Los proyectos inmobiliarios no llegan a la meta

Por Emily Nonko.

Escándalos de corrupción y agitación económica y política empañan demanda de bienes raíces:

La idea era que los desarrolladores financiaran gran parte de las obras de los Juegos Olímpicos a cambio de terrenos que se apreciarían tras la cita deportiva, pero la recesión ha afectado sus planes.

La economía brasileña marchaba a toda velocidad en 2009 cuando el país se adjudicó el derecho de organizar los Juegos Olímpicos de 2016. Eso abonó el terreno para que los planificadores urbanos propusieran una idea novedosa: financiar gran parte de los US$ 12 mil millones que costarían los Juegos mediante proyectos de bienes raíces que desarrollaría el sector privado.

Siete años después, la estrategia está en serios aprietos, en medio de escándalos de corrupción y una inestabilidad política y económica que ha afectado la demanda de todo tipo de propiedades en Río de Janeiro, la ciudad sede del evento. Los analistas prevén que la incursión a pleno del sector privado en los proyectos inmobiliarios demorará mucho más de lo previsto, lo que eleva el riesgo de una iniciativa que acumula múltiples problemas.

“Tenemos una perspectiva negativa para el mercado de bienes raíces de Brasil”, dice Cristiane Spercel, analista de Moody’s Investors Service. “Y probablemente tendrán que pasar al menos otros dos años antes de que aparezcan señales de una perspectiva positiva”.

La idea era que las empresas privadas financiaran por adelantado gran parte de los costos de las obras de infraestructura, estadios y otras iniciativas y, a cambio, obtuvieran decenas de hectáreas de espacio privilegiado tanto para proyectos comerciales como residenciales cuyo valor se dispararía por su vinculación con los Juegos Olímpicos.

No obstante, algunas empresas que participaron en las obras de los Juegos han estado inmersas en los escándalos de corrupción que enredaron a algunos de los mayores nombres de la política y los negocios del país. Por ejemplo, Marcelo Odebrecht, el presidente ejecutivo de Odebrecht S.A., la mayor constructora de Sudamérica, fue sentenciado a 19 años de cárcel.

Una filial de Odebrecht es uno de los tres integrantes de un consorcio, junto con Grupo Andrade Gutierrez y el desarrollador inmobiliario Carvalho Hosken, que construyó el Parque Olímpico de Barra, donde se realizarán numerosas competencias. Ejecutivos de la firma Andrade Gutierrez también han sido arrestados como parte de la investigación.

A cambio de su inversión en el Parque Olímpico, el consorcio obtuvo un terreno adyacente para desarrollar entre 5 mil y 6 mil unidades residenciales, además de espacio comercial y minorista. Los planificadores consideran que el terreno debería beneficiarse de la expansión de Río hacia el oeste.

Dos de las empresas integrantes del consorcio, Odebrecht y Carvalho Hosken, también construyeron Ilha Pura, la Villa Olímpica cercana al Parque Olímpico. La demanda privada de condominios determinará el éxito del proyecto de 31 torres, que ha sido blanco de críticas debido a sus problemas de electricidad y plomería mientras se empieza a llenar de deportistas de cara a la ceremonia inaugural de los Juegos, este viernes.

Hasta el momento, las ventas han estado por debajo de las expectativas, lo que refleja un mercado residencial anémico, según los analistas. Los precios de los 3.600 departamentos oscilan entre 750 mil y tres millones de reales (US$ 230 mil a US$ 920 mil).

Los desarrolladores pusieron a la venta 600 de los 2.600 departamentos antes de los Juegos Olímpicos. Un comunicado de Ilha Pura señaló que ha vendido alrededor de 40% de esas 600 unidades.

“Como está estipulado en la planificación de Ilha Pura desde su concepción, la expectativa es que todas las unidades se vendan dentro de un período de hasta ocho años después de los Juegos”, dijo la compañía.

Ejecutivos que participaron en las obras para los Juegos Olímpicos reconocen que las ventas han sido flojas y que la probabilidad de que surjan nuevos proyectos inmobiliarios en un futuro cercano es baja. Los planificadores han deseado desde hace mucho tiempo que los Juegos marquen un cambio de rumbo para Río, conocida por sus playas y belleza natural. Funcionarios de la ciudad a menudo han mencionado los Juegos de Barcelona en 1992 como el detonante de un gran incremento del turismo y otras mejoras económicas en la ciudad catalana.

Las ambiciones de Río de Janeiro van mucho más allá del vecindario de Barra da Tijuca, que alberga al Parque Olímpico y la Villa Olímpica. Proyectos para mejorar la infraestructura de transporte de la ciudad y la remodelación del distrito conocido como Porto Maravilha han captado cuantiosas inversiones.

No obstante, muchas de estas iniciativas también tienen un componente privado que dependía en buena parte de la pujanza del mercado inmobiliario. “En la época del auge, vendíamos 50% a 100% en el primer mes de un lanzamiento”, afirma Loker, de Paldin. “Ya no es así”.

Debido al empeoramiento del panorama, los desarrolladores no han avanzado en muchos de los proyectos residenciales y comerciales. Tishman Speyer, una gran promotora internacional, esperará que la economía del país mejore antes de poner en marcha la construcción en dos lotes que posee en el área de Porto Maravilha.

Los planificadores que participan en los Juegos Olímpicos subrayan que el distrito londinense de Stratford, que organizó el evento de 2012, ha cosechado grandes beneficios, lo que no estaba nada de claro mientras estaba siendo desarrollado durante la crisis financiera. Al mismo tiempo, las grandes inversiones que el sector privado ya ha realizado en los proyectos olímpicos aumentan las probabilidades de que surjan nuevos proyectos, dicen algunos planificadores.

“Si se tratara de un proyecto completamente del sector público, no creo que se desarrollaría durante los próximos 20 años”, dice Bill Hanway, líder global de deportes de Aecom, el constructor y diseñador global que desarrolló el plan maestro para el Parque Olímpico. “Es mejor una asociación público-privada, en la que el sector privado tenga que tratar de recuperar su dinero”.

Menor dinamismo
Desarrolladores pusieron a la venta600 de los 2.600 departamentos antes de los JJ.OO. De esa cifra, ha vendido 40%.