Hasta 12% podrían subir precios de viviendas cercanas a Autopista Vespucio Oriente

Por: María de los Ángeles Pattillo.

El tramo más al norte de Vitacura, así como la zona entre Bilbao y Plaza Egaña, y las cercanías a Grecia aparecen como los sectores con mejores perspectivas de plusvalía una vez que el proyecto vial se ponga en marcha. Algunas inmobiliarias, incluso, ya están en búsqueda de paños para dejarlos guardados.

Hasta 12% podrían subir las viviendas situadas a unos 500 metros a la redonda de la futura Autopista Vespucio Oriente una vez que esta entre en operaciones. Así lo cree Teodosio Cayo, socio de la firma de tasaciones Arenas y Cayo: “Las propiedades tienden a crecer entre 6% y 8% anual, y todo lo que esté por sobre esa cifra se explica por una obra específica, como sería, en este caso, la autopista urbana”. A su juicio, la plusvalía de las propiedades se explicaría por las mejoras en las condiciones del tránsito, y las mayores alzas se podrían apreciar en los sectores de menor consolidación inmobiliaria, sobre todo hacia el sur del recorrido.

El proyecto vial contempla la construcción de una arteria subterránea de 14 kilómetros desde El Salto, en el límite de las comunas de Recoleta y Huechuraba, hasta Los Presidentes, en Peñalolén.

Cayo identifica la zona de Grecia como una de las que podrían ver incrementado su precio en dos dígitos cuando comience a operar la carretera: “Esta zona es cercana a donde se unirá la vía existente con la subterránea, por lo que es esperable que se densifique en el futuro. Ahora está deprimido si se compara con lo que pasa desde avenida Ossa hacia el norte, pero debiera transformarse en algo parecido a Tobalaba, donde hay un mix de departamentos y oficinas”.

Por lo pronto, algunos puntos de Américo Vespucio ya han experimentado alzas importantes de precios. “Esto es como la bolsa: las acciones suben con un anuncio que augura ganancias, y también lo hacen cuando este se ejecuta. Acá es igual: parte de la plusvalía seguramente ya se hizo, pero no me cabe duda de que aún queda”, señala Isabel Palma, gerenta comercial de Exxacon Inmobiliaria.

Distintos actores coinciden en que el proyecto vial ha influido en la actual escalada de precios, pero hay también consenso al destacar que no es el único factor determinante. Carolina Buchi, directora ejecutiva de Imagina, no cree que la nueva autopista esté internalizada en el actual aumento de valores. “Hoy no es un argumento de compra ni de venta. Los valores se han visto incrementados por las tasas impositivas, los cambios en los planes reguladores y la escasez de la oferta”, dice.

Otros señalan que esos tres factores, más la futura autopista, han incidido en la valorización de las propiedades en los últimos tres años. Por ejemplo, hacia el sur -en las cercanías a Grecia, por la calle Alonso Berríos- se aprecian las alzas más importantes de esta parte de Vespucio. Según un informe de Arenas y Cayo, las propiedades usadas y nuevas pasaron de un promedio de 29,92 a 69,74 UF/m {+2} entre junio de 2013 y 2016; es decir, 133% más.

En dicho documento se analizaron 20 puntos de la circunvalación donde hay concentración de oferta habitacional. Si bien el área de Alonso Berríos es la que presenta el salto de precios más significativo, otras cuatro tienen alzas sobre 70% en igual período: en las inmediaciones a la intersección con Tobalaba, por la calle Beethoven, y en la comuna de Vitacura al cruzar con Las Hualtatas, Francisco de Riveros y San Josemaría Escrivá de Balaguer.

Rafael Burmester, gerente general de Indesa, cree que a pesar del mayor precio, ahora es el momento para comprar sitios. “Se presenta una buena oportunidad para ir tomando posiciones, pensando en el largo plazo”. Como Indesa, son varios los actores que están mostrando interés en el área, detalla Cayo: “Hay casas que se van comprando en grupo, lo que se viene dando desde que se comenzó a hablar con más fuerza de la autopista, hace unos años”. Según indica, estos “pinchazos” explicarían, en parte, el incremento de precios sobre Vespucio.

Entre Bilbao y Plaza Egaña se concentraría interés inmobiliario

La Autopista Vespucio Oriente tendrá pocos pasos comunicantes con el exterior. En el tramo entre Príncipe de Gales y Los Presidentes, por ejemplo, se tienen contempladas en el prediseño solo dos salidas y tres entradas. “Buscan recoger el tráfico de distancia; es decir, quien está en Ossa con Irarrázaval y quiere ir a Vitacura. Desde el punto comercial es atractivo estar cerca de un acceso, pero residencialmente no lo es tanto”, señala Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios.

A juicio de José Molina, gerente general de Molina Morel, el no tener total certeza de dónde y cómo se habilitarán los flujos entre el tráfico bajo tierra y sobre ella, hace difícil evaluar qué zonas podrían ser las más atractivas en el largo plazo, una vez que el proyecto entre en ejecución.

Sin embargo, Cayo proyecta que la zona norte, por Las Hualtatas y hasta Escrivá de Balaguer, será de los barrios más favorecidos, y debiera subir aún más el precio con la llegada de la autopista: “Se van a solucionar todos los problemas de congestión asociados al paso de Américo Vespucio hacia La Pirámide, lo que se traducirá en plusvalía”. Domínguez coincide, pero aclara que dicha alza de precios no será significativa: “Esta zona ya tiene una plusvalía adquirida”, dice.

Lo cierto es que el sector actualmente genera mucho interés inmobiliario. Según los datos de Arenas y Cayo, hay 13 proyectos en oferta, y de ellos seis están en las cercanías de Espoz (ver infografía). “Es un área con mucho comercio, servicios y oficinas boutique. Espoz es de las pocas calles que permiten viviendas con algo de altura y donde aún quedan grandes paños de tierra en pocas manos”, destaca Buchi.

Otra área que llama la atención entre los desarrolladores es la intersección con Bilbao. “Hay casas antiguas con buenos terrenos que pueden conformar paños interesantes para armar un edificio”, señala Burmester. En las inmediaciones, por la calle Los Grillos y Beethoven, hay actualmente cinco proyectos.

Según Cayo, el tramo donde más se ha generado bodegaje de terrenos es justamente desde Bilbao hasta Plaza Egaña. “Se producen los mayores ‘pinchazos’, porque son propiedades en su mayoría de 120 m {+2} en terrenos de 250 m {+2} . Ya se ha producido una fuerte renovación asociada al mall, pero hay mucha vivienda todavía”, dice el ejecutivo. A su juicio, ese sector debiera densificarse a la misma escala de lo que hoy se ve en el eje con Cristóbal Colón, en Las Condes.

Hacia el sur de Plaza Egaña, Domínguez también percibe buenas perspectivas. “Entre Irarrázaval y Grecia hay una situación más precaria en términos urbanísticos, lo que puede mejorar sustantivamente con la futura autopista. Si ocurre eso, también podría producirse un alza de los precios más o menos relevante”, concluye.

Plusvalía dependerá del nuevo diseño del parqueEl efecto que tendrá la Autopista Vespucio Oriente en los precios va a depender también de cómo se rediseñe la avenida en la superficie, dice el director ejecutivo de la ADI, Vicente Domínguez: “Si se hace un parque más amplio, gana el entorno, y los espacios públicos de buena calidad son muy apreciados”.

Para lograrlo, Teodosio Cayo, de Arenas y Cayo, cree que se requiere un trabajo coordinado entre municipalidades e inmobiliarias: “Se debiera integrar el parque con las nuevas condiciones urbanas que se darán, porque hoy en la práctica es complicado correr ahí con tanto tráfico. Debiera proyectarse tal como en Pocuro, donde su propuesta de valor no tiene que ver con los autos, sino con las actividades que se pueden hacer en él”.

Puesta en marcha del primer tramo sería en 2020La construcción de la autopista se ha divido en dos. La primera parte tiene una extensión de nueve kilómetros, desde El Salto hasta Príncipe de Gales, y fue adjudicada en marzo de 2014. Según indican desde el Ministerio de Obras Públicas, su puesta en marcha provisoria se espera para diciembre de 2020. Mientras, el tramo entre Príncipe de Gales y Los Presidentes, de cinco kilómetros, debiera llamarse a licitación en el tercer trimestre de este año y aún no hay fecha tentativa respecto de su entrada en operaciones.