Paseo Ahumada, Barrio La Bolsa y Parque Arauco están entre los terrenos con tasaciones fiscales más altas del país

Por Carlos Agurto L.

Según datos del Servicio de Impuestos Internos correspondientes a 2017:

En enero, el SII aplicó un reavalúo para bienes raíces eriazos y propiedades abandonadas. Este proceso permite mapear el valor que les asigna el servicio a todos los terrenos, edificados o no, de Chile. ¿Cuál tiene la tasación más alta? La manzana donde está la casa matriz del Banco de Chile, en el centro de Santiago, con un valor de $4,6 millones el m {+2} . En regiones, los barrios céntricos de Valdivia y Temuco.

El alza del IPC y el aumento en la tasación comercial de terrenos son dos de los componentes que explican que en enero el Servicio de Impuestos Internos (SII) haya efectuado un reavalúo de bienes raíces no agrícolas para sitios no edificados, propiedades abandonadas y pozos lastreros existentes en Chile, reavalúo que en promedio arrojó un alza de 10,2% en la valorización de estos suelos.

A diferencia de los tradicionales reavalúos de bienes no agrícolas que el SII hace cada cuatro años para calcular las contribuciones que pagan los chilenos por sus viviendas e inmuebles -el último fue en 2014 y el siguiente será en 2018-, este reavalúo de sitios eriazos, propiedades abandonadas y sitios lastreros, el SII lo hace con una periodicidad anual, y para este grupo de bienes este reavalúo sí se tomará como insumo para calcular un alza de sus contribuciones a partir de abril próximo.

¿De cuánto será esa alza? Dependerá de más variables: por ejemplo, del frente que tenga la propiedad o de si se trata de un sitio plano o no, etc. Eso sí, los bienes raíces considerados “eriazos”, además, están afectos a una sobretasa del 100% respecto de la cuota de contribuciones que se paga con vencimiento los días 30 de abril, junio, septiembre y noviembre de cada año.

Matías Guzmán, socio del estudio de abogados Guzmán & González, explica que muchas veces estos lugares “se transforman en focos de vandalismo o delincuencia”, por lo que la autoridad definió realizar un cobro adicional en las contribuciones que deben cancelar sus propietarios.

Según el SII, los predios afectados por este reavalúo representan “una parte menor del universo de propiedades del país”. Se trata del 1,74% de los poco más de 7,4 millones de propiedades a nivel nacional.

¿Por qué la periodicidad anual para este específico grupo de propiedades? Porque es un tipo de bien raíz que va mutando con mucha frecuencia. “Van surgiendo nuevas propiedades abandonadas, ya sea porque se destruyeron o porque quieren hacer algún proyecto inmobiliario, por ejemplo”, detalla Guzmán. Cabe señalar que los pozos lastreros son sitios donde hay una excavación de la que se extraen arena, ripio o cualquier otro árido.

Para calcular el alza del 10,2% promedio del avalúo, el Servicio considera el IPC anual acumulado a junio del año pasado -el que se ubicó en 4,2%-, y el análisis de transferencias y tasaciones comerciales de dichos terrenos. En este ítem, el SII consideró una variación de 5,7%.

Con estos antecedentes, el SII modificó el valor fiscal de dichos terrenos, agrupándolos en Áreas Homogéneas (AH); es decir, lugares que comparten características urbanas comunes, como el uso del suelo, infraestructura vial, categoría de edificaciones, accesibilidad y equipamiento, entre otros aspectos.

El gerente de regularizaciones de propiedades de Colliers, Enzo Latorre, asevera que, por ejemplo, hasta antes de 2013, la comuna de Las Condes estaba dividida en 8 o 10 macrozonas, mientras ahora lo está en 180 AH.

“Este ordenamiento territorial se focalizó en cada uno de los destinos y condiciones que se están generando en esa comuna, principalmente zonas comerciales, de servicios, habitacionales e industriales. Se hace una discriminación más detallada y grava más a todas las zonas de servicios y comercio, y mantiene en un escalafón más bajo al valor del suelo para habitación”, explica.

Los suelos más caros están en Santiago Centro y Las Condes

Aunque este reavalúo no afecta los valores de las contribuciones que está pagando el resto de los inmuebles no agrícolas que ya tuvieron su proceso en 2014 -solo son reajustadas semestralmente por la inflación de los seis meses inmediatamente anteriores-, de todas formas el SII les asigna un valor a todos los terrenos de Chile, edificados o no, igualmente agrupándolos en AH.

Desde la entidad dirigida por Fernando Barraza explican que esto se hace así, “dado que debe tenerse en consideración la situación hipotética de que un predio con construcciones eventualmente sea demolido o se convierta en una propiedad abandonada”.

Así, este mapa general de AH de Chile permite visualizar con datos actualizados al 2017 dónde están los suelos más costosos del país. El mayor fue asignado a la manzana que ocupa la Casa Central del Banco de Chile -ubicada en el cuadrante de las calles Ahumada, Huérfanos, Estado y Agustinas, en la comuna de Santiago-, que tiene un valor de $4.624.903 por metro cuadrado (m {+2} ), equivalente a 176 unidades de fomento (UF).

Le sigue el barrio comercial que conforman los paseos peatonales Ahumada y Estado -entre Plaza de Armas y Alameda-, el Barrio La Bolsa, conformado por las calles La Bolsa y Nueva York, y el paño donde está ubicado el Mall Parque Arauco -avenida Kennedy, Rosario Norte y Cerro Colorado-, en la comuna de Las Condes. Mientras en regiones, destacan los suelos ubicados en zonas céntricas de Valdivia y Temuco (ver infografía).

Más de seis mil áreas homogéneas tienen sitios eriazos

Con este reavalúo 2017, el SII detectó que de las 10.303 áreas homogéneas existentes a nivel nacional, 6.790 tienen al menos una propiedad considerada como sitio eriazo. En este grupo destacan paños donde está ubicado el Parque Arauco (sector de estacionamientos al aire libre) y el Parque Araucano en Las Condes; y en el eje comercial que conforman las calles San Antonio, Tenderini y Mac Iver en Santiago Centro.

Pero como toda regla tiene una excepción, en el SII explicaron que existe un subconjunto de AH que son consideradas de manera particular, por presentar cambios significativos, ya sea a la alza o a la baja, respecto al reavalúo del año anterior. En este grupo se encuentran 99 en que su variación fue distinta al 10,2%. En este grupo, las mayores alzas están en AH en Puerto Montt (se reavaluó en 188%), Tomé (182%) y El Quisco (146%). En cambio, las AH con mayores caídas están ubicadas en Valparaíso (-76%), Concepción (-58%) y Puerto Montt (-53%).

El economista y editor del Boletín de Mercado de Suelo Urbano en Santiago, Pablo Trivelli, si bien valora que el SII realice una actualización anual de la valoración del suelo para el cálculo de dichas contribuciones, pide a la entidad que explicite cuál es la proporción de valor comercial en que se determina o se fija el avalúo. “Si de lo que se trata es que reflejen los precios relativos de los valores comerciales de los bienes raíces, entonces lo razonable sería que esa proporción fuera la misma para todas las propiedades no agrícolas del país”, manifiesta.

Trivelli ejemplifica con lo ocurrido en algunos sectores de la capital tras el reavalúo que se hizo efectivo a partir de 2014. “Aunque parezca difícil de creer, en casi todos los barrios de La Dehesa se pueden encontrar terrenos eriazos donde a consecuencia del reavalúo se registra una disminución en el valor fiscal de los terrenos”, asevera.