San Carlos de Apoquindo y parque Bustamante entre los cinco barrios donde más crece el equipamiento

Por: María de los Ángeles Pattillo.

En los últimos tres años, dos sectores en Las Condes, dos en Providencia y uno en La Reina incorporaron en sus inmediaciones más de 140 puntos de servicios, como bancos, farmacias o restaurantes. Expertos coinciden en que esta condición impulsa el mercado habitacional, e incluso puede significar un alza de precios de hasta 12% en el valor de las viviendas del área.

Desde el primer trimestre de 2013 al mismo período de este año, los cinco barrios de la zona oriente que más incrementaron su nivel de equipamiento sumaron 144 nuevos puntos a su oferta de servicios, según un estudio de Mientorno.com, plataforma desarrollada por Mapcity.com y Zoom inmobiliario.

Los mayores crecimientos se observan en el barrio Lynch norte -en el triángulo que conforman las avenidas Tobalaba, Ossa y Larraín, en La Reina-; en San Carlos de Apoquindo, en la comuna de Las Condes; así como en Mardoñal, área situada al poniente del mall Alto Las Condes, entre los ejes Kennedy, Las Tranqueras y Las Condes. Por su parte, en Providencia destacan las inmediaciones del parque Bustamante en toda su extensión y la zona de Divina Providencia, entre las calles Pedro de Valdivia, Andrés Bello, Manuel Montt y Valenzuela Castillo.

Estos cinco cuadrantes suman actualmente 152 cajeros automáticos, 33 restaurantes, 32 farmacias y 20 colegios (ver infografía) . Estos últimos son clave a la hora de atraer demanda habitacional, destaca Jorge Mira, gerente inmobiliario de Engel & Voelkers: “Mucha gente sectoriza la zona donde quiere vivir por el colegio; es el equipamiento más sensible en la toma de decisión, pues muchos hacen diferencias entre una opción y otra”.

Otro ítem que genera interés en las personas es el referido a los supermercados, subraya Hernán Marchant, gerente general de Tasaciones.cl. A su juicio, su ventaja es que se trata de un servicio muy transversal. “El separado, el casado y el profesional joven lo necesitan. Ahora, tampoco es bueno tenerlo muy cerca, porque trae congestión y la carga y descarga de camiones es molesta. Las más favorecidas son las viviendas emplazadas a unas 10 cuadras”, indica.

Según sus estimaciones, el nivel de equipamiento puede incidir hasta en un 12% en el alza en el valor de las propiedades. Felipe Parra, subgerente de estudios de Colliers International, agrega que esta variable de infraestructura comunal también influye en la velocidad de venta y arriendo de las viviendas, tanto nuevas como usadas: “Ayuda a potenciar la colocación de un inmueble. No es algo absolutamente diferenciador, pero sí beneficia bastante el hecho de tener distintas alternativas de servicio cercanas”.

En tres años ha crecido 61% el equipamiento en San Carlos de ApoquindoDistintos actores coinciden en que los establecimientos comerciales y de servicios llegaron a San Carlos de Apoquindo, una vez que se consolidó el tema habitacional. En tres años ha crecido un 61% el número de opciones disponibles, y actualmente la oferta se concentra en cajeros automáticos (29), bancos (13), farmacias (ocho) y colegios (siete).

Además, hay dos universidades y un instituto profesional, los que a juicio de Mariano Berazaluce son el motor de gran parte del comercio: “Son los puntos donde más se concentra la gente. En general, en San Carlos de Apoquindo el tráfico es alto en las mañanas y en las tardes, pero durante el día baja mucho, salvo por los estudiantes”.

En todo caso, Felipe Parra de Colliers advierte que en este sector el equipamiento no representa un estímulo tan importante para la venta y arriendo de viviendas. “Hay una valoración de la accesibilidad y de los desplazamientos, que es distinta a la de otros barrios. La gente siempre toma el auto, por lo que tener un local comercial al lado no es un motor tan fuerte como sí es la consolidación del barrio o el nivel de áreas verdes”.

En el mercado de las viviendas usadas, el precio promedio de venta es de 77,4 UF/m {+2} , mientras que en el arriendo llega a 0,30 UF/m {+2} . Eso sí, entre los corredores de propiedades con presencia en el área se repite el diagnóstico: el interés por el barrio se ha contraído en los últimos 12 meses: “Ha cambiado la demanda, pues los clientes ya no están con los mismos presupuestos que antes, por la coyuntura económica”, señala Jorge Mira, de Engel & Voelkers.

Los anuncios de casas usadas en venta en Portalinmobiliario.com, por ejemplo, pasaron de 775 a 1.218 entre el primer trimestre de 2015 y este año. “En esta zona, si una casa cuesta $300 millones, hay quienes quieren venderla por $400 millones, y la casa pasa meses sin moverse”, aclara Oscar Carles, de Re/Max.

Parra atribuye el menor dinamismo de las ventas a que estas propiedades, tanto nuevas como usadas, tienen una gestión más difícil dado su alto valor. “Es un segmento que siempre tiene velocidades de venta un poco más lentas. De todas formas vemos que van a seguir entrando proyectos”, destaca. Actualmente, hay seis desarrollos nuevos de casas y 11 de edificios, según los datos de Colliers.

Fuerte presencia de oficinas en Divina Providencia diversifican la oferta en la zonaProvidencia es el eje con mayor presencia de equipamiento del cuadrante conocido como Divina Providencia, aunque es poca la oferta nueva que va entrando a esa avenida, salvo por la rotación de locales. En ese contexto, es Manuel Montt donde se ha concentrado el mayor número de servicios nuevos en los últimos tres años, destaca Mariano Berazaluce.

“En Manuel Montt hay mucho tráfico peatonal gracias a la Universidad Las Américas y a la estación de metro. Eso fue construyendo primero la oferta de restaurantes y luego fue llegando el resto del equipamiento”, agrega el gerente general de Zoom Inmobiliario.

Este barrio también presenta un desarrollo importante de oficinas, con 16 iniciativas con oferta. Para Hernán Marchant, de Tasaciones.cl, esta característica le da dinamismo al sector. “El mix es sano y complementario, porque al existir oficinas hay una mayor diversidad de equipamiento comercial y, además, permite menos saturación de personas los fines de semana y feriados”.

En términos habitacionales, hay siete edificios en venta, y Vicente Domínguez, de la ADI, estima que los nuevos desarrollos debieran continuar hacia el eje de Eliodoro Yáñez. “En las cercanías a Providencia hay mucha dificultad para configurar paños porque son calles muy consolidadas, pero por el lado sur, hacia Antonio Varas o Eliodoro Yáñez, hay más opciones”, coincide Felipe Parra.

Lynch norte es la zona donde los servicios subieron con más fuerzaEl barrio de Lynch norte, en La Reina, es donde se vio el mayor desarrollo de servicios, con una tasa de crecimiento de 157% en los últimos tres años.

“Las distintas alternativas se concentran por las avenidas Ossa y Larraín. Es una oferta complementaria al mall Plaza Egaña, en las inmediaciones a él”, destaca el gerente general de Zoom Inmobiliario, Mariano Berazaluce.

Para Óscar Carles, bróker de Re/Max Group, es el equipamiento de escala más pequeña, y no el mall en sí mismo, el que es atractivo para el mercado de viviendas aledañas. “La mayoría de quienes van al centro comercial lo hacen en auto, pero si a pocas cuadras hay una tintorería, una farmacia o pequeñas tiendas de conveniencia, aumenta la gente que está interesada en ese sector”, explica.

Según datos de Portalinmobiliario.com, el precio de arriendo promedio en esa área de La Reina es de 0,22 UF/m {+2} , mientras que para la venta de viviendas usadas la cifra llega a 67,7 UF/m {+2} . “El nivel de arriendo se está manteniendo en la zona, lo que ya es bueno, porque hay muchos otros barrios en el sector oriente donde la caída de precios se ha notado”, destaca Carles. Lo cierto, es que en los últimos 12 meses prácticamente no hay variaciones en los valores de alquiler, según los datos del sitio web.

En términos de proyectos inmobiliarios, actualmente hay nueve edificios en oferta, detallan en Colliers. Para Vicente Domínguez, director ejecutivo de la ADI, el área seguirá siendo atractiva para nuevas iniciativas por la futura línea del metro que va a pasar por Irarrázaval y la construcción subterránea de Avenida Ossa. “Van a seguir habiendo opciones, pero ya no un boom porque hay condiciones muy restrictivas en el área”, aclara.

Parque Bustamante cuenta con un público cautivoEn el sector de Parque Bustamante, el comercio se concentra en los ejes paralelos de Vicuña Mackenna y Seminario, así como en las avenidas perpendiculares, Providencia e Irarrázaval. “Es una zona más europea, caminable. El equipamiento está más entramado que en el resto de los barrios, pues tiene muchos cruces y eso lo hace más interesante”, indica Mariano Berazaluce, de Zoom Inmobiliario.

Esta condición hace atractivo al barrio para el desarrollo de proyectos, los que se han concentrado hacia Irarrázaval, señala Vicente Domínguez, de la ADI: “Ahí habían construcciones que no valían mucho, las que se han ido reemplazando por edificación nueva”. Según datos de Colliers, en la zona hay nueve edificios habitacionales nuevos y tres de oficinas.

En el caso de los departamentos nuevos, el precio se mueve en promedio en las 66,55 UF/m {+2} . En los usados, desde Portalinmobiliario.com agregan que la cifra promedia las 50 UF/m {+2} . Jorge Mira, de Engel & Voelkers, indica: “Se trabaja con una exclusividad por el lado de un barrio más bohemio. Hay propiedades remodeladas de muy buena calidad”.

En esa misma línea, Oscar Carles, de Re/Max Group, destaca que la demanda por la zona tiene un muy buen comportamiento, debido a que cuenta con un público cautivo de un perfil más artístico. Según Portalinmobiliario.com, los departamentos en arriendo en Parque Bustamante están en promedio 29 días publicados, mientras que para la venta la cifra llega a 31.

Para un futuro, Domínguez prevé que el desarrollo inmobiliario debiera seguir en las cercanías de Irarrázaval: “Hasta Santa Isabel hay mucha construcción totalmente prescindible, como garajes de automóviles. Por lo mismo, para allá puede crecer la vivienda”. Por su parte, Felipe Parra, de Colliers, le ve buenas proyecciones a la franja de Santiago centro, en el eje de Vicuña Mackenna y las calles interiores que lo cruzan.

Comercio de menor escala despega en Mardoñal por el Alto Las CondesEl Mall Alto Las Condes ha marcado fuertemente el equipamiento nuevo que ha llegado al sector de Mardoñal. Atrás del centro comercial, por la calle Gilberto Fuenzalida, hay una fuerte presencia de servicios, así como por la avenida Las Condes. “El comercio que se ha instalado tiene una escala menor, más accesible y de barrio, porque lo de escala media ya está cubierto por el mall “, explica Felipe Parra, de Colliers.

Al poniente de Padre Hurtado -donde se ubican las calles Mardoñal y Hermanos Cabot- ha habido un fuerte desarrollo inmobiliario en altura. Actualmente, según Colliers, hay tres edificios con oferta nueva en la zona, mientras que, según Portalinmobiliario.com, para departamentos usados hay 513 anuncios, entre venta y arriendo.

Quienes están interesados por vivir ahí no consideran el equipamiento como el motor de venta más importante, advierte Óscar Carles, de Re/Max Group. “Quienes buscan este sector, más que tener un supermercado cerca, lo que les atrae es la accesibilidad, el poder desplazarse a cualquier parte de Santiago lo más rápido posible”, indica.

Si bien la zona está bastante consolidada, Vicente Domínguez, director ejecutivo de la ADI, cree que tiene espacio para crecer hacia la avenida Las Condes: “Las calles Las Verbenas o Bombay tienen bastante espacio todavía, mientras que hacia Las Vizcachas o Hermanos Cabot ya está todo construido en altura”.

Parra apuesta a que el desarrollo se concentrará en las zonas aledañas al barrio, por las calles al poniente de Las Tranqueras, hasta Gerónimo de Alderete.