Estacionamientos representan en promedio 12% de los ingresos de un edificio de oficinas
Por Marco Gutiérrez V.
Esto, en el caso de torres destinadas a la renta donde se ofrecen espacios para dejar los vehículos:
Si un particular quiere comprar un aparcamiento tendría que desembolsar entre $10,5 millones y $13,2 millones por unidad. La rentabilidad sería de hasta 10% anual.
Los desarrolladores de edificios de oficinas en el Gran Santiago no solo generan negocios con el arriendo de los espacios de trabajo para que se desempeñen las empresas o usuarios, también reciben flujos con la oferta de estacionamientos ligados a la renta de oficinas.
La entrega de espacios para los vehículos vinculados al arriendo de oficinas tiene un efecto promedio de 12% en el ingreso total del proyecto inmobiliario, según explicaron en la firma de servicios inmobiliarios CBRE.
“Si pensamos en una relación mínima de un estacionamiento cada 50 metros cuadrados de oficina, el impacto de cada estacionamiento se ubica sobre el 10% del ingreso total del proyecto, alrededor de 12% promedio y un máximo que difícilmente superará el 15%”, comentó Verónica Melys, Research Manager de CBRE.
Melys añadió que “vistos estos números, desde un enfoque de renta, el negocio del arriendo de los estacionamientos se vuelve significativo respecto del total, sobre todo considerando que su desarrollo es una exigencia normativa que se debe cumplir. Habitualmente se exige uno cada 30 metros cuadrados, entonces se transforma en un requerimiento que se puede rentabilizar”.
Opción para particulares
Si una persona quiere invertir en la compra de un estacionamiento -que tiene bajo costo de mantención- en edificios de oficinas, podría hacerlo desembolsando entre $10,5 millones y $13,2 millones por unidad, aunque la oferta de estos espacios es escasa, afirmaron en Colliers International.
“Los estacionamientos en buenas ubicaciones, de alta densidad de oficinas o comercio, tienen valores de 400 a 500 UF. La rentabilidad esperada por aparcamiento está en torno a 10%. Con ello, recupera la inversión en 10 años”, comentó Reinaldo Gleisner, consultor del Área de Brokerage de Colliers.
Gleisner sostuvo que la rentabilidad en este negocio “es más alta y la recuperación de la inversión es en menor tiempo que en departamentos u oficinas. Sin embargo, las opciones de inversión son muy pocas. La venta individual de estacionamientos es una operación marginal”.
El director de Kayco International Group, Marcos Kaplún, indicó que los precios de venta de los estacionamientos en el centro de Santiago fluctúan entre las 550 y 600 UF, aunque afirmó que se han registrado operaciones de hasta 900 UF por unidad.
Señaló que en La Dehesa se pueden encontrar estacionamientos 30% más baratos que el valor promedio en el centro capitalino. “A medida que aumente el parque automotor esto será un bien más escaso”, aseguró Kaplún. Según GPS Global Property Solutions, en el Gran Santiago existen 55.267 unidades de estacionamientos ligados a oficinas Clase A o alto estándar.
Reinaldo Gleisner comentó que en la comuna de Santiago existen edificios antiguos casi exclusivamente de estacionamientos donde se vende y arriendan aparcamientos, siendo la rentabilidad de entre 8% y 10% anual.
Concesiones municipales
En las comunas de mayor densidad de oficinas, el crecimiento de los estacionamientos se genera por la vía de concesiones municipales de subsuelo urbano a empresas que operan estos recintos a largo plazo. Estas los construyen, explotan el arriendo y al término de la concesión deben devolverlos al municipio para su relicitación. La rentabilidad de estas concesiones fluctúa entre 6% y 8%, indicó Gleisner.
La directora del área de Consultoría de Colliers, Teresa Campos, indicó que “de los 200 estacionamientos públicos tarifados que hemos catastrado en el Gran Santiago, el 50% está manejado por 10 operadores y el resto está totalmente atomizado”.
2,16 millones
de metros cuadrados de oficinas distribuidos en 139 edificios Clase A existen en la capital, específicamente en los principales corredores de las comunas de Las Condes, Santiago y Vitacura, según GPS Global Property Solutions.
