Proponen subir cantidad de viviendas que pagan contribuciones para capturar sus plusvalías

Por: Manuel Valencia.

68% de las viviendas de Santiago no cancela el impuesto: Según estudios, Chile está entre los países con menos mecanismos efectivos para recuperar alzas de valor de suelos urbanos derivadas de obras públicas o cambios normativos.

Diversos estudios inmobiliarios estiman que la construcción de una línea de metro es capaz de aumentar hasta en 28% la plusvalía de las viviendas que se ubican en su entorno. Hoy esa ganancia va netamente al bolsillo de los privados, que ven valorizadas sus viviendas al momento de venderlas.

“Es una ganancia caída del cielo y hay que preguntarse si realmente es justa para la ciudad”, dice Martim Smolka, director del programa para América Latina del Lincoln Institute de políticas de suelo.

En un reciente seminario que realizó la entidad en Lima -al que asistió “El Mercurio- se analizó un panorama de las políticas de suelo en Latinoamérica. En ese estudio, se evidencia que pocas ciudades generan políticas para recuperar los valores de los terrenos, con el propósito de generar más recursos que permitan, por ejemplo, mejorar los estándares urbanos, generar proyectos de viviendas integradas u optimizar la calidad vial.

Entre las ciudades con mecanismos más tímidos está Santiago. Incluso, se ejemplificó la construcción del Costanera Center como una “oportunidad perdida” para haber aprovechado el incremento de valor del terreno generado por el proyecto.

Experiencia comparada

La captura de plusvalías es un modelo que ha operado con éxito en ciudades europeas como Londres. Allí por ejemplo, se financió el 25% del costo de construcción de una nueva línea de tren urbano (recientemente bautizada como “Elizabeth Line”, en honor a la Reina Isabel).

En Chile, el mecanismo utilizado para recuperar plusvalías es el pago de contribuciones. Sin embargo, un estudio realizado por el Centro de Estudios Públicos (CEP) mostró que apenas el 22% de las 1,7 millones de viviendas del Gran Santiago paga contribuciones. El resto está exento porque las propiedades tienen valores inferiores a los $21 millones o tienen beneficios tributarios (DFL 2 o son de interés social).

Luis Eduardo Bresciani, presidente del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano, dice que es necesario reducir las exenciones para aumentar el pago de contribuciones a un 50% de las viviendas. “Chile ha cambiado y ya no se justifica este tipo de beneficios casi universales, pues afectan gravemente la equidad y calidad urbana. La política nacional de desarrollo urbano explícitamente señala que es necesario reforzar las herramientas del Estado para captar los aumentos de valor que sobre los terrenos eriazos o subutilizados producen acciones claramente atribuibles al mismo Estado”.

La misma visión comparte Slaven Razmilic, especialista en vivienda del CEP: “Se deben reducir gradualmente las exenciones generales (…). La norma general debiera ser que, en general, todos contribuyamos algo aunque sea poco y que el Estado central subsidie a segmentos específicos y acotados, pero compensando a los municipios, de manera que estos no vean reducido su flujo de ingresos”.

Añade que se deben adecuar los mecanismos para avaluar viviendas y realizarlos cada tres años como máximo, “en una lógica en que se reduzcan incentivos políticos a postergarlos”.

Suelo normado

Pablo Álvarez, gerente de vivienda y urbanismo de la Cámara Chilena de la Construcción, concuerda en que es necesario revisar la alta exención al pago de contribuciones. A su juicio, en la captura ayudará la incorporación del impuesto por ganancia de bienes raíces para propiedades mayores a 8.000 UF.

“Todos los modelos de plusvalía tienen defectos. Muchos se relacionan con que no se pueden incluir suelos normados y urbanizados a la ciudad. Eso está muy restringido hoy. Es cada vez más difícil incorporar constructibilidad y densidad en comunas más céntricas de la ciudad”, sostiene.

“Hay una suerte de visión rentista del suelo que espera apropiarse de toda plusvalía que se genere en la ciudad, sin importar si su fuente es, precisamente, la misma comunidad”.
ENRIQUE RAJEVIC
Asesor legislativo Minvu y académico U. Alberto Hurtado

“Tiene que revisarse la cantidad de entidades y personas exentas, porque hoy día solo el 20% de las propiedades paga contribuciones, y eso es importante para el financiamiento municipal”.
PABLO ÁLVAREZ
Gerente de Vivienda y Urbanismo Cámara Chilena de la Construcción

Los alcances del proyecto de transparencia del mercado de terrenosEn su primer trámite en la Comisión de Vivienda de la Cámara de Diputados está el proyecto de transparencia del mercado de suelos que pretende frenar la especulación de terrenos que, por ejemplo, en forma inminente se incorporan a la zona urbana, como sucedió en el caso Caval.

Según explica Enrique Rajevic, asesor legislativo del Ministerio de Vivienda y Urbanismo, el proyecto busca acelerar los reavalúos de los predios que están incluidos en la ampliación del límite urbano, de manera que las contribuciones se ajusten al valor efectivo de dichas propiedades. También se busca aplicar una sobretasa a sitios no edificados y propiedades abandonadas. Asimismo, se aspira a crear un impuesto a los incrementos de valor de las propiedades producto de ampliaciones de límites urbanos, que permitirá capturar una mayor parte del incremento del valor que experimentan los bienes raíces en los cambios de los planes reguladores. “Dicho impuesto solo se cobrará al enajenar la propiedad, solo si el precio supere las 5.000 UF y ascenderá al 10% del mayor valor obtenido por el cambio del plan, destinándose en parte al municipio y al Fondo Comunal Municipal”, explica Rajevic.