Identifican 24 zonas de comunas centrales de Santiago con potencial habitacional

Por Karen González T.

Estudio encargado por el Minvu analizó 18 municipios al interior del anillo de Américo Vespucio para detectar suelos disponibles. Terrenos son recomendados para proyectos de viviendas integrados que incorporen opciones para distintos grupos socioeconómicos.

Lugares como la ex planta Grau en Macul, el barrio industrial La Victoria, en La Granja; la ex Estación Yungay, en Quinta Normal, y la Maestranza San Eugenio, en Estación Central, son algunas de las zonas con mayor potencial para proyectos de viviendas en comunas al interior del anillo de Américo Vespucio en Santiago.

Así lo determinó un estudio encargado por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo, el que identificó y caracterizó los espacios urbanos en 18 comunas de la capital, y que eventualmente pudieran alojar proyectos habitacionales integrados, como los del Programa de Integración Social y Reactivación Económica (D.S. 116) y su sucesor, el Programa de Integración Social y Territorial (D.S. 19). Ambos se basan en la participación de privados en la concreción de las iniciativas y fija cuotas de viviendas sociales para distintos estratos socioeconómicos.

En total, el estudio priorizó 24 zonas que poseen mayor atractivo para estos proyectos debido a su cercanía a equipamiento educacional, de salud o comercio, a estaciones de metro y áreas verdes (ver infografía). Estas abarcan un gran espacio urbano, pero no necesariamente todo el sector está disponible para nuevas obras. Aquí se agrupan áreas que aún no se desarrollan o lo están en forma parcial, que se emplazan en los bordes de la ciudad; áreas con obsolescencia de uso y con potencial de reconversión, y áreas con baja intensidad de uso u obsolescencia física.

“Algunas de estas zonas son bastante obvias, como el ex aeródromo de Cerrillos o el borde del Parque La Hondonada (Cerro Navia), que tienen características ideales para el desarrollo de viviendas. Pero hay otras que no son tan obvias, como los inmensos terrenos y playas de estacionamiento en el sector de Mersan o en Lo Valledor”, explica Pablo Trivelli, economista y consultor inmobiliario que dirigió el estudio.

El investigador agrega que “estos son ejemplos propuestos y que no sólo se basan en la disponibilidad de propiedades fiscales, ya que buscamos los que por su localización fueran los más interesantes”.

La ministra de Vivienda, Paulina Saball, aclara que “con este estudio hemos identificado varias zonas que podrían disponerse para la construcción de viviendas, pero, al tomar en cuenta el alto valor de los suelos, hay que analizar varias otras variables antes de concretar un proyecto”, afirma. Asimismo, dice que “el Serviu está estudiando estos terrenos para analizar si es factible o no llevar a cabo estas iniciativas. Se debe estudiar no sólo el valor del suelo, sino también la densidad permitida y la capacidad de las familias de asumir los costos que puede significar vivir en un edificio con, por ejemplo, un ascensor”.

Además, Saball recalca que la cartera ha concretado varias iniciativas para favorecer los proyectos de integración, como la creación del Programa de Integración Social y Territorial, que reemplaza al D.S.116 de forma permanente; además del desarrollo de dos proyectos de ley: uno que modifica el reglamento de copropiedad en cuanto a la administración de condominios, y otro de transparencia del mercado del suelo, que incluye una sobretasa para los terrenos eriazos en áreas urbanas como desincentivo a su retención con fines especulativos.

Terrenos

Otro de los datos relevantes del estudio refiere a la identificación de 130 terrenos (en los que se incluyen los priorizados) que tienen más de una hectárea de extensión, que son sitios eriazos o poseen una baja intensidad de uso, es decir, cuentan con menos del 20% de la superficie construida. En total, suman 554 hectáreas, de las cuales más de 300 son de propiedad fiscal.

Según Trivelli, la disponibilidad de terreno podría ser mayor. “Existen áreas dentro de la ciudad, especialmente en el flanco poniente, en que no se logró precisar rigurosamente la existencia de sitios eriazos, ya que el Servicio de Impuestos Internos (SII) tiene definidos muchos terrenos con uso agrícola”. Además, agrega, “una cantidad de sitios de menos de una hectárea no fueron estudiados, por lo que estimo que los sitios eriazos o con baja intensidad de uso en Santiago podrían ser el doble”. De hecho, el análisis calculó, según la base catastral del SII, la existencia de 597 hectáreas con designación de uso agrícola dentro de los límites urbanos.

El presidente del Consejo Nacional de Desarrollo Urbano, Luis Eduardo Bresciani, opina que “para desarrollar estas hectáreas se requiere de instrumentos y acciones distintas. Algunas pueden ser desarrolladas con iniciativas del sector privado, pero siempre condicionadas al desarrollo de un porcentaje de vivienda social. En otros lugares de propiedad fiscal se requiere activar un traspaso efectivo al Serviu para desarrollar proyectos integrados desde el Estado. Y también hay que combinar incentivos a la generación de proyectos para el arriendo”.

Por su parte, el director del Laboratorio Ciudad y Territorio de la U. Diego Portales, Genaro Cuadros, dice que “se requiere no sólo la regulación del mercado de la vivienda, sino también que se genere proactividad en el sector público. No se trata sólo de que se entreguen los incentivos a los desarrolladores privados, sino que el sector público juegue un rol más dinámico en la provisión de suelo y generación de proyectos de integración”.