Precios de viviendas en el Gran Santiago aumentan hasta 200% en la última década
Por Marco Gutiérrez V.
Mayores alzas en deptos. se concentran en zona centro-oriente, Pudahuel y Maipú:
Normativas comunales más restrictivas, escasez de suelo, nuevas exigencias técnicas para las construcciones y una mayor demanda en los últimos años explican el encarecimiento de los valores medidos en UF por metro cuadrado.
Escasez de terrenos, normativas comunales más restrictivas para las edificaciones, exigencias de mejores calidades de los materiales y la mayor demanda por viviendas en los últimos años en medio de una oferta controlada son algunos de los factores que durante la última década explican el fuerte incremento en los precios de las casas y departamentos nuevos en el Gran Santiago.
Un informe de GfK Adimark revela que los valores promedio de oferta -medidos en UF por metro cuadrado- de casas y departamentos en el período 2006-2016 registran importantes alzas, que pueden llegar, incluso, a bordear el 200%, como se observa en el caso de Pudahuel. Los incrementos más destacados son en vivienda en altura, mercado que explica poco más del 80% de la demanda en la capital. Aquí sobresalen las variaciones en comunas como Maipú, Las Condes y Ñuñoa, las cuales han prácticamente duplicado sus precios (ver gráficos) .
El gerente de Estudios Inmobiliarios de GfK Adimark, Javier Varleta, destacó que uno de los principales temas que han encarecido los valores de las viviendas es la escasez de suelo. Recordó que a partir de 2009, los precios empezaron a subir en la zona oriente de la capital por cambios normativos que provocaron la desaparición de productos más chicos, y también por el fin del beneficio tributario conocido como IVA de la construcción, que afectó al segmento sobre 4 mil UF.
Posteriormente -señaló Varleta-, tras el terremoto de febrero de 2010, se agregaron mayores exigencias sísmicas para las construcciones. A la vez, el incremento de la demanda por viviendas comenzó a notarse con fuerza desde 2012 en adelante, y en 2015 se registró un boom de compras anticipadas para aprovechar la exención del IVA a la venta, medida ligada a la reforma tributaria.
Unido a lo anterior, y por petición de clientes más exigentes, las inmobiliarias comenzaron a introducir mejores terminaciones y materiales en las edificaciones.
El gerente general y socio de Inmobiliaria Actual, Rodrigo Lyon , añadió como factor “el crecimiento económico que ha aumentado el PIB per cápita” y, asimismo, la falta de mano de obra calificada en la construcción, afectando los costos de edificación del rubro.
Andrés Ergas, gerente comercial de Ralei Grupo Inmobiliario , destacó que el encarecimiento de las viviendas responde, entre otros factores, a la alta demanda por facilidades de crédito en la última década y “el ingreso de inversionistas hormiga”. Estos últimos compran varios departamentos como herramienta de inversión a largo plazo y para arrendarlos, principalmente.
Coincidiendo con gran parte de los factores señalados previamente,el gerente Inmobiliario de Siena, Juan Lavoz , añadió que “en algunos casos, y dependiendo de la escala del proyecto, el incremento se explica también por obras de mitigación viales que conlleva la construcción de proyectos”.
Comunas y causas
Dentro de los incrementos de precios más fuertes en departamentos destacan comunas de la zona centro-oriente de la capital, como Santiago Centro, Ñuñoa, Las Condes, Providencia, Vitacura y Lo Barnechea. “Estas han tenido un mayor desarrollo; por ende, tienen una mayor escasez de suelo, lo que, unido a planes reguladores más restrictivos, limita la altura de los edificios y cantidad de departamentos para vender. Estos factores se potencian y el efecto es un incremento de precio final”, explicó Juan Lavoz, de Siena.
Andrés Ergas, de Ralei, añadió que dichas comunas tienen gran demanda, pues “la gente quiere vivir en zonas con buenos servicios y accesos”.
Rodrigo Lyon, de Actual, coincidió en que la conectividad que ofrecen esas zonas también es un factor que explica la mayor demanda y alza de precios.
Efecto Metro
Con relación al crecimiento de los valores en Pudahuel y Maipú, en el sector inmobiliario reconocieron que la extensión de la red de Metro a dichas comunas fue un elemento que impulsó los precios de los terrenos, afectando el costo final de las viviendas.
Javier Varleta, de GfK Adimark, comentó que hace algunos años Pudahuel exhibía construcción de viviendas de perfil social, mientras que hoy presenta estándares más altos, lo que empuja los precios al alza.
