Cómo abordar el déficit habitacional: Estrategias para la definición de una política nacional (Argentina)

Por Guillermo Tella y Lic. (Urb) Martín Muñoz.

El enfoque de las políticas públicas sobre el elemento-tópico vivienda está agotado. Es necesaria una visión integral sobre la problemática que se pueda resumir en una transición necesaria desde la conceptualización de “la vivienda como quid del problema” a una extensión de la mirada a “el hábitat como quid de la cuestión”. Esto permite contar con una mirada holística sobre las necesidades de la población -cada vez más creciente- que se encuentra en situación de vulnerabilidad en sus derechos de acceso a la vida urbana.

Se requiere para ello el diseño de instrumentos de escala local que permita la implementación de políticas activas multisectoriales. Es decir, es necesario avanzar hacia una ley nacional de usos del suelo que de marco, pero a la vez obligue a cada provincia a contar con su propia ley sobre la base de presupuestos mínimos. De tal modo, cada provincia la adaptaría a sus condicionantes naturales, sociales y económicas, y profundizaría esos presupuestos. Dentro de esos planes de diversas escalas, una línea estratégica troncal común a todos debe ser la cuestión del acceso al hábitat digno en cumplimiento de la garantía constitucional.

Lograr semejante transformación demanda un cambio conceptual que aborde la problemática con visión inclusivas, que fomenten el desarrollo en un marco de reproducción social equitativo y justo antes que se consoliden los procesos de segregación, inequidad e inseguridad urbana instalados. El abordaje de las propuestas debe ser, por tanto, sistémico, retomando incluso no sólo experiencias internacionales sino también aquellas locales abandonadas por los cambios en los modelos de acumulación económica.

Con una nueva visión holística contribuiría, por ejemplo, a una mejor equidad de acceso al espacio considerar cuestiones como: la función social de la propiedad, el devenir de las políticas de vivienda europea, el principio de subsidiariedad, el excedente financiero materializado en construcciones ociosas y especulativas, un nuevo rol del Estado como garante del derecho constitucional a la vivienda, figuras como el “usufructo” y el “comodato” (semejantes al “derecho de uso” español), el “alquiler con opción a compra” asociado a modelos cooperativistas, el control de los precios de acceso al suelo en el mercado inmobiliario, entre otros.

 

Construir nuevos dispositivos de producción masiva de vivienda

Implica generar nuevos dispositivos para posibilitar una mayor producción de vivienda colectiva destinada a los distintos sectores sociales, a través de convenios urbanísticos y asociaciones público-privadas. La construcción es una actividad productiva destacada que cuando alcanza cierto nivel de dinamismo adquiere gran capacidad de influir sobre la actividad económica.

El constante crecimiento poblacional y el déficit habitacional hacen necesario establecer, diseñar e implementar nuevos, modernos y eficientes mecanismos para aumentar significativamente la producción de vivienda; que aseguren la calidad y funcionalidad tanto de los materiales como del diseño de las unidades vivienda; la integración socio-urbanística del proyecto y la sostenibilidad del proceso de producción de hábitat.

Estos mecanismos deben garantizar una igual incidencia territorial que permita la consolidación áreas urbanas existentes y el desarrollo de otras nuevas, favoreciendo la densificación y el aprovechamiento de las infraestructuras y equipamientos ya existentes, al tiempo que permita satisfacer la escasez de suelo y vivienda para los sectores sociales medios y bajos excluidos del mercado formal del suelo.

Se considera que la vía más factible para la implementación de estos dispositivos de producción de viviendas es mediante convenios y/o consorcios urbanísticos, definidos éstos como una forma de ejecución de proyectos de urbanización o edificación, conjuntamente entre organismos gubernamentales y actores privados donde uno de ellos aportara inmuebles de su propiedad y el otro las obras de urbanización o de edificación y que, luego de la realización de las mismas, cada parte recibe, como compensación por su inversión, unidades inmobiliarias debidamente urbanizadas y/o edificadas.

Estos dispositivos otorgan a los emprendedores un aumento en la factibilidad de su concreción, al tiempo que se genera un mayor compromiso social empresarial y un mayor dinamismo del mercado inmobiliario, al ingresar al mercado un abanico más amplio de tipologías de productos inmobiliarios al alcance de un público potencial de compradores con capacidad de compra más diverso en un entorno espacial mixto y no segregado.

 

Equi-distribuir cargas y beneficios en oportunidades territoriales

Implica generar las condiciones para un hábitat digno y ambientalmente sostenible, eliminando el déficit urbano habitacional entendido como escasez o inaccesibilidad a condiciones materiales, servicios y espacios aptos para satisfacer las necesidades de la población. Asimismo, contribuir a equi-distribuir cargas y beneficios en las oportunidades territoriales que ofrece la ciudad en su accesibilidad a los espacios de centralidad funcional.

La contribución a alcanzar un hábitat digno para el conjunto de la población radica principalmente en abordar y atender integralmente la diversidad y complejidad de la demanda urbano-habitacional, resolver su déficit en la oferta mediante el impulso de políticas necesarias para la satisfacción progresiva del derecho a una vivienda.

Esto implica dotar de un lugar adecuado para vivir en condiciones que favorezcan la integración plena a la vida urbana, a acceder a los equipamientos sociales, a las infraestructuras y a los servicios urbanos; a desarrollar actividades sociales y económicas; y a disfrutar de un hábitat con diversidad cultural.

Este proceso debe centrarse en las demandas sociales de la población e incluir la participación de los distintos estamentos del gobierno, de la iniciativa privada, y de las organizaciones de la sociedad civil que fomenten el acceso al hábitat y la vivienda. Es imperioso promover la generación y facilitar la gestión de proyectos habitacionales, de urbanizaciones sociales y de procesos de regularización de los barrios informales para la contención integral de los sectores menos favorecidos de la sociedad.

 

Establecer reglas de juego claras para arbitrar su cumplimiento

Implica establecer reglas de juego simples, claras y justas para todos los actores involucrados; regular y arbitrar su cumplimiento con igualdad; e intervenir activamente en situaciones distorsivas y/o especulativas a fin de garantizar la equidad en el acceso al hábitat y la vivienda. La regulación a través de mecanismos e instrumentos normativos claros y precisos evita producir desigualdades socioeconómicas que fomenten la concentración del suelo en manos de sólo algunos sectores. Fortalecer y controlar la facultad regulatoria del Estado asegura la utilización justa y razonable del suelo urbano con la finalidad de desalentar prácticas especulativas, mediante la utilización de instrumentos de recuperación y redistribución social.

Asimismo, asegurar el cumplimiento de las reglas y normas establecidas aporta transparencia y legitimidad al desarrollo de los proyectos. Esto conlleva una constante evaluación, por parte de los actores involucrados en el desarrollo de la ciudad, de las políticas y acciones implementadas, analizando periódicamente su impacto con el fomento de la participación permanente, tanto en las etapas de formulación y de ejecución, como en las de evaluación y seguimiento. A partir de los objetivos propuestos, se requiere de la aplicación de una serie de estrategias que a continuación de presentan.

• Conformación de políticas integrales de hábitat con principios y normativas unificadas.

• Reducción del déficit de infraestructura, equipamiento comunitario y espacios verdes.

• Desarrollo de suelo urbanizable y áreas residenciales en centros urbanos a densificar.

• Regularización dominial de suelo en situación de informalidad con nuevos institutos jurídicos.

• Respeto a identidades geográficas, diversidad ambiental y patrimonio cultural de la región.

• Fortalecimiento de las ciudades intermedias en cuanto a la dotación de equipamientos.

• Revisión sistemática de las políticas de vivienda y hábitat de acuerdo a prioridades.

• Desarrollo de instrumentos normativos de gestión que permitan una equi-distribución.

• Gestión urbanística por medio de instancias mixtas de participación comunitaria.

• Coordinación de inversiones, orientadas hacia objetivos trazados por la planificación.

En consecuencia, para abordar el déficit habitacional es indispensable establecer normas claras y concretas para la acción de gobierno y permitan prever y orientar la inversión pública y privada, garanticen la consolidación de un desarrollo ambientalmente sustentable y socialmente inclusivo de la economía productiva, articular eficazmente una planificación en cascada entre los distintos niveles de gobierno con objetivos definidos y diferentes horizontes temporales de concreción así como coordinar vertical y horizontalmente las acciones de los tres niveles de gobierno sobre el territorio en sus distintas escalas espaciales.