

Según Vicuña, la zona más turística se concentra en el sector sur de la ciudad, sobre todo en torno a la avenida Arturo Prat, que disfruta de borde costero. “El comprador por lo general es gente de Antofagasta y Calama, para quienes es súper atractivo Iquique para retirarse y también lo aprovechan de arrendar en verano”, dice.

Otro tipo de comprador son los inversionistas netos, que habitualmente arriendan por año corrido. Vicuña destaca que tiene un alto número de extranjeros como clientes, en especial indios, paquistaníes, coreanos y chinos radicados en Iquique por la Zofri.

En todo caso, Pavez advierte que estos compradores han perdido fuerza en el último tiempo. “Hubo una entrada fuerte de inversionistas para refugiarse en la rentabilidad de los inmuebles, gente que compraba de 10 a 12 departamentos, pero después del terremoto de 2014 se empezó a ver una baja en los arriendos y hoy representan menos del 30% de la demanda”.

Alto Hospicio se proyecta como opción y ya cuenta con 12 iniciativasPara el futuro, hay coincidencia que el centro puede seguir acogiendo nuevos proyectos en altura de la mano de la reconversión de casas. Sin embargo, se espera que la mayor actividad se mantenga en el sur. Fabián García, de Tinsa, destaca que esta localización es el rebalse natural de la oferta con precios más elevados: “Punta Cavancha es muy acotada y creo que los estratos más acomodados debieran migrar al sur, por el lado del borde costero”.

Otro sector que se reconoce como la proyección de la ciudad es Alto Hospicio, ubicada en una meseta a mayor altura y hacia el interior. “Si es que mejora la conectividad, por ejemplo, con la instalación de un teleférico, Iquique se debiera expandir hacia Alto Hospicio y no tanto hacia el sur”, destaca Vicuña. Según los datos de Tinsa, hay siete proyectos en altura y cinco de casas en oferta en la comuna aledaña, un poco menos que los 16 desarrollos del área sur, el más dinámico de Iquique.

Departamentos de tres dormitorios son los más vendidosLa distribución más demandada en la ciudad de Iquique es la de tres dormitorios y un baño, según el estudio de Tinsa Chile. Al mes, se venden exactamente 2,19 de este tipo de departamentos, mientras que la cifra baja a 1,83 unidades en la opción que le sigue, que es de un dormitorio y un baño.

Fabián García, jefe de estudios de la consultora, destaca que las propiedades de tres dormitorios, al contar con un baño menos que la versión tradicional, tienen un precio más accesible, lo que explica su alta demanda.

Por su parte, el experto Juan Armando Vicuña, director de RVC inmobiliaria, coincide con esta premisa. “Esta alternativa gusta bastante porque la otra opción para estas personas es irse a Alto Hospicio, y muchos prefieren apretarse un poco”, asegura Vicuña.