Barrio Yungay y Parque O’Higgins, entre las zonas con mejor rentabilidad de arriendo en departamentos de un dormitorio

Por María de los Ángeles Pattillo.

La comuna de Santiago centro reúne a cuatro de los siete barrios con mejores retornos anuales en este tipo de viviendas, todos sobre 6%.

Hasta un 6,6% anual puede rentar un departamento de un dormitorio, según un sondeo de Portalinmobiliario.com que analiza las seis comunas capitalinas con más oferta de este tipo de vivienda en arriendo y venta: Santiago centro, Las Condes, Providencia, Ñuñoa, San Miguel e Independencia. El barrio con mejor resultado fue el cercano al Hipódromo, entre las calles José Pérez Cotapos, El Guanaco, Francia y Vivaceta, en Independencia.

De los siete sectores con resultados más atractivos, cuatro están en Santiago centro (Yungay, Toesca, Franklin y Parque O’Higgins), mientras que en San Miguel aparece la Ciudad del Niño poniente y en Independencia, además de Hipódromo, está Hospitales.

En el listado, la zona oriente recién aparece en el lugar 17, con Ricardo Lyon, en Providencia (con 5,5% de rentabilidad). El barrio con los retornos más altos de Las Condes, La Capitanía, queda relegado a la posición 24ª (con 4,8%). “La rentabilidad del sector centro de Santiago históricamente ha sido más alta que en las zonas más acomodadas, en promedio un punto porcentual arriba”, destaca Nicolás Izquierdo, subgerente de estudios de Portalinmobiliario.com.

Para Agustín Tort, vicepresidente ejecutivo de ISA Inmobiliaria, los indicadores clave en este cálculo son la comuna y el tamaño del producto. “Las propiedades más pequeñas y de menor precio de venta son las más rentables, porque el valor del alquiler no es proporcional al del inmueble. Por ejemplo, si compro algo un 50% más caro, puede que lo arriende solo por un 20% más”.

Según los datos de Portal, la superficie promedio de los departamentos de un dormitorio en arriendo en el sector de Hipódromo es de 31,4 m {+2} , mientras que en cuatro de los siete barrios con mayores caídas de rentabilidad en los últimos tres años supera los 40 m {+2} : Vaticano (47 m {+2} ), El Golf (45,7 m {+2} ) y Parque Arauco (43,6 m {+2} ), en Las Condes, y Los Guindos (40 m {+2} ), en Ñuñoa.

Baja en rentabilidad no quita atractivo a zona oriente

En términos generales, la rentabilidad de los departamentos de un dormitorio ha tendido a disminuir en los últimos años. Comparando el segundo trimestre de 2013 con el mismo período de 2016, solo dos de los 35 barrios analizados subieron su nivel de retorno: el del Hipódromo y el de las cercanías a la iglesia Divina Providencia, en Providencia. En ambos casos, las alzas son marginales, de no más de 0,2 puntos porcentuales.

Los barrios con las mayores caídas son Lastarria (Santiago centro), con un retroceso de 3,4 puntos porcentuales en tres años, y Vaticano, en Las Condes, con una merma de 2,7 puntos. “La rentabilidad es la relación entre los valores de arriendo y de venta, y en los últimos años, los precios de venta estaban creciendo a un mayor ritmo que los de alquiler”, señala Izquierdo.

En Vaticano, por ejemplo, el arriendo en el mismo período creció de 0,29 UF/m {+2} a 0,33; es decir, 0,04 UF más. En tanto, el precio de venta subió 42,2 UF/m {+2} , al pasar de 57,9 a 100,1 UF/m {+2} . Izquierdo explica que las tarifas de alquiler son mucho más sensibles a las condiciones económicas y han tendido a ajustarse en el último tiempo, algo que no ha pasado con los precios de venta.

María José Bórquez, socia de Bórquez y Asociados y parte del directorio del círculo de corredores de la Cámara Chilena de la Construcción, coincide con este escenario, y agrega: “Como muchas personas no pueden sostener su situación, deben vender, y aumenta la oferta. Frente a esto, los arriendos bajan, pues aparecen oportunidades atractivas para comprar”.

Izquierdo destaca que en el sector oriente el ajuste en las tarifas de los alquileres se comenzó a percibir desde el segundo trimestre de 2013, mientras que en el resto de Santiago fue a fines de ese año. Felipe Stitchkin, gerente inmobiliario de Stitchkin Gestión Inmobiliaria, subraya: “Dado el menor dinamismo de la economía, la demanda por arriendos de alto valor tiende a disminuir como efecto inmediato, y tanto los precios de alquiler como las rentabilidades caen”.

A pesar de contar con bajas más pronunciadas y un menor nivel de ganancia, varios compradores tienden a preferir el sector oriente. “Para arrendar ahí, las personas necesitan mayores niveles de ingreso y estabilidad, lo que hace que algunos inversionistas privilegien la confiabilidad y seguridad de estos arrendatarios, que debieran tener mayor permanencia en el tiempo”, indica Víctor Danús, director de la corredora ProUrbe.

En esa línea, Stitchkin advierte que en varias ocasiones no se hace el debido análisis de la zona: “Muchas veces se considera que un costo más alto y un riesgo más bajo da menores rentabilidades, pero también hay que evaluar la plusvalía que da la inversión. Al hacerlo, ciertas zonas del sector oriente ofrecen retornos muy interesantes”.

Oferta en arriendo se triplica desde 2013

Los departamentos de un dormitorio que menos rentan se ubican en el Estadio Español, en el sector de Las Condes, con un 3,9% anual, según Portalinmobiliario.com. Para Claudia Zapata, gerenta comercial de Paz Corp, los resultados siguen siendo atractivos: “Superan a cualquier otro instrumento de inversión que posea bajos niveles de riesgo”, afirma.

Danús advierte que la alternativa ha sumado fuerza en el último tiempo, dado el aumento de la demanda de arriendos ante las restricciones hipotecarias, que ahora exigen hasta un 20% de pie. “Esto ha generado que, sobre todo la clase media con necesidades de vivienda urgentes, haya tenido que utilizar en arriendos el ahorro que anteriormente destinaba para acceder a un crédito hipotecario”, dice.

La demanda ha tendido a crecer también por condiciones demográficas, señala Izquierdo: “Los jóvenes dan más importancia al hecho de viajar, y cada vez se casan más tarde, por lo que son un público propenso al arriendo, lo mismo que los extranjeros, que están llegando más”.

A su juicio, este buen escenario provocó que los índices de rentabilidad dejaran de caer este año y estén estables. “Sin embargo, no hay alzas significativas en los precios de arriendo, producto de la mayor oferta que ha ido ingresando al mercado”, aclara. En el segundo trimestre de 2013 había 10.418 departamentos para alquiler en Portalinmobiliario.com, cifra que se triplicó en la última medición (32.460).

Distintos actores de la industria coinciden en que la presencia de inversionistas no se ha visto mermada tras la exención del IVA a las viviendas nuevas. En ISA Inmobiliaria, por ejemplo, estos compradores representan el 90% de sus ventas de departamentos de un dormitorio en proyectos de San Miguel y Santiago centro. En Paz Inmobiliaria rondan el 35% en las mismas comunas.

En general, se trata de profesionales menores de 45 años de altos ingresos que pueden acceder a un crédito que se paga con el mismo arriendo. Últimamente se están viendo cada vez más mujeres. “El año pasado el número de inversionistas se incrementó considerablemente, lo que nos permitió educar al consumidor sobre los beneficios de estas compras. Esto nos permite tener una buena base de inversionistas que nos siguen en los proyectos”, concluye Stitchkin.

Ñuñoa y Macul , las comunas con mejores expectativasPara los próximos meses, Nicolás Izquierdo, de Portalinmobiliario.com, es cauto al proyectar cómo se comportará la rentabilidad de los departamentos de un dormitorio. “Por un lado está el efecto positivo de la mayor demanda, pero hay que ver qué va a pasar con la oferta, sobre todo con la entrega de viviendas nuevas, pues mucha gente compró como inversión durante el año pasado”, dice.

Para María José Bórquez, del círculo de corredores de la CChC, el retorno de los inmuebles en buenas ubicaciones está asegurado dada la escasez de suelo de la Región Metropolitana. En esa línea, Víctor Danús, de Prourbe, cree que las comunas con mayor dinamismo a futuro serán Ñuñoa y Macul. “Las nuevas líneas de Metro agregarán mayor conectividad a barrios ya consolidados y con excelentes servicios”, destaca.

Piso y orientación no pesan en compra de inversionistasLa accesibilidad y el nivel de servicios son dos factores clave que consideran los inversionistas a la hora de elegir un departamento para alquilar. “Un atributo mucho más importante que si es nuevo o usado es su ubicación. Lo primero que hay que hacer es definir un cuadrante de dónde se quiere invertir”, recomienda María José Bórquez. En ISA Inmobiliaria, Agustín Tort destaca que quienes compran para renta, no consideran orientación de la vivienda, a diferencia de quienes lo hacen para vivir ahí. “Para una unidad de igual programa, no hay mayores diferencias en el valor de arriendo dentro de un mismo edificio”, señala.