Congreso aprueba ley que fija aportes y mitigaciones viales a proyectos inmobiliarios
Por Manuel Valencia.
Con la normativa, los municipios tendrán un año y medio de plazo para elaborar planes de inversión de obras:
Cámara de la Construcción estima que la exigencia introduce un nuevo impuesto y anticipa que tendrá como efecto un aumento en el precio final de las viviendas.
Según estimaciones del Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu), solo el 5% de los proyectos inmobiliarios se hacen cargo hoy del impacto vial que generan. La ley vigente establece que solo aquellos proyectos residenciales con más de 250 estacionamientos y los comerciales con más de 150 realicen un Estudio de Impacto al Sistema de Transporte Urbano (Eistu), con recursos para efectuar obras de mitigación. Para contravenir la exigencia, muchos desarrolladores, entonces, construyen proyectos con menos estacionamientos, y el impacto vial que generan no es resuelto.
Este vacío es el que busca corregir la nueva ley de aportes al espacio público, ingresada en 2012 por el gobierno anterior y aprobada ayer por amplia mayoría en su tercer trámite, en la Cámara de Diputados (99 a favor, ninguno en contra y dos abstenciones). Con este trámite, el proyecto se convertirá en ley en las próximas semanas, una vez que una comisión mixta corrija la redacción de tres incisos (ver recuadro) sobre lo cual hay acuerdo.
La nueva normativa establece dos instrumentos: las mitigaciones, que son obras concretas y medidas de gestión de tránsito en el entorno próximo al proyecto. Las deberán ejecutar los proyectos “de impacto relevante” (se definirá ese concepto en el reglamento), como ampliaciones de calles, semáforos, ingresos, y peatonalizaciones, entre otros, que serán definidas en informes de mitigación vial (IMIV).
El otro instrumento son los aportes al espacio público, que cumplirán los proyectos por densificación; es decir, los que se construyan en un terreno urbanizado (no en nuevos loteos). En este caso, los desarrolladores entregan recursos hasta por el 44% del avalúo fiscal del terreno. Estos fondos pasan a financiar un plan comunal o intercomunal (en caso de ciudades metropolitanas) de obras, y se invierten en un 70% en proyectos de movilidad.
La ministra de Vivienda y Urbanismo, Paulina Saball, dice que la ley “es una de las modificaciones más profundas a la legislación urbana. Los proyectos van a tener una inserción mucho más armónica en el entorno próximo, desde su accesibilidad y gestión de tránsito”. Añade que en las obras por densificación “no se profundizarán los déficits preexistentes. Por el contrario, se desarrollarán condiciones estructurales para el desarrollo de la ciudad”.
Para Pablo Álvarez, gerente de vivienda y urbanismo de la Cámara Chilena de la Construcción, “la ley termina generando un nuevo impuesto que no guarda relación con los impactos del proyecto y solo aumenta los costos adicionales”. Según estima, “esto siempre impacta en el costo de las viviendas, y eventualmente se puede ir a precio de los futuros propietarios”.
Tal como quedó aprobada, la ley establece seis meses para la formulación de un reglamento para aplicarla. La ministra Saball dice que en el proceso se incorporará la visión de todos los sectores. Luego, los municipios tendrán un año y medio para crear planes de obras. Con todo, se estima que la ley opere en 2019.
Luis Eduardo Bresciani, presidente del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano, dice que la ley “es la reforma a la planificación urbana más relevante en 40 años (…). No solo hará más justa e integral la planificación urbana, igualando derechos con deberes, sino que posibilitará una nueva etapa de cooperación público-privada-sociedad civil para garantizar un desarrollo urbano más sustentable”.
Paso final: corrección de tres incisosLa tramitación de cuatro años tiene pendiente la revisión de tres incisos, cuya redacción será corregida por una comisión mixta. Uno establecía que el permiso de construcción se otorgaba una vez terminado el informe de impacto vial. La idea, según Saball, es que ambos procesos sean paralelos.
También se revisará un artículo que permitirá que se realicen recepciones municipales, sin que las obras de mitigación estén garantizadas. Asimismo, se corrige una disposición que permitía construir obras que no estaban en los planes de infraestructura.
Por otra parte, Pablo Álvarez, de la Cámara de la Construcción, dice que en el reglamento se buscará que se descuenten las obras de mitigación en el aporte final, para evitar un doble cobro, tanto por mitigaciones como por aportes al espacio público. También, afirma que se buscará que las obras de mitigación vial “sean muy bien reguladas y no dejen espacio a la discrecionalidad”.
