Crece negocio de renta habitacional a gran escala por alto interés de inmobiliarias e inversionistas

Por Marco Gutiérrez V. 

Construyen edificios para operarlos bajo modelo de arriendo residencial o los colocan a instituciones:

Family offices , fondos de inversión y compañías de seguros están demandando torres completas buscando mejores rentabilidades. Diez actores del rubro analizan el tema.

El deterioro del mercado de oficinas, el magro desempeño bursátil y la necesidad de inversionistas institucionales de rentabilizar sus recursos, está impulsando un nuevo negocio: la renta habitacional a gran escala.

Varias inmobiliarias están construyendo edificios para destinarlos a la renta de forma directa o vendiéndolos en su totalidad a fondos de inversión, family offices y compañías de seguros, que apuestan al arriendo.

En el sector descartan que el alquiler de viviendas decaiga, ya que las nuevas exigencias de los bancos para los créditos hipotecarios -20% de pie- harán que quienes estaban buscando comprar deban seguir arrendando. A esto se añade el encarecimiento de las propiedades, por la escasez de suelo y el aumento de la población de inmigrantes, entre otros factores.

Exxacon: “Invertir en sector inmobiliario ha demostrado ser una excelente decisión””Cuando se endurecen las condiciones de crédito, existe un porcentaje de personas que ya no calificarán para comprar el departamento que querían y deberán ahorrar dos años más, por ejemplo, para juntar el porcentaje de pie exigido. Eso implica que arrendarán en alguna parte”, sostuvo la gerente comercial de Inmobiliaria Exxacon, Isabel Palma, para explicar que el mercado de renta de viviendas continuará activo.

La compañía no está construyendo edificios para destinarlos al arriendo o venderlos a inversionistas institucionales, pero Palma afirmó que sus proyectos “han demostrado ser altamente demandados a la hora de los arriendos”.

La ejecutiva afirmó que “invertir en el mercado inmobiliario ha demostrado ser una excelente decisión dada la plusvalía que históricamente han tenido los bienes inmuebles”. Esto, tanto para family office , instituciones y para particulares.

Grupo Zurich evalúa comprar edificios habitacionalesPese a que, para los inversionistas institucionales, el sector de renta habitacional es un mercado incipiente, tiene “un potencial de crecimiento grande, además de ser un aporte a la diversificación inmobiliaria que hoy se centra en el mercado de oficinas y centros comerciales”, sostuvo el Head of Real Estate Investment de Chilena Consolidada-Zurich, Ramiro Figueroa.

A nivel internacional, el grupo Zurich invierte 40% de sus activos inmobiliarios en inmuebles residenciales, con la compra de edificios completos. En Chile aún no desarrolla este negocio, pero está analizando alternativas “a nivel de proyectos, evaluando ubicaciones y formatos, y esperamos contar pronto con alguna novedad en este sentido”, afirmó Figueroa.

Portalinmobiliario advierte menores alzas en precios de los alquileresEn Portalinmobiliario.com comentaron que desde fines de 2013 se comenzó a observar un menor crecimiento en los precios de arriendo en la Región Metropolitana, tendencia que se acrecentó hacia fines del año pasado.

Si bien indicaron que durante febrero de 2016 se vio un repunte en los valores, advirtieron que sería aventurado hablar de una recuperación.

El subgerente de Estudios de Portalinmobiliario.com., Nicolás Izquierdo, explicó que el debilitamiento del alza en los valores se debe al aumento de la oferta y al menor crecimiento de la economía, que impacta en las expectativas de evolución de ingresos y empleo.

Sobre el aumento de la oferta de arriendos, Izquierdo manifestó que estaría relacionado con viviendas compradas por inversionistas para el negocio de la renta.

Independencia: “Si las rentabilidades son atractivas, es posible adquirir edificios”La administradora de fondos Independencia maneja el fondo de rentas inmobiliarias más grande del país. El gerente general de la firma, Juan Pablo Grez, afirmó que están analizando permanentemente la renta residencial. “Si las rentabilidades resultan atractivas, es posible adquirir edificios terminados o desarrollarlos en asociación”.

Grez estimó que la demanda de este tipo de activos aumentará por aspectos como la movilidad laboral, las conformaciones de los grupos familiares y las mayores exigencias del sistema financiero para el otorgamiento de créditos hipotecarios. Advirtió que, debido a un mayor incremento en la oferta de arriendo que en la demanda, “los precios han bajado en muchas comunas”, pero indicó que pese a la merma en la rentabilidad de la renta residencial, esta es mejor que muchas otras alternativas de inversión.

Actual desarrollará en 2017 su primera torre para la rentaEl gerente general y socio de Inmobiliaria Actual, Rodrigo Lyon, comentó que “debido a la alta vacancia de oficinas en Santiago y el volátil mercado accionario, los fondos nacionales e internacionales, family office chilenos y private equity extranjeros están mirando con mucho interés la renta habitacional. “Hemos tenido muchos contactos para invertir con nosotros y que Actual sea un operador para ellos. Siempre pensando en edificios completos diseñados para ser arrendados”, manifestó Lyon.

La firma prevé desarrollar en 2017 su primer edificio para renta habitacional. Lyon sostuvo que este mercado seguirá creciendo, como ocurre en países más desarrollados, debido a la escasez de sitios urbanos y por las mayores exigencias para el otorgamiento de créditos hipotecarios.

ISA: arriendos están impulsados por falta de suelo y alza de inmigrantesEl vicepresidente ejecutivo de ISA Inmobiliaria, Agustín Tort, comentó que en Chile solo el 15% de las viviendas son arrendadas, mientras que en países desarrollados se alcanza o supera el 30%. Por ello, añadió, “existe holgura para que este mercado continúe desarrollándose”. Indicó que los fondos de inversión, family offices y compañías de seguros pueden encontrar en la renta habitacional “opciones de inversión con altos volúmenes y rentabilidades atractivas respecto de otras alternativas en el mercado de capitales”.

Agregó que el arriendo de viviendas estará impulsado por la escasez de terrenos, que encarece el valor de compra de las viviendas; las restricciones bancarias a los créditos hipotecarios, y el aumento de la población de inmigrantes, que tiene un perfil más de arrendatario que de comprador.

ISA indicó que está en conversaciones avanzadas con instituciones para la venta de dos edificios habitacionales.

Su Ksa afirma que este negocio lleva más de 30 años en Estados Unidos, Europa y MéxicoSi bien el “multifamily” es un modelo de negocio que está recién llegando a Chile, lleva más de 30 años en México, Estados Unidos y varios países de Europa, sostuvo Armando Ide, socio y gerente inmobiliario de Su Ksa, firma que participa en la renta habitacional.

Añadió que existen condiciones favorables para este rubro, porque el arriendo de departamentos “de transición para una o dos personas, en zonas de fácil acceso, es una necesidad creciente, mientras que la oferta escasea debido a las nuevas restricciones en los planos reguladores de los municipios”.

Ide señaló que las barreras en los créditos hipotecarios, que afectarían más a los segmentos C2 y C3, acrecentará la demanda de arriendos. La cartera de viviendas de Su Ksa está compuesta por dos mil unidades ya en arriendo, construidas o en proceso de entrega, y otras 9.500 unidades que serán desarrolladas en tres años.

Fundamenta: mercado de los arriendos seguirá activoEl gerente comercial de Inmobiliaria Fundamenta, Ignacio Droppelmann, afirmó que para la empresa el formato de renta habitacional no es un modelo de negocio muy atractivo. Pero indicó que se relacionan con inversionistas particulares -no institucionales- que “buscan rentabilizar su inversión a través de arriendos largos y estables”.

El ejecutivo sostuvo que el mercado de renta de viviendas seguirá activo, pese a que para algunos perfiles de clientes podría volverse más restrictivo. Señaló que los proyectos que tienen en Santiago Centro y Estación Central registran más clientes particulares que compran entre uno y tres departamentos para inversión.

Echeverría Izquierdo prevé una contracción en la demandaUna demanda de parte de inversionistas “un poco más contraída” en el primer semestre de este año, por el término del efecto del IVA -que ahora se aplicará a la venta-, proyectó el gerente general de Echeverría Izquierdo Inmobiliaria, Raimundo Cruzat. Esto, relacionado principalmente con inversionistas individuales y no institucionales.

Raimundo Cruzat sostuvo que la compañía no construye edificios para dedicarlos a la renta y tampoco ha vendido torres a instituciones. “Nos hemos enfocado siempre en el usuario final, en quien habitará la vivienda, lo que de todas maneras atrae a un número importante de inversionistas, porque saben que en nuestros proyectos tienen menos vacancia y mejores valores de arriendo que en otros”, afirmó el ejecutivo.

BTG Pactual: “Es interesante para los inversionistas”BTG Pactual no está en el negocio de la renta habitacional, pues se ha especializado en el plano comercial. Pero el gerente inmobiliario de la firma, Augusto Rodríguez, comentó que se trata de un “nicho interesante para inversionistas institucionales y retail “.

El ejecutivo señaló que “hace bastante sentido que quienes tengan mayores restricciones a la hora de obtener un crédito hipotecario, teniendo la necesidad de mudarse, tendrán que optar por arrendar y así ahorrar para juntar el pie. En este sentido, edificios pensados desde su concepción para la renta debieran ser una alternativa cada vez más interesante para esta demanda”.

Rodríguez sostuvo que “lo que debiera ocurrir es que, habiendo compradores de edificios completos, habrá inmobiliarias dispuestas a venderlos, sacrificando margen, pero bajando considerablemente el riesgo”.