Nueva ley de aportes y precio de viviendas: gremio prevé alzas, y Gobierno las descarta

Por Manuel Valencia.

Ministra Saball dice que normativa tendrá un impacto marginal para los compradores

Según el gremio inmobiliario, en sectores de mayor demanda y precios de suelo más altos, las exigencias de la norma se traspasarán al costo directo de las unidades habitacionales.

Después de cuatro años de tramitación, el Gobierno despachó la nueva normativa de mitigación vial, que considera una de las más relevantes reformas urbanas de las últimas décadas.

La llamada Ley de aportes al espacio público reemplaza al sistema actual, que solo obliga a los proyectos residenciales sobre 250 estacionamientos y comerciales con más de 150 a compensar con medidas viales a la ciudad, por el impacto que causan.

Ahora todos deberán cumplir con una mitigación, según su envergadura. De esa forma, los grandes proyectos, como centros comerciales, no solo deberán construir medidas viales en su entorno, sino también tendrán que aportar a un fondo comunal (o metropolitano, en ciudades con muchas comunas) para financiar un plan de obras.

Estas obligaciones generarán un aumento de costo de las viviendas, según la Cámara Chilena de la Construcción. Su gerente de vivienda y urbanismo, Pablo Álvarez, dice que “habrá variaciones muy significativas en zonas de alto valor comercial, que son las más densas”.

Para evitar esta transferencia, dice que la ley no debe transformarse en un impuesto adicional. Para ello, propone que las obras que deban aportar fondos al plan de infraestructura vial descuenten lo que ya invirtieron en las obras de mitigación directas.

La ministra de Vivienda y Urbanismo, Paulina Saball, difiere, y precisa que, según las simulaciones que han hecho, las alzas de costos serán marginales.

“Es verdad que (la ley) va a constituir una carga mayor, pero no va a afectar de ninguna manera al negocio inmobiliario y va a generar una cantidad de beneficios en el área urbana que van a favorecer al desarrollo inmobiliario (…). Hicimos un ejercicio con cinco proyectos en Concepción. Imponiéndole las nuevas obligaciones, en un caso se llegaba a un costo máximo de 7 UF ($183.211). Evidentemente el inmobiliario no distribuye ese costo equitativamente, y se reparte de una manera que no genera un costo inabordable para las familias”, dice.

Parte de estas diferencias serán zanjadas en el reglamento que elaborarán Vivienda y Transportes, en conjunto con los grupos de interés relacionados con la normativa, como la Cámara Chilena de la Construcción, la Asociación de Centros Comerciales, la Dirección de Arquitectura del MOP y otros gremios.

“Nos interesa revisar la tabla de aportes. Hay que definir una tipología de edificaciones, y se requiere mucha simulación, porque los aportes fiscales varían mucho de zona a zona, y hay que ver cómo eso va a impactar en el costo de viviendas”, añade Álvarez.

Saball adelanta que se diferenciarán los proyectos según su uso: “Tenemos que establecer de una forma clara las fórmulas de cálculo de los aportes cuando las edificaciones sean residenciales o de otros usos diversos, como los centros comerciales, que tienen un tipo de ocupación, o los colegios y los teatros”.

A juicio de Slaven Razmilic, especialista en vivienda del Centro de Estudios Públicos (CEP), la clave está en que el reglamento sea sumamente riguroso en aplicar los principios que la ley establece en materia de proporcionalidad y predictibilidad, además de no financiar déficits históricos, que debieran ser financiados con rentas generales.

Añade que es clave que las mitigaciones se calculen en directa proporción a las externalidades efectivamente generadas: “Los mecanismos para hacer esto no son triviales, ya que el objetivo no es sólo contribuir al financiamiento de mitigaciones, sino generar incentivos para que estas no sean necesarias, en tanto las externalidades puedan ser evitadas, al menos parcialmente”.

PRINCIPIOS
El Minvu asegura que la normativa tiene cuatro ejes: universalidad, proporcionalidad, predictibilidad y gradualidad.