Expansión del Gran Santiago se contrae en 70% en últimos cinco años por baja en casas sociales
Por: Manuel Valencia.
Entre 1995 y 2015 creció en 13.767 ha, el 20% de su superficie actual: Si entre 1995 y 2000 la ciudad creció en 4.478 ha, esa superficie se redujo a 3.211 ha entre 2010 y 2015, lo que constata una mayor densificación habitacional de la urbe.
Entre 1995 y 2015, Santiago tuvo su mayor proceso de expansión urbana. De la mano del crecimiento económico y un sostenido esfuerzo de los gobiernos por reducir el déficit habitacional del país, en 20 años la capital chilena sumó 13.767 hectáreas, lo que representa el 20% de su superficie actual, estimada en 70 mil hectáreas.
Esta voraz expansión que ha caracterizado a la ciudad, sin embargo, está comenzando a bajar de velocidad. Así lo evidencia un estudio inmobiliario realizado por la consultora Astaburuaga & Grandón, que analizó los cambios habitacionales de la capital de Chile entre 1995 y 2015.
Según la investigación, si entre 1995 y 2000 Santiago consumió 4.478 hectáreas de suelo urbano, esa superficie se redujo en 1.267 hectáreas a 3.211, entre 2010 y 2015.
Esa baja en la expansión territorial es correlativa a una mayor densificación de la urbe: mientras los proyectos inmobiliarios en altura aumentaron su densidad de 233 a 427 departamentos por hectáreas, los conjuntos habitacionales pasaron de 45 a 31 casas por hectárea.
¿Por qué se produjo el cambio? José Astaburuaga, especialista inmobiliario y uno de los autores del estudio, señala que la menor expansión se originó en el cambio normativo introducido por municipios ubicados en el llamado “borde original” de la ciudad, especialmente en Puente Alto, Maipú, Quilicura y San Bernardo. “Esas cuatro comunas fueron receptoras de viviendas sociales y económicas cuando tenían densidades de hasta 140 departamentos por hectárea, pero como son viviendas que no pagan contribuciones y generan costos, por servicios de aseo y otros, los municipios bajaron su densidades hasta 30 viviendas con hectáreas lo que generó que en lugar de viviendas sociales se construyeran bungalows en condominios de más de 3.000 UF pensadas para personas que no son de esas comunas”, señala.
Concuerda el seremi de Vivienda de la Región Metropolitana, Aldo Ramaciotti. “En la última década la región ha asistido a una evolución positiva del poder adquisitivo de la población y el sector inmobiliario ha generado oferta para segmentos medios y altos, que han ido concentrando la oferta, dejando desprovisto al segmento que requiere vivienda social. Es una señal que nos preocupa y nos ha puesto como desafío adecuar los instrumentos para involucrar de forma más activa al mundo inmobiliario para generar oferta a sectores carenciados”.
De acuerdo al estudio, la solución para la demanda acumulada de familias vulnerables que requieren una solución pasa por construir grandes proyectos de integración social, que mezclen a familias vulnerables con otras de segmentos medios.
En esa línea, el Gobierno trabaja en siete macroproyectos integrados en la Región Metropolitana que buscan generar viviendas para unas ocho mil familias en zonas como Peñalolén, Independencia o La Florida”.
Los autores del análisis concuerdan con la idea, pero cuestionan que en ellos se concentre hasta un 70% de viviendas para grupos vulnerables y un 30% para familias de clase media.
A juicio del consultor y también autor del análisis, Mario Grandón, eso terminará por generar nuevos guetos para Santiago. “Los proyectos tienen que ser capaces de recoger las necesidades de las comunas en que se emplazan y gestionar las demandas de los que los habitarán en forma previa, si no no se genera la integración. Las políticas públicas actuales tienden a pensar más en casas que en familias y no en la mezcla”, advierte.
Para Luis Fuentes, subdirector del Instituto de Estudios Urbanos de la UC, esta lógica de crecimiento simultáneo entre el centro y la periferia debería profundizarse en el futuro. “La verticalización se va a seguir dando en zonas industriales en declive que debiesen comenzar a reciclarse, en comunas cercanas al centro, como ha sucedido en Estación Central, Independencia o San Miguel. Eso debería expandirse y también va a seguir aumentando la casa con jardín en los bordes de la ciudad”.
Efecto urbano
El seremi de Vivienda dice que el menor consumo de suelomuestra que la superficie de Santiago está siendo capaz de absorber su propio crecimiento.
