Solo el 1,7% de los santiaguinos puede elegir cualquier comuna de la capital para vivir

Por: Manuel Valencia.

Investigación del Instituto de Estudios Urbanos de la UC evidencia la alta “segregación inmobiliaria” de la ciudad: Esas familias tienen ingresos superiores a los $4,8 millones, lo que les permite optar por las viviendas más caras que se ofertan en la urbe.

Santiago es un escenario de diversas desigualdades. No solo la social, que ha tendido a segregar a familias de altos ingresos con las de clase media y las vulnerables. También hay otras: comunas del sector oriente (Vitacura, Las Condes, Lo Barnechea, La Reina y Providencia) tienen hasta 20 veces más superficie de áreas verdes por habitante que las del poniente o el sur. En los últimos 20 años, Las Condes ha construido unos 3 millones de m {+2} de servicios, mientras que Lo Espejo solo ha edificado 35 mil m {+2} . Además, los grandes episodios críticos de contaminación se constatan en Pudahuel o Cerro Navia, las zonas más bajas de la cuenca, mientras en el oriente las estaciones marcan una calidad del aire “bueno”.

También existe una “segregación inmobiliaria” dada por la oferta de viviendas y la capacidad de pago de las familias. Una investigación del Instituto de Estudios Urbanos y Territoriales (IEUT) de la UC revisó 703 proyectos inmobiliarios, y usando datos de la encuesta Casen, los cruzó con el poder adquisitivo de las familias.

Con la simulación de un crédito hipotecario “bajo” (a 20 años, con una cobertura del 90% del avalúo y una tasa de 4,25% en Banco Estado), los autores del estudio, Luis Fuentes -subdirector del IEUT-, Mario Pezoa y Felipe Vergara, detectaron que solo el 1,7% de los santiaguinos tiene un ingreso mayor a $4,8 millones, que se requiere para acceder a las viviendas más caras de la ciudad, sobre las 10 mil UF ($260 millones). “Son los únicos que efectivamente pueden elegir dónde vivir en toda la ciudad. Hay una oferta para muy pocos en el sector oriente, que puede ser el más interesante para vivir por su calidad de vida, las opciones de empleo y los servicios que tiene”, explica Fuentes, quien también es investigador del Centro de Desarrollo Urbano Sustentable (Cedeus).

Asimismo el análisis muestra que solo el 40,5% de las familias puede acceder a la oferta inmobiliaria (porque son sujetos de crédito), pero solo pueden optar a vivir en el 20% de la ciudad, en comunas como La Pintana, San Bernardo o Puente Alto. Por último, el 36,3% de los hogares no tiene los ingresos suficientes para optar a un crédito y acceder al mercado de la vivienda.

El seremi de Vivienda de la Región Metropolitana, Aldo Ramaciotti, dice que el estudio “constata que la sola ley del mercado no garantiza la equidad territorial. El Estado tiene un rol en corregir lo que el mercado no logra resolver. Hemos puesto un foco en la integración para lograr localizaciones más centrales y se han buscado medidas para mejorar el acceso formal al financiamiento de las familias, además de los ocho planes maestros con proyectos de vivienda con servicios”.

Los sueldos para comprar en distintas zonasUn análisis de la consultora inmobiliaria TocToc analizó 42 mil promesas firmadas en salas de venta el año pasado. Calculando un pie del 20% y un crédito con una tasa de 4,5% a 20 años, concluyeron que, por ejemplo, para comprar un departamento de UF 2.200 a 25 años en Estación Central se requiere ganar $900 mil. Uno en Ñuñoa de UF 3.000 exige un ingreso de $1.250.000. Nicolás Gumucio, gerente de TocToc.com, dice que “con sueldos bajo los $500 mil se hace difícil comprar una propiedad a menos de 15 minutos de una estación deL metro, salvo algunos proyectos en La Cisterna, Pudahuel y Estación Central”.

Según el análisis, para adquirir un departamento de un dormitorio se debe ganar desde $739 mil (centro) a $3,3 millones (Providencia, Las Condes). Para comprar uno de tres dormitorios en el centro se debe ganar hasta $2 millones. Para Providencia o Ñuñoa, hasta $3,6 millones, y para Las Condes, Vitacura o Lo Barnechea, entre $3,6 millones y $11 millones.