2.242 hectáreas que hoy son casas en Las Condes podrían convertirse en edificios

Por María de los Ángeles Pattillo. 

El sector entre Presidente Riesco y Cerro El Plomo, así como las rotondas Atenas y Los Dominicos, son zonas con alta presencia de casas y con potencial de desarrollo en altura. Los inmobiliarios se reconocen interesados en estos y otros puntos, pero advierten que generalmente se presentan dificultades en la negociación con los actuales propietarios.

Aún queda terreno para construir edificios residenciales en Las Condes. Según un sondeo de la división inmobiliaria de la consultora BDO Finanzas Corporativas y Transacciones, en la comuna hay 344 hectáreas (ha) eriazas. “Estas tienen la ventaja de que no contemplan demoliciones y la gestión de compra es rápida, pero están actualmente distribuidas en zonas que no son lo suficientemente atractivas para el desarrollo inmobiliario de torres”, señala Nicolás Herrera, socio de la firma.

Según el estudio, el 60% de las ha eriazas disponibles solo permite tres pisos de altura, mientras que el 16% maneja un rango de entre 10 y 15 pisos. “Hay paños buenos, pero tienen juicios y un montón de inconvenientes para salir a la venta. Al final de cuentas, en Las Condes cuesta mucho ubicar sitios interesantes para construir”, indica el gerente comercial de Empresas Armas, Sergio Villagrán.

Frente a este escenario, las inmobiliarias han volcado su interés hacia zonas donde actualmente hay casas. “El equilibrio entre las regulaciones municipales y el atractivo de invertir generalmente no se produce en sitios eriazos de la comuna, más bien se opta por áreas que permiten mayor densidad a lo construido anteriormente”, subraya Enrique Quevedo, gerente general de Almagro.

Según BDO, en Las Condes hay 2.242 ha con inmuebles a baja altura donde es factible volver a construir, esta vez edificios. De ellas, 1.402 ha están a un radio de 500 metros de los 62 proyectos actualmente en venta en la comuna, por lo que en el estudio estas son consideradas de mayor interés inmobiliario aún.

Sin embargo, Hernán Reyes, gerente general de Simonetti, advierte que la mayoría de esos paños tampoco tienen buenas condiciones: “De lo que hay para redensificar, es poco lo que seduce. Generalmente lo más atractivo ya está tomado”. En el informe se detalla que de las 1.402 ha llamadas “de interés”, en el 63% no se permiten obras de más de tres pisos de altura, mientras que solo en el 7% es posible edificar sobre 10 y hasta 15 pisos, y en el 1% de hasta 17 pisos de alto.

A juicio de Eduardo Valenzuela -ex gerente de inversión inmobiliaria de EuroAmerica y ahora socio de la consultora inmobiliaria Suractivos- bajo los ocho pisos de constructibilidad, el negocio no es tan atractivo, dado el alto precio del suelo en Las Condes. “Puede significar que las propiedades valgan más como casas individuales que como proyectos inmobiliarios. Sobre dicha altura se convierten en atractivos para ser desarrollados para departamentos”, explica.

Negociación con dueños dificulta cierre de acuerdos

Los sectores que concentran la atracción de los desarrolladores inmobiliarios son aquellos que permiten alturas de más de 15 pisos, condición presente en solo 22 ha del total de la superficie redensificable identificada en Las Condes. Una zona con estas características es el eje de Cerro El Plomo entre Nuestra Señora del Rosario y Alonso de Córdova, y su continuación por Presidente Riesco, que abarca el 13% de dicho universo.

Para distintos actores de la industria, el área es indiscutiblemente atractiva, pero surgen problemas en la negociación con los propietarios de las casas, dado que el costo de reposición es muy alto. “Son reacios a vender porque no son viviendas grandes, y por el valor que pueden lograr no van a poder reubicarse en un lugar igual de bueno”, reconoce Villagrán.

En su mayoría se trata de casas en sitios que se mueven en torno a los 300 m {+2} , a veces menos. Según BDO, el precio del suelo en Presidente Riesco se mueve entre 50 y 90 UF/m {+2} , por lo que un sitio de dicha extensión puede transarse entre 15 mil y 27 mil UF.

Herrera destaca que hay zonas que presentan un mejor equilibrio para el inmobiliario entre el valor del suelo y la altura permitida, como las rotondas Los Dominicos y Atenas, además del eje Manquehue Sur, entre Vespucio y Bilbao. En dichos puntos, se permiten construcciones de entre siete y nueve pisos, y el precio promedio del sitio fluctúa entre 25 y 40 UF/m {+2} .

En estas áreas también existen casas con metrajes en torno a los 300 m {+2} de terreno. En Las Condes, los proyectos en altura se emplazan en paños desde los 1.500 m {+2} , lo que significa tener que negociar con al menos cinco dueños de casas para reunir la superficie predial mínima requerida.

“Basta con que una persona diga que no para que liquide todo el paño, y es común que pase que todos los vecinos estén dispuestos y que uno se niegue”, dice Reyes. En su caso, la última negociación en el sector oriente tardó cerca de un año en concretarse.

A juicio de Valenzuela, cada vez se hace más complejo llegar a un acuerdo, porque tanto vendedor como comprador saben el potencial del terreno. La emocionalidad de la compra y la idea de que los arreglos de la vivienda debieran incidir en el aumento del precio final, también dificultan los cierres de negocios.

Oferta debiera reenfocarse a baja altura

Según Villagrán, el costo del terreno no debiera exceder el 25% de la inversión total de un proyecto. Con ese presupuesto, se puede negociar con ciertos propietarios clave un mejor precio o bien acordar pagar el mismo monto a todos. “De haber diferencias, no son sustanciales. La brecha no es más de 500 UF caso a caso, porque si alguno se carga demasiado, se puede caer la operación”, indica.

Ante la dificultad por adquirir paños, Herrera cree que el negocio inmobiliario en Las Condes debiera reenfocarse: “En el futuro va a ser vital un cambio del producto, y creo que debiera evolucionar a opciones de menor altura, con bloques de tres o cuatro pisos que permitan tener la suficiente cantidad de unidades para hacer atractiva la inversión”.

Por lo pronto, lo que se está dando es la redensificación, pero no sobre la compra de casas, sino que de edificios antiguos. Por ejemplo, en la intersección de Vespucio con Colón actualmente se está levantando una torre a base de este formato, y entre distintos inmobiliarios hay coincidencia de que el fenómeno debiera ir tomando fuerza. “La demolición no es un tema, es simplemente otro costo más que se debe considerar para ver si dan o no los números”, concluye Hernán Reyes, gerente general de Simonetti.

344 hectáreas de sitios eriazos existen en la comuna de Las Condes para elevar edificios de departamentos, según BDO Finanzas Corporativas y Transacciones.

60% de las hectáreas eriazas disponibles solo permite edificar tres pisos de altura , mientras que el 16% maneja un rango de entre 10 y 15 pisos.

1.500 metros cuadrados es la superficie en la cual se emplazan los proyectos en altura en Las Condes. Esto implica negociar con al menos 5 propietarios de casas para reunir ese mínimo requerido.

25% de la inversión total de un proyecto debe representar como máximo el costo del terreno.